Simulation démembrement

Utiliser un simulateur permet de calculer la valeur d’un actif pour l’usufruit et la nue-propriété. Il faut comprendre que dans un processus de succession, la pleine propriété est partagée entre nue-propriété et usufruit. Ainsi, la valeur du bien doit être répartie selon un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Concrètement, l’outil de simulation offre la possibilité de connaître la répartition de la valeur d’un bien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, dans le cadre d’un démembrement de propriété. Pour l’utiliser, il est nécessaire d’indiquer soit Nue Propriétaire, soit Usufruitier au départ. Les résultats finaux indiqueront le montant Nue-propriété et le montant Usufruit.

Ensuite, il faudra choisir entre les trois types d’actifs : immobilier, financier et SCPI. Après avoir choisi le premier actif, il faudra sélectionner la nature du bien immobilier (nature ou jouissance). En sélectionnant le second actif, il faudra entrer la valeur de l’actif et l’âge de l’usufruitier. Le résultat indiquera l’usufruit en pourcentage de la valeur des biens et la valeur fiscale de l’usufruit. La nue-propriété sera également exprimée en pourcentage de la valeur des biens et la valeur fiscale de la nue-propriété. Le dernier actif, quant à lui, comporte cinq choix : affinités pierre, épargne foncière, eurofoncière 2, Fair Invest et SCPI 2.

Simulation démembrement immobilier

Il n’est plus à discuter, le démembrement immobilier procure bien des avantages. Avant de se lancer sur ce type d’investissement, il est nécessaire de réaliser une simulation.

En termes de bien immobilier, il faut d’abord définir s’il s’agit d’un immobilier locatif ou d’un immobilier de jouissance. Dans le premier cas, l’entrepreneur doit préciser si cela concerne une maison ou un appartement. Le résultat de la simulation dépendra de la valeur du bien en question et de l’âge de l’usufruitier. Si l’usufruitier est âgé de 60 à 70 ans, la nue-propriété équivaudra à 60% et l’usufruit à 40%. Le calcul de la Nue-Propriété suit la formule « Valorisation du bien X Pourcentage de la pleine Propriété ». Le calcul de l’usufruit, quant à lui, sera effectué avec la formule « Valorisation du bien X [100% – le pourcentage en fonction de l’âge du client] ». La simulation d’un immobilier de jouissance est similaire à celle de l’immobilier locatif. Le barème fiscal de la nue-propriété doit être tenu en compte.

Simulation démembrement financier

Le démembrement financier est aussi une pratique en vogue. Comme tout actif, il est possible de le démembrer entre l’usufruit et le nu-propriétaire. Comment procéder à la simulation d’un démembrement financier ?

Le résultat de la simulation dépend de deux éléments principaux : la valeur de l’actif et l’âge de l’usufruitier. Le calcul suit donc la même formule que la simulation en démembrement immobilier. On indique un montant et on le multiplie par un pourcentage en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour un usufruitier âgé de 91 ans et plus, le pourcentage de la pleine propriété est par exemple de 90%. Le calcul de la Nue-Propriété suit la formule « Montant indiqué X Pourcentage de la pleine Propriété ». Le calcul de l’usufruit, quant à lui, est réalisé à l’aide de la formule « Montant indiqué X [100% – le pourcentage en fonction de l’âge du client] ».

Simulation démembrement SCPI

Le démembrement SCPI est effectué sur les parts des SCPI. Les parts sont divisées : la nue-propriété et l’usufruit. Comment simuler un démembrement SCPI ?

Pour réaliser une simulation démembrement SCPI, il faut d’abord choisir la SCPI. En effet, le pourcentage dépend de celle-ci et de la durée. En insérant le nombre de parts détenues, la valeur et le prix seront calculés. Dans le cas d’un démembrement viager, le calcul suit la formule : (Montant) X Pourcentage de la Pleine Propriété. Le pourcentage est le même que celui du calcul du démembrement immobilier et celui financier. Dans le cadre d’un démembrement temporaire, le calcul dépend de la durée du démembrement. Pour une durée de 5 ans, la clé de répartition correspondant à l’usufruitier est de 81,5%, tandis que celle du nu-propriétaire est de 18,5%.