{"id":33454,"date":"2021-09-15T22:34:23","date_gmt":"2021-09-15T22:34:23","guid":{"rendered":"https:\/\/demembrement.fr\/?page_id=33454"},"modified":"2021-10-03T14:08:11","modified_gmt":"2021-10-03T14:08:11","slug":"en-savoir-plus-sur-le-demembrement","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/demembrement.fr\/en-savoir-plus-sur-le-demembrement\/","title":{"rendered":"En savoir plus sur le d\u00e9membrement"},"content":{"rendered":"\n
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En savoir plus sur le d\u00e9membrement<\/h1>\n\n\n\n

Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 trouve une multitude d\u2019applications : d\u00e9membrement temporaire pour investir en nue-propri\u00e9t\u00e9, usufruit ou notion de quasi-usufruit en assurance-vie, d\u00e9membrement viager pour pr\u00e9parer la transmission ou optimiser sa succession\u2026 Il peut s\u2019agir de d\u00e9membrement immobilier, d\u00e9membrement de valeurs mobili\u00e8res. Le partage de valeur en d\u00e9membrement sur la base du bar\u00e8me usufruit, les cons\u00e9quences fiscales du d\u00e9membrement : vous retrouverez un r\u00e9capitulatif de ces notions ci-apr\u00e8s. Pour plus de renseignements et un conseil personnalis\u00e9, contactez-nous.
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LE D\u00c9MEMBREMENT DE PROPRI\u00c9T\u00c9<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Il s\u2019agit d\u2019un acte juridique consistant \u00e0 diviser la pleine propri\u00e9t\u00e9 en nue-propri\u00e9t\u00e9 et en usufruit. Appr\u00e9ci\u00e9 des Fran\u00e7ais, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est un m\u00e9canisme utilis\u00e9 par les familles dans le cadre d\u2019une donation ou d\u2019une succession. Son principal atout r\u00e9side essentiellement dans la r\u00e9duction des co\u00fbts fiscaux. D\u2019une mani\u00e8re juridique, le droit de propri\u00e9t\u00e9 est scind\u00e9 par ces deux composants. Le premier, la nue-propri\u00e9t\u00e9, est le fait d\u2019\u00eatre propri\u00e9taire d\u2019un bien sans pouvoir en disposer ou en jouir. Pour le vendre par exemple, l\u2019accord de l\u2019autre partie, plus pr\u00e9cis\u00e9ment de l\u2019usufruitier, est n\u00e9cessaire. Quant \u00e0 ce dernier, il poss\u00e8de le droit de profiter ou d\u2019utiliser pleinement le patrimoine en question. Mais ce n\u2019est pas tout puisqu\u2019il peut \u00e9galement en percevoir les fruits. En clair, le b\u00e9n\u00e9ficiaire a le droit d\u2019habiter le logement concern\u00e9, mais aussi d\u2019en percevoir les \u00e9ventuels loyers. En bref, cet acte consiste \u00e0 r\u00e9partir les droits d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 entre deux ou plusieurs personnes.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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LE D\u00c9MEMBREMENT EN IMMOBILIER ET EN SCPI<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Tout propri\u00e9taire de bien immobilier est en fait plein propri\u00e9taire : il poss\u00e8de \u00e0 la fois la nue-propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019usufruit de son bien. Il peut donc le vendre ou le r\u00e9nover, l\u2019occuper ou le mettre en location pour en percevoir les loyers. Le d\u00e9membrement immobilier est le partage de ces deux composantes entre plusieurs personnes. En Scpi, ce sont les parts qui sont d\u00e9membr\u00e9s. Dans ce cas, c\u2019est l\u2019usufruitier qui per\u00e7oit les revenus locatifs tandis que le nu-propri\u00e9taire devra attendre l\u2019extinction de l\u2019usufruit pour percevoir quoi que ce soit. Le nu-propri\u00e9taire et l\u2019usufruitier se verront respectivement attribuer une quote-part de la valeur des titres, calcul\u00e9e en fonction de la dur\u00e9e de d\u00e9membrement si celui-ci est temporaire. Dans le cas d\u2019un d\u00e9membrement viager, la valorisation de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 se fait selon un bar\u00e8me l\u00e9gal d\u00e9pendant de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier. En fonction des objectifs patrimoniaux, l\u2019investissement en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 de parts de Scpi peut repr\u00e9senter un acte tr\u00e8s judicieux.