Le Démembrement est une Équation Patrimoniale

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Tout savoir sur la nue-propriété

Le droit de propriété est la combinaison des droits de jouir d’un bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. Il est possible de partager ce droit, autrement dit de le démembrer entre plusieurs individus. En principe, l’un bénéficiera de la nue-propriété et l’autre de l’usufruit. On constate en général ces deux composants lors d’un démembrement. Focus sur la nue-propriété en particulier.

Nue-propriété :
Droit de posséder pleinement une propriété

Le Code civil ne précisant pas d’article spécifique qui traite de la nue-propriété, elle se définit donc par opposition au régime de l’usufruit. Comme l’article 578 du Code civil le spécifie, l’usufruit résulte d’un démembrement de propriété : une personne étant le propriétaire du bien – le nu-propriétaire, tandis que l’autre pouvant en jouir – l’usufruitier.

Le nu-propriétaire possède ainsi une propriété sans en percevoir les revenus pendant une période limitée au terme de laquelle il récupèrera l’usufruit et en sera pleinement propriétaire. La nue-propriété est donc le résultat de la soustraction entre la pleine propriété et l’usufruit.

La définition de la nue-propriété se résume en d’autres termes à la possession d’une propriété, autrement dit d’un bien ou d’un actif, où le propriétaire n’en a aucun droit de jouissance. On peut donc en déduire que le nu-propriétaire ne dispose pas de la possibilité de jouir du bien, et par conséquent, de ne pas recevoir les fruits de la propriété.

origine historique du terme

L'USUS

le droit de disposer du bien sans en percevoir les fruits

L’ABASUS

le droit de posséder un bien en la qualité de propriétaire. On parle notamment de la nue-propriété.

Le FRUCTUS

le droit de percevoir les fruits et les loyers du bien

Évidemment, c’est par la conjonction de l’usus et du fructus que résulte l’usufruit d’un bien. Autrement, l’abusus ou la nue-propriété est le fait d’être le propriétaire d’un bien sans disposer de l’usus ni du fructus.

un avantage sur le plan successoral et fiscal

Si le principe de la nue-propriété correspond, comme évoqué précédemment, à la possession d’un bien sans en avoir la jouissance, il est utilisé dans de nombreux cas et de manière fréquente dans la vie quotidienne. On peut par exemple citer la vente d’un appartement en viager, la donation de l’usufruit temporaire d’un contrat d’assurance-vie à un successeur, celle de la nue-propriété d’une résidence principale à ses descendants, etc. Léguer ce droit s’avère utile pour remédier à des problématiques principalement successorales et accessoirement fiscales.

Étant donné que l’investisseur développe son patrimoine sans percevoir de loyer, il n’augmente pas ses revenus et fiscalités s’y rattachant. La valeur de la nue-propriété est en effet exclue de l’assiette d’imposition soumise à l’impôt sur la fortune. Investir selon ce principe permet alors d’augmenter son patrimoine immobilier. En achetant la nue-propriété à crédit, on peut déduire les intérêts d’emprunt des éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens.

Pour préparer une succession, la nue-propriété est utile. Lors d’une donation de son vivant, la valeur du bien est calculée sur la base de la nue-propriété, d’où la possibilité de céder de manière temporaire l’usufruit à l’un des enfants. Au décès de l’investisseur, le ou les enfants disposent de la pleine propriété sans fiscalité, la donation étant déjà enregistrée. Par ailleurs, le nu-propriétaire est dispensé de taxes foncières, notamment à la charge de l’usufruitier.

nue-propriété:

4 types de biens
selon la nature de la propriété à démembrer

Le grand classique, la nue-propriété d’un bien immobilier

Simple et temporaire, le principe de montage en nue-propriété est applicable à tous types de biens, notamment à un actif immobilier détenu en direct ou au travers d’une société. Pour un bien immobilier, le nu-propriétaire peut le détenir sans l’utiliser ni en percevoir les loyers en cas de location. S’il s’agit d’un actif immobilier, la pleine propriété se composant de deux éléments sécables, il est possible de détenir la nue-propriété ou l’usufruit.

La nue-propriété de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

La société Civile de Placement Immobilier peut démembrer le bien qu’elle gère. En se procurant des parts en nue-propriété, on suspend les revenus générés par ces parts et on est exempt d’ISF. Ce type d’investissement est idéal pour les travailleurs fortement taxés par le fisc souhaitant épargner en vue de la retraite, sans alourdissement de leur ardoise fiscale jusqu’au moment d’inactivité. Acquérir la nue-propriété d’une SCPI à l’approche de la retraite est donc idéal pour les salariés payant des impôts exorbitants.

La nue-propriété d’un contrat d’Assurance-Vie

En démembrant la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, le bénéficiaire de la nue-propriété ne perçoit aucun fonds, mais détient par contre une créance de restitution d’une somme équivalente au montant des capitaux versés à l’usufruitier. La clause bénéficiaire d’une assurance-vie doit donc faire état des détails du démembrement de l’épargne. Les noms de l’usufruitier et des nues-propriétaires doivent apparaitre dans le contrat d’assurance-vie démembré.

La nue-propriété de parts de Société

Les parts d’une société peuvent être également démembrées. Dans ce cas, l’objectif constitue à la répartition des droits sur la gouvernance de celle-ci et sur ses bénéfices. Si le nu-propriétaire a le droit de céder sa nue-propriété, il ne peut cependant pas vendre seul la pleine propriété.

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