Le démembrement, un véritable outil patrimonial
Le démembrement de propriété est un mécanisme méconnu mais qui offre de nombreux atouts sur le plan patrimonial. Investissement en démembrement temporaire, démembrement viager, démembrement de clause bénéficiaire en assurance-vie… Ces applications sont nombreuses et répondent à des objectifs aussi variés que protéger un proche, optimiser la transmission ou encore réaliser des gains fiscaux.
Nos domaines d’expertises
Le démembrement immobilier peut être viager afin de préparer la transmission de son patrimoine : on peut alors procéder à une donation de nue-propriété à ses héritiers. Le démembrement peut être temporaire si l’on souhaite préparer sa retraite ou obtenir des revenus complémentaires durant une période définie.
Démembrer une clause bénéficiaire d’assurance-vie permet de réaliser une double transmission au profit de deux cessionnaires : le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier est détenteur du quasi-usufruit et peut consommer les fonds. Le nu-propriétaire, lui, est titulaire d’une créance de restitution qui viendra en déduction de l’actif successoral du quasi-usufruitier.
En SCPI, il s’agit généralement de démembrement temporaire : investissement en usufruit ou en nue-propriété de parts de SCPI, avec choix de la durée (applicable sur 3 à 20 ans) en fonction de ses objectifs.
A l’issue du démembrement, l’usufruit est automatiquement restitué au nu-propriétaire.
Comprendre le démembrement
L’USUFRUIT
Selon les termes réglementaires, l’usufruit est le droit d’utiliser un bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) en cas de mise en location. L’usufruitier n’est pas pleinement propriétaire du bien faisant l’objet du démembrement, il ne peut donc pas décider de son propre chef de céder l’immeuble. L’usufruitier a des droits mais aussi des obligations, notamment veiller à la bonne conservation du bien, entretenir le bien et le maintenir en bon état d’usage. Il doit aussi payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier. Le droit à l’usufruit est temporaire puisqu’il s’éteint en même temps que l’usufruitier : à son décès ou à la fin du délai prévu dans le contrat de démembrement le cas échéant.
LA NUE-PROPRIÉTÉ
C’est un droit issu d’une partition résultant d’une situation définie par la loi ou une convention, donnant à son titulaire, désigné comme étant le nu-propriétaire, la seule possibilité de disposer d’un bien mobilier ou immobilier. Élément principal du droit de propriété, elle ne confère cependant pas au nu-propriétaire l’usage ni la jouissance du bien, qui relèvent de l’usufruit. Il peut toutefois jouir de «l’ abusus », ce qui lui permet de tirer profit juridiquement et matériellement de son bien. Selon un accord entre les deux parties, le nu-propriétaire peut donc vendre celui-ci. La nue-propriété est un droit permanent, contrairement à l’usufruit : elle est transmissible aux héritiers.
Le démembrement SCPI
Dénition scpi
Une SCPI, ou une Société Civile de Placement Immobilier, est une structure qui a pour objet d’acquérir et de gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels logements…), pour le compte d’investisseurs. En contrepartie, les porteurs de parts bénéficient d’un rendement (entre 3 et 6 %) net de frais et de charges et n’ont donc rien à payer : pas de taxe foncière, ni de charges de gestion ou d’entretien, pas d’assurance sur les biens, etc. Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de la nature du parc immobilier : SCPI fiscale, SCPI de rendement et de plus-value. La SCPI peut éventuellement être assimilée à une forme de SCI (Société Civile Immobilière) qui serait plus réglementée et ouverte à un grand nombre d’investisseurs.
En quoi consiste le démembrement de SCPI
Le démembrement de SCPI a souvent un caractère temporaire et se traduit par l’acquisition de parts en nue-propriété sans usufruit ou vice-versa. Dans le premier cas, l’investisseur bénéficiera des droits du nu-propriétaire (abusus), donc de disposer des parts pendant la durée définie dans le contrat de démembrement, sans jouir cependant de celui de l’usufruitier (usus et fructus). À l’inverse, il est aussi possible d’acquérir des parts démembrées en usufruit et donc sans la nue-propriété, où l’épargnant a uniquement les droits de l’usufruitier, autrement dit l’usus (droit d’usage du bien) et le fructus (droit de récolter les fruits, les revenus ou loyers). L’achat des parts de SCPI en démembrement se faisant sur une durée limitée, c’est le nu-propriétaire qui récupère la totalité de la propriété à la fin du démembrement.
Le démembrement immobilier
À quoi ça sert
Le démembrement immobilier consiste à partager la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. L’usufruitier jouira pleinement du bien, tandis que le nu-propriétaire en disposera in fine. Ce type de système est très prisé pour réduire le coût d’une donation. Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Il est également utilisé lors des successions afin de laisser l’usufruit au conjoint survivant. De plus, le démembrement offre de nombreuses possibilités aussi bien sur le plan de l’acquisition que celui de la succession. Il est dans la plupart du temps utilisé lors des successions.
Investir en immobilier en nue-propriété temporaire est également possible et répond à de nombreux objectifs patrimoniaux…
Comment et pourquoi l’utiliser ?
Le démembrement immobilier est utilisé en famille pour commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants de son vivant. L’usufruitier concerné pourra toujours continuer de profiter de ses rentes et de son patrimoine. Il est courant de voir les parents transmettre la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants, tout en gardant l’usufruit. Il est possible d’opérer directement le démembrement ou à travers une société, de type SARL de famille ou SCI. Le démembrement immobilier présente aussi des avantages sur le plan fiscal tels qu’une exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) notamment, d’où sa déclinaison sous forme de produit d’investissement.
Actualités Démembrement
Retrouvez toutes les actualités concernant le démembrement ainsi que tous les acteurs concernés par cet acte. Prenez connaissance de toutes les démarches, procédures et législations en rapport avec cette opération patrimoniale. Des éléments en termes de fiscalité seront également fournis pour une meilleure compréhension du domaine.