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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LE D\u00c9MEMBREMENT DE VALEURS MOBILI\u00c8RES<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Le d\u00e9membrement de valeurs mobili\u00e8res est le partage de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019actions ou d\u2019obligations entre un usufruitier et un nu-propri\u00e9taire. Th\u00e9oriquement, les op\u00e9rations r\u00e9alis\u00e9es sur le portefeuille de valeurs mobili\u00e8res par l\u2019usufruitier doivent \u00eatre valid\u00e9es par le nu-propri\u00e9taire. N\u00e9anmoins, afin de maintenir une coh\u00e9rence et une r\u00e9activit\u00e9 dans la prise de d\u00e9cision, il est admis que l\u2019usufruitier peut g\u00e9rer seul le portefeuille. En revanche, il demeure soumis \u00e0 certaines obligations, notamment en cas d\u2019arbitrages : le produit de la cession doit imp\u00e9rativement \u00eatre r\u00e9investi dans l\u2019achat de nouveaux titres. Sur la dur\u00e9e, l\u2019usufruitier doit s\u2019assurer de la p\u00e9rennit\u00e9 du portefeuille en adoptant une gestion \u00ab bon p\u00e8re de famille \u00bb. Concernant la fiscalit\u00e9, le nu-propri\u00e9taire n\u2019est en aucun cas soumis \u00e0 une imposition sur les revenus des valeurs mobili\u00e8res d\u00e9membr\u00e9es. Lors de la cession des titres, l\u2019imposition sur la plus-value est acquitt\u00e9e par la ou les parties concern\u00e9es, plusieurs cas de figure \u00e9tant possible selon la nature de la vente.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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LA FISCALIT\u00c9 ET LA VALEUR DU D\u00c9MEMBREMENT DE PROPRI\u00c9T\u00c9<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Pendant le d\u00e9membrement, l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire n\u2019ont pas les m\u00eames obligations. Puisque le premier jouit du bien d\u00e9membr\u00e9, il est donc soumis \u00e0 la fiscalit\u00e9 sur l\u2019ensemble des revenus. Il doit aussi payer la taxe fonci\u00e8re syst\u00e9matiquement et la taxe d\u2019habitation s\u2019il occupe le logement. Quant au nu-propri\u00e9taire, il est d\u00e9charg\u00e9 de toute obligation fiscale. De m\u00eame, dans le cas d\u2019un bien immobilier, l\u2019IFI est \u00e0 acquitter par l\u2019usufruitier pour la valeur totale du bien. Pour le nu-propri\u00e9taire, ce genre d\u2019investissement peut donc \u00eatre b\u00e9n\u00e9fique pour r\u00e9duire sa fiscalit\u00e9. Il existe un bar\u00e8me officiel qui permet de d\u00e9finir la valeur de chaque partie lors d\u2019un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9. Elle est calcul\u00e9e \u00e0 partir de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier pour un d\u00e9membrement viager. De ce fait, la valeur est faible si le donateur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est jeune. Par contre, la valorisation d\u00e9pend de la dur\u00e9e du d\u00e9membrement si celui-ci est temporaire.<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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ORIGINE DU D\u00c9MEMBREMENT<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Le d\u00e9membrement constitue un excellent outil dans le domaine de la gestion du patrimoine. Comme son nom le sous-entend, il s\u2019agit de la r\u00e9partition de la pleine propri\u00e9t\u00e9 entre l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire. Chaque partie b\u00e9n\u00e9ficie de ses propres avantages pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. L\u2019usufruitier est le seul qui peut recevoir le loyer ainsi que les autres revenus potentiels pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement. Cependant, le nu-propri\u00e9taire constitue son patrimoine sur le long terme puisqu\u2019il devient le plein propri\u00e9taire \u00e0 la fin de la p\u00e9riode. Il est \u00e0 noter toutefois qu\u2019il ne per\u00e7oit rien en rapport avec le bien. Dans le cas du d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruit, il prend possession de l\u2019usufruit sans avoir \u00e0 verser de droits de succession.
