En savoir plus sur le démembrement

Le démembrement constitue un excellent outil dans le domaine de la gestion du patrimoine. Comme son nom le sous-entend, il s’agit de la répartition de la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chaque partie bénéficie de ses propres avantages pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier est le seul qui peut recevoir le loyer ainsi que les autres revenus potentiels pendant la durée du démembrement. Cependant, le nu-propriétaire constitue son patrimoine sur le long terme puisqu’il devient le plein propriétaire à la fin de la période. Il est à noter toutefois qu’il ne perçoit rien en rapport avec le bien. Dans le cas du décès de l’usufruit, il prend possession de l’usufruit sans avoir à verser de droits de succession.
Par la suite, il est entièrement libre de décider s’il veut louer, transmettre ou vendre le bien. Le démembrement de propriété peut concerner à la fois les biens immeubles comme un terrain ou une maison, et les biens meubles (contrat d’assurance-vie, portefeuille d’actions, etc.). Il existe deux types de démembrements : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le premier prend fin uniquement à la mort de l’usufruitier. Le second permet de mettre fin au démembrement suite à une période déterminée par les deux parties. Il est à noter qu’il est impossible de démembrer les plans d’épargne actions (PEA), les plans d’épargne logement (PEL) et les livrets d’épargne.

Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. Le principe est simple : le nu-propriétaire détient la propriété, mais il n’a pas le droit de l’exploiter. Seul l’usufruitier peut percevoir les revenus issus de la location du bien. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et peut ensuite jouir du bien. Puisqu’il s’agit d’un démembrement temporaire, il n’est pas obligé d’attendre la mort de l’usufruitier pour devenir le plein propriétaire. En général, un démembrement temporaire est fixé sur 10 à 20 ans. L’avantage pour le titulaire de la nue-propriété est qu’il récupère la pleine propriété sans droit de succession à l’issue de la période de démembrement.
À noter que c’est l’usufruitier qui s’occupe de la gestion et de l’entretien du bien démembré, à l’exception des gros travaux touchant à la structure du bien (cf. articles 605 et 606 du Code civil). Le nu-propriétaire, quant à lui, est redevable des honoraires versés au syndicat de copropriété. En tout cas, les deux parties peuvent vendre le bien démembré, si elles parviennent à trouver un terrain d’entente. L’usufruitier a l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation tant que le bien n’est pas encore loué. Si c’est le cas, alors, c’est le locataire qui va payer cette taxe. Bien entendu, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent également être démembrées.

Le barème de l’usufruit est un barème fiscal en vigueur officiellement. Il est essentiel pour procéder au calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Le critère retenu est celui de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement viager. Plus le cessionnaire de l’usufruit (ou le cédant de la nue-propriété) est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante. Elle représente 10 % de la nue-propriété lorsque l’usufruitier a au moins 91 ans, 20 % de 81 à 90 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 50 % de 51 ans à 60 ans, 60 % de 41 à 50 ans, 70 % de 31 à 40 ans, 80 % de 21 à 30 ans, et 90 % à moins de 21 ans.
Les parties ont le droit de faire usage de ce barème dans leur relation. En cas de démembrement temporaire, il est possible de calculer la valeur de l’usufruit selon un barème économique dans lequel le principe tend à évaluer au cas par cas l’usufruit tout en prenant en compte l’espérance de vie et le taux de rendement du bien. Si le bien locatif offre des revenus, on définira dans ce cas une valeur future en tenant en compte la valeur de l’usufruit en l’indexant. Une fois la valeur de l’usufruit calculée, on pourra par la suite déterminer la valeur de la nue-propriété.

