Le Démembrement est une Équation Patrimoniale

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Tout savoir sur l'usufruit

Étant donné que le démembrement consiste à partager le droit d’une propriété, ses composants sont respectivement les droits de jouir du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. Il est possible de bénéficier soit de la nue-propriété ou de l’usufruit. Qu’en est-il de l’usufruit et de son utilisation ?

Définition :
Qu’est-ce que l’Usufruit ?

À la différence de la nue-propriété, l’usufruit est un droit dont l’article 578 du Code civil propose une définition claire, spécifiant qu’il « résulte du démembrement de propriété : une personne est propriétaire du bien – le nu-propriétaire – une autre personne peut en jouir – l’usufruitier ».

Lorsqu’on parle d’un achat immobilier, le démembrement de propriété peut être indispensable. Dans ce cas, l’acquéreur pourrait acheter uniquement l’usufruit. Ainsi, il peut louer le logement et en percevoir les revenus via les loyers sans pour autant investir une importante somme d’argent lors d’un placement immobilier.

L’usufruit permet également à un acheteur d’acquérir un bien à transmettre. Il en achète un en pleine propriété pour ensuite concéder la nue-propriété aux personnes de son choix. En tant qu’usufruitier, il peut alors habiter ou louer le logement pour percevoir des revenus tout en sachant que la propriété du bien appartient au nu-propriétaire. Lorsqu’il décède, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans que ce dernier n’ait à payer des droits de succession.

Quels sont les Droits et les Obligations
de l’Usufruitier ?

Celui qui hérite de l’usufruit aura le droit d’utiliser le bien, d’où la possibilité pour ce dernier d’occuper le logement ou de le mettre en location pour en percevoir les loyers. Dans un autre sens, il devra en assurer la conservation en réalisant des travaux d’entretien et de réparation, et en payant les charges y afférentes, notamment la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière.

Aucune de ses dépenses ne sera remboursée et il n’aura pas du tout le droit de le prétendre. Quant aux réparations portant sur les gros œuvres, elles appartiennent au nu-propriétaire, sauf en cas de manque d’entretien de l’usufruitier. Enfin, ce dernier ne pourra pas vendre le bien immobilier.

Quand l’usufruit se termine-t-il ?

Ce sont principalement les situations suivantes qui définissent la fin de l’usufruit :

Non-utilisation du bien pendant une durée de trente ans

Décès de l’usufruitier, renonciation au droit ou date prévue

Rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire ou acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier

Non-respect de l’obligation de conservation du bien par l’usufruitier

Destruction totale ou vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien

Évaluation d’un bien en cas de vente du bien

Si le nu-propriétaire et l’usufruitier se consentent pour procéder à la vente du bien, des règles sont applicables. Dans ce cas, la valeur revenant respectivement aux deux bénéficiaires varie selon l’espérance de vie de l’usufruitier. Lors d’une vente, si l’usufruitier est âgé de moins de 20 ans, il percevra 90 % de la valeur du bien. Au contraire, s’il a plus de 91 ans, il bénéficiera de 10 % de la somme. Par ailleurs, le décret d’application du 20 mars 2009 permet de céder l’usus et le fructus à un bailleur social ou à une association. Incitatif, ce dispositif fiscal peut être mis en place en sollicitant les conseils d’un notaire.

usufruit:

Quels sont les différents
types d’actifs d’investissement
en usufruit ?

SCPI en usufruit temporaire

Les particuliers et entreprises disposant d’une réserve de déficit foncier peuvent opter pour ce genre d’investissement. Ils payeront alors des parts de SCPI pour percevoir la totalité des loyers de la SCPI. Cela permet l’achat d’un bien à une faible valeur pour des revenus plus importants. Lorsqu’on ne récupère pas de capital à la fin du démembrement, les bénéfices réalisés sur la durée de l’usufruit sont très intéressants. Sinon, une durée plus longue de l’usufruit permet d’en obtenir une valeur plus élevée. S’il vaut 22 % pour une période de 5 ans, il monte à 36 % pour 10 ans. Ce système d’investissement est par ailleurs de plus en plus plébiscité par les entreprises du fait que les parts d’usufruit sont amortissables dans leur bilan comptable. En investissant sa trésorerie en usufruit SCPI, une société déduit fiscalement les revenus générés, d’où il n’y a pas d’impôts à payer.

Usufruit temporaire immobilier

En étant un usufruitier d’un bien immobilier, un investisseur ou un particulier a le droit d’hypothéquer celui-ci ou de le céder en étant bénéficiaire des droits. Ayant les droits sur la chose, il lui est possible de le louer ou bien l’habiter. S’il compte proposer en location le bien, le bail doit se terminer à sa mort, comme le précise l’article 595 du Code civil. L’absence d’une date certaine rend notamment le bail non opposable. Si celui-ci est contracté pour une durée maximale de 8 ans cependant, il est opposable pour cette période en cours.

Usufruit temporaire d’une assurance-vie

Le démembrement de la clause bénéficiaire de l’assurance-vie permet au souscripteur de désigner un usufruitier et un (des) nu-propriétaire(s). Lorsque l’assuré décède, l’usufruit d’assurance-vie sera octroyé au premier bénéficiaire (quasi-fruit) et la nue-propriété au second. L’usufruitier aura le droit de dépenser le capital à sa guise alors que le nu-propriétaire dispose d’un droit de créance, lui assurant la restitution d’un montant équivalent à celui des capitaux versés. Les deux parties devront par ailleurs supporter une charge pécuniaire selon leurs parts respectives, et en fonction du barème fiscal du Code général des impôts.

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