Par la suite, il est enti\u00e8rement libre de d\u00e9cider s\u2019il veut louer, transmettre ou vendre le bien. Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 peut concerner \u00e0 la fois les biens immeubles comme un terrain ou une maison, et les biens meubles (contrat d\u2019assurance-vie, portefeuille d\u2019actions, etc.). Il existe deux types de d\u00e9membrements : le d\u00e9membrement viager et le d\u00e9membrement temporaire. Le premier prend fin uniquement \u00e0 la mort de l\u2019usufruitier. Le second permet de mettre fin au d\u00e9membrement suite \u00e0 une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e par les deux parties. Il est \u00e0 noter qu\u2019il est impossible de d\u00e9membrer les plans d\u2019\u00e9pargne actions (PEA), les plans d\u2019\u00e9pargne logement (PEL) et les livrets d\u2019\u00e9pargne.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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DEMEMBREMENT TEMPORAIRE<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Le d\u00e9membrement consiste \u00e0 s\u00e9parer la pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9 et usufruit. Le principe est simple : le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient la propri\u00e9t\u00e9, mais il n\u2019a pas le droit de l\u2019exploiter. Seul l\u2019usufruitier peut percevoir les revenus issus de la location du bien. \u00c0 la fin de la p\u00e9riode de d\u00e9membrement, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re l\u2019usufruit et peut ensuite jouir du bien. Puisqu\u2019il s\u2019agit d\u2019un d\u00e9membrement temporaire, il n\u2019est pas oblig\u00e9 d\u2019attendre la mort de l\u2019usufruitier pour devenir le plein propri\u00e9taire. En g\u00e9n\u00e9ral, un d\u00e9membrement temporaire est fix\u00e9 sur 10 \u00e0 20 ans. L\u2019avantage pour le titulaire de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est qu\u2019il r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droit de succession \u00e0 l\u2019issue de la p\u00e9riode de d\u00e9membrement.
\u00c0 noter que c\u2019est l\u2019usufruitier qui s\u2019occupe de la gestion et de l\u2019entretien du bien d\u00e9membr\u00e9, \u00e0 l\u2019exception des gros travaux touchant \u00e0 la structure du bien (cf. articles 605 et 606 du Code civil). Le nu-propri\u00e9taire, quant \u00e0 lui, est redevable des honoraires vers\u00e9s au syndicat de copropri\u00e9t\u00e9. En tout cas, les deux parties peuvent vendre le bien d\u00e9membr\u00e9, si elles parviennent \u00e0 trouver un terrain d\u2019entente. L\u2019usufruitier a l\u2019obligation de s\u2019acquitter de la taxe fonci\u00e8re et de la taxe d\u2019habitation tant que le bien n\u2019est pas encore lou\u00e9. Si c\u2019est le cas, alors, c\u2019est le locataire qui va payer cette taxe. Bien entendu, les parts de SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier) peuvent \u00e9galement \u00eatre d\u00e9membr\u00e9es.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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BAR\u00c8ME USUFRUIT<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Le bar\u00e8me de l\u2019usufruit est un bar\u00e8me fiscal en vigueur officiellement. Il est essentiel pour proc\u00e9der au calcul de la valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Le crit\u00e8re retenu est celui de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier au moment du d\u00e9membrement viager. Plus le cessionnaire de l\u2019usufruit (ou le c\u00e9dant de la nue-propri\u00e9t\u00e9) est jeune, plus la valeur de l\u2019usufruit est importante. Elle repr\u00e9sente 10 % de la nue-propri\u00e9t\u00e9 lorsque l\u2019usufruitier a au moins 91 ans, 20 % de 81 \u00e0 90 ans, 30 % de 71 \u00e0 80 ans, 40 % de 61 \u00e0 70 ans, 50 % de 51 ans \u00e0 60 ans, 60 % de 41 \u00e0 50 ans, 70 % de 31 \u00e0 40 ans, 80 % de 21 \u00e0 30 ans, et 90 % \u00e0 moins de 21 ans.