La notion de quasi-usufruit est employée lorsque le démembrement porte sur un bien consomptible, c’est-à-dire un bien dont on ne peut en faire usage sans le consommer. On peut par exemple citer l’assurance-vie, qui est finalement une somme d’argent dont l’usufruitier ne peut profiter sans porter atteinte à sa valeur, à l’inverse d’un bien immobilier. Dans ce type de situation, le cessionnaire ou bénéficiaire usufruitier conserve les mêmes droits que dans un démembrement immobilier : il peut disposer à sa guise de l’élément sur lequel porte son quasi-usufruit à condition qu’il soit en mesure de restituer au nu-propriétaire l’équivalent au terme du démembrement. Cette « dette » peut se reporter sur un produit autre que l’initial tant qu’il est de même quantité ou de valeur similaire.
Cela constitue, entre autres, pour l’usufruitier, une solution idéale afin de lui permettre une gestion de portefeuille sans contraintes. Dans ce cas de figure, il est vivement recommandé de rédiger une convention de démembrement par acte authentique chez notaire. Ce genre de convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est nécessaire en vue de rendre déductible la créance de restitution. Dans cette convention peut aussi être prévues des règles dans l’utilisation du quasi-usufruit par l’usufruitier. Sans cette convention, la déductibilité de la dette de l’usufruitier de l’actif successoral, en cas de disparition du bien objet du quasi-usufruit, ne pourra être reconnu et les nus propriétaires ne pourront faire valoir leur créance de restitution.

Focalisons-nous sur 3 actifs concrets : la SCPI, l’immobilier et l’assurance-vie. La SCPI ou la société civile de placement immobilier est un placement qui permet d’investir dans des biens immobiliers. Le démembrement en SCPI consiste à partager les parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier bénéficie des loyers et des réductions fiscales le cas échéant. Durant le démembrement, le premier ne perçoit aucun des revenus générés par les biens. Cependant, il récupère l’usufruit à terme. Le démembrement immobilier scinde la pleine propriété d’un immeuble entre l’usufruitier, qui jouira du bien (de la totalité des loyers) pendant la période déterminée, et le nu-propriétaire. Celui-ci se doit de prendre en charge les grosses réparations sans pour autant se soucier des travaux d’entretien.
Toutefois, il profitera de la pleine propriété du bien et récupèrera entièrement l’usufruit à la fin du démembrement immobilier. Et enfin, l’assurance-vie permet à un une personne physique de constituer un patrimoine pour pouvoir le laisser à un bénéficiaire après son décès. L’assuré désigne donc un usufruitier pour son contrat d’assurance-vie, qui récupèrera les sommes transmises. Ces sommes étant consommables, on parle alors de quasi-usufruit. Un ou plusieurs nus propriétaires sont désignés comme étant les futurs propriétaires une fois le démembrement achevé, à l’extinction de l’usufruit. Quel que soit l’actif concerné, des dispositions spécifiques peuvent aussi prévoir un usufruit successif (usufruitier de second rang avant transmission définitive au nu-propriétaire) …

Parce que deux parties sont créées en démembrement, elles seront respectivement soumises à des impositions fiscales. Concernant les revenus locatifs, l’usufruitier doit faire une déclaration des loyers perçus au titre de revenus fonciers. Les charges courantes et la déduction forfaitaire sont déduites sur la recette locative. Pour les charges d’entretien, les dépenses sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros/an. Ensuite, l’excédent et les intérêts des emprunts sont retenus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Quant au nu-propriétaire, il ne déclarera rien s’il ne perçoit pas de loyers. Les dépenses de gros œuvres sont inscrites sur ses autres revenus fonciers si l’immeuble est loué à des tiers par l’usufruitier.
Pour la plus-value, elle correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé et son prix d’acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation, en cas de droits cédés séparément. Si les droits sont cédés conjointement, elle est répartie au prorata des droits sur le bien (usus-fructus et abusus). Si la vente n’a porté que sur une seule part, la partie ayant fait la vente sera soumise au régime de la plus-value. Au regard de l’IFI (impôts sur la fortune immobilière), l’usufruitier devra déclarer la valeur du bien en pleine propriété, sauf si le démembrement résulte d’une succession où les deux cessionnaires devront faire une déclaration respective, d’une donation ou d’une vente de la nue-propriété à des personnes non héritières ou descendantes consenties par l’usufruitier.