Les parties ont le droit de faire usage de ce bar\u00e8me dans leur relation. En cas de d\u00e9membrement temporaire, il est possible de calculer la valeur de l\u2019usufruit selon un bar\u00e8me \u00e9conomique dans lequel le principe tend \u00e0 \u00e9valuer au cas par cas l\u2019usufruit tout en prenant en compte l\u2019esp\u00e9rance de vie et le taux de rendement du bien. Si le bien locatif offre des revenus, on d\u00e9finira dans ce cas une valeur future en tenant en compte la valeur de l\u2019usufruit en l\u2019indexant. Une fois la valeur de l\u2019usufruit calcul\u00e9e, on pourra par la suite d\u00e9terminer la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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QUASI USUFRUIT<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

La notion de quasi-usufruit est employ\u00e9e lorsque le d\u00e9membrement porte sur un bien consomptible, c\u2019est-\u00e0-dire un bien dont on ne peut en faire usage sans le consommer. On peut par exemple citer l\u2019assurance-vie, qui est finalement une somme d\u2019argent dont l\u2019usufruitier ne peut profiter sans porter atteinte \u00e0 sa valeur, \u00e0 l\u2019inverse d\u2019un bien immobilier. Dans ce type de situation, le cessionnaire ou b\u00e9n\u00e9ficiaire usufruitier conserve les m\u00eames droits que dans un d\u00e9membrement immobilier : il peut disposer \u00e0 sa guise de l\u2019\u00e9l\u00e9ment sur lequel porte son quasi-usufruit \u00e0 condition qu\u2019il soit en mesure de restituer au nu-propri\u00e9taire l\u2019\u00e9quivalent au terme du d\u00e9membrement. Cette \u00ab dette \u00bb peut se reporter sur un produit autre que l\u2019initial tant qu\u2019il est de m\u00eame quantit\u00e9 ou de valeur similaire.
Cela constitue, entre autres, pour l\u2019usufruitier, une solution id\u00e9ale afin de lui permettre une gestion de portefeuille sans contraintes. Dans ce cas de figure, il est vivement recommand\u00e9 de r\u00e9diger une convention de d\u00e9membrement par acte authentique chez notaire. Ce genre de convention entre le nu-propri\u00e9taire et l\u2019usufruitier est n\u00e9cessaire en vue de rendre d\u00e9ductible la cr\u00e9ance de restitution. Dans cette convention peut aussi \u00eatre pr\u00e9vues des r\u00e8gles dans l\u2019utilisation du quasi-usufruit par l\u2019usufruitier. Sans cette convention, la d\u00e9ductibilit\u00e9 de la dette de l\u2019usufruitier de l\u2019actif successoral, en cas de disparition du bien objet du quasi-usufruit, ne pourra \u00eatre reconnu et les nus propri\u00e9taires ne pourront faire valoir leur cr\u00e9ance de restitution.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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TYPES D’ACTIFS<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Focalisons-nous sur 3 actifs concrets : la SCPI, l\u2019immobilier et l\u2019assurance-vie. La SCPI ou la soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier est un placement qui permet d\u2019investir dans des biens immobiliers. Le d\u00e9membrement en SCPI consiste \u00e0 partager les parts entre le nu-propri\u00e9taire et l\u2019usufruitier. Ce dernier b\u00e9n\u00e9ficie des loyers et des r\u00e9ductions fiscales le cas \u00e9ch\u00e9ant. Durant le d\u00e9membrement, le premier ne per\u00e7oit aucun des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par les biens. Cependant, il r\u00e9cup\u00e8re l\u2019usufruit \u00e0 terme. Le d\u00e9membrement immobilier scinde la pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un immeuble entre l\u2019usufruitier, qui jouira du bien (de la totalit\u00e9 des loyers) pendant la p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e, et le nu-propri\u00e9taire. Celui-ci se doit de prendre en charge les grosses r\u00e9parations sans pour autant se soucier des travaux d\u2019entretien.
Toutefois, il profitera de la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien et r\u00e9cup\u00e8rera enti\u00e8rement l\u2019usufruit \u00e0 la fin du d\u00e9membrement immobilier. Et enfin, l\u2019assurance-vie permet \u00e0 un une personne physique de constituer un patrimoine pour pouvoir le laisser \u00e0 un b\u00e9n\u00e9ficiaire apr\u00e8s son d\u00e9c\u00e8s. L\u2019assur\u00e9 d\u00e9signe donc un usufruitier pour son contrat d\u2019assurance-vie, qui r\u00e9cup\u00e8rera les sommes transmises. Ces sommes \u00e9tant consommables, on parle alors de quasi-usufruit. Un ou plusieurs nus propri\u00e9taires sont d\u00e9sign\u00e9s comme \u00e9tant les futurs propri\u00e9taires une fois le d\u00e9membrement achev\u00e9, \u00e0 l\u2019extinction de l\u2019usufruit. Quel que soit l\u2019actif concern\u00e9, des dispositions sp\u00e9cifiques peuvent aussi pr\u00e9voir un usufruit successif (usufruitier de second rang avant transmission d\u00e9finitive au nu-propri\u00e9taire) \u2026<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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FISCALIT\u00c9<\/h3>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Parce que deux parties sont cr\u00e9\u00e9es en d\u00e9membrement, elles seront respectivement soumises \u00e0 des impositions fiscales. Concernant les revenus locatifs, l\u2019usufruitier doit faire une d\u00e9claration des loyers per\u00e7us au titre de revenus fonciers. Les charges courantes et la d\u00e9duction forfaitaire sont d\u00e9duites sur la recette locative. Pour les charges d’entretien, les d\u00e9penses sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros\/an. Ensuite, l\u2019exc\u00e9dent et les int\u00e9r\u00eats des emprunts sont retenus sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes. Quant au nu-propri\u00e9taire, il ne d\u00e9clarera rien s\u2019il ne per\u00e7oit pas de loyers. Les d\u00e9penses de gros \u0153uvres sont inscrites sur ses autres revenus fonciers si l\u2019immeuble est lou\u00e9 \u00e0 des tiers par l\u2019usufruitier.
Pour la plus-value, elle correspond \u00e0 la diff\u00e9rence entre le prix de vente du droit c\u00e9d\u00e9 et son prix d\u2019acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation, en cas de droits c\u00e9d\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment. Si les droits sont c\u00e9d\u00e9s conjointement, elle est r\u00e9partie au prorata des droits sur le bien (usus-fructus et abusus). Si la vente n\u2019a port\u00e9 que sur une seule part, la partie ayant fait la vente sera soumise au r\u00e9gime de la plus-value. Au regard de l\u2019IFI (imp\u00f4ts sur la fortune immobili\u00e8re), l\u2019usufruitier devra d\u00e9clarer la valeur du bien en pleine propri\u00e9t\u00e9, sauf si le d\u00e9membrement r\u00e9sulte d\u2019une succession o\u00f9 les deux cessionnaires devront faire une d\u00e9claration respective, d\u2019une donation ou d\u2019une vente de la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des personnes non h\u00e9riti\u00e8res ou descendantes consenties par l\u2019usufruitier.<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div><\/div>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"wide-template.php","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-33454","page","type-page","status-publish"],"yoast_head":"\nEn savoir plus sur le d\u00e9membrement<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"En savoir plus sur le d\u00e9membrement : le d\u00e9membrement de 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