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DEMEMBREMENT IMMOBILIER : C’EST QUOI, COMMENT ET POURQUOI Y RECOURIR ?

Le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété entre, d’une part, un usufruitier et, d’autre part, un nu-propriétaire. L’usufruit permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (éventuels revenus). Le titulaire de la nue-propriété, quant à lui, possède les murs de l’habitation. Mais il ne peut pas y résider avant la fin du démembrement de propriété. La durée de cette opération est comprise entre 15 à 30 ans. En général, le démembrement de propriété est utilisé lors d’un héritage (succession) ou d’une donation. Dans tous les cas, le conjoint du défunt pourra résider dans l’habitat familial, car il est le titulaire de l’usufruit du bien démembré. Il peut choisir de louer l’habitation afin d’empocher des bénéfices. La nue-propriété est transmise aux enfants. Ainsi, ils pourront récupérer la pleine propriété après le décès de l’usufruitier.

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QUELS SONT LES DROITS DE L’USUFRUITIER ?

Le titulaire de l’usufruit d’un bien démembré possède des droits presque similaires à ceux du propriétaire. Effectivement, il peut choisir de vivre dans l’appartement. Il a également le droit de le mettre en location. Ainsi, il pourra encaisser les loyers versés par les locataires. Mais il peut décider de laisser le bien inoccupé pendant quelque temps. Dans tous les cas, il est libre de prendre ses propres décisions en ce qui concerne l’utilisation du logement démembré. Quoi qu’il en soit, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien. Aussi, il ne peut pas décider de le détruire. S’il projette de céder le bien, il devra obtenir l’accord du nu-propriétaire. À noter que la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à la charge de l’usufruitier au cas où il décidait de résider dans l’habitation.

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ZOOM SUR LES DROITS DU NU-PROPRIETAIRE EN DEMEMBREMENT IMMOBILIER

Tout comme l’usufruitier, le nu-propriétaire possède des droits en démembrement immobilier. Il conserve l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, de le mettre en vente ou de procéder à sa destruction. Le titulaire de la nue-propriété a d’ailleurs le droit d’hypothéquer le bien, sans affecter les droits de l’usufruitier. Mais il devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir intégralement du bien démembré. Bien entendu, le nu-propriétaire a des obligations à respecter. En vertu de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire et celles d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Plus précisément, il devra s’occuper de la réparation de tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générales du bâtiment (gros murs et voûtes, digues, murs de soutènement et clôtures, etc.).

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QUI PEUVENT DEVENIR USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE ?

Les investisseurs en démembrement immobilier peuvent acquérir les quoteparts des biens de façon temporaire et se libérer de toutes les contraintes d’un investissement foncier. Ce sont évidemment les bailleurs sociaux qui ont tendance à investir en tant qu’usufruitiers qui prennent en charge la gestion des logements. Pendant la durée du démembrement, ils louent à des loyers inférieurs au marché avec des critères de revenus adaptés. Quant aux nus-propriétaires, ce sont généralement des particuliers disposant d’une épargne, et ayant un projet à long terme qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires après plusieurs années. L’investisseur peut également chercher à investir en démembrement immobilier pour épargner sans être imposé à l’ISF. Ce type d’investissement est par ailleurs idéal pour les investisseurs immobiliers ayant de revenus fonciers élevés étant donné que la déductibilité de l’ensemble des intérêts d’emprunt est réalisable sur d’autres recettes.

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USUFRUIT IMMOBILIER
Dans le cadre du démembrement, il existe deux droits de propriété bien distincts, à savoir la nue-propriété et l’usufruit. Un même bien pourra alors avoir deux prérogatives. Concernant l’usufruit, ce dispositif procure le droit d’user d’un bien qu’une autre personne en possède la nue-propriété. Dans ce cas, l’usufruitier peut en même temps utiliser le bien et en percevoir des revenus et des fruits. Concrètement, il consiste à la fois à habiter un immeuble et à le mettre en location. L’individu détenant l’usufruit n’a pas donc le droit de vendre le bien. Il est bien de noter que l’usufruitier peut être une personne physique ou une personne morale. Dans ce dernier cas de figure, la durée maximale de l’usufruit est de 30 ans. Dans le cas où l’usufruitier est une personne physique, l’usufruit s’établit sur une durée maximum égale à la durée de vie de cette dernière. En d’autres termes, le dispositif prend fin au maximum au moment de la mort de l’usufruitier. Il convient de noter que les parents peuvent être usufruitiers sur les biens de leurs enfants mineurs. Également, un veuf ou une veuve a l’usufruit sur le bien de son épouse ou de son époux décédé. On peut pareillement bénéficier d’usufruit via contrat ou testament. Effectivement, l’usufruitier peut vendre son usufruit ou le transmettre à qui il le souhaite.
Si l’usufruitier a des droits sur le bien, il a aussi un certain nombre d’obligations à prendre en compte. Tout d’abord, il doit dresser au début de l’usufruit un inventaire. Il est de même tenu de se préoccuper de la bonne conservation du bien. Puis, s’il s’agit d’un bien immobilier, il se voit obligé de payer la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière. Il se charge, en outre, de tous les frais de réparation, exception faite des gros œuvres. Par ailleurs, si le patrimoine a des dettes, l’usufruitier se trouve dans l’obligation de payer les intérêts. En dernier lieu, celui-ci est contraint de procurer des cautions au profit du nu-propriétaire, à moins que ce dernier lui en dispense. L’usufruit prend fin bien entendu lors du décès de l’usufruitier ou à l’expiration du délai convenu par les parties. Mais il existe aussi d’autres cas particuliers qui pourront mettre fin à ce droit. D’abord, le non-usage de l’usufruit durant 30 ans peut amener à son extinction. La même règle s’applique en cas de perte de l’élément, par exemple suite à un incendie. Par ailleurs, l’abus de jouissance de la part de l’usufruitier est susceptible de mettre un terme à l’usufruit. Il peut s’agir, entre autres, d’un manque d’entretien qui entraîne la dégradation du bien. Enfin, les parents ou les tuteurs cessent d’être usufruitiers quand l’enfant atteint ses 16 ans.
QU’EST-CE QU’UNE NUE-PROPRIETE EN IMMOBILIER ?
En principe, on possède la pleine propriété d’un logement quand on a la possibilité de jouir de celui-ci et d’en cueillir des revenus. Mais il existe une autre forme d’acquisition d’habitation: la nue-propriété. Dans ce cas, on n’a que le droit de disposer du bien. C’est l’usufruitier qui a le droit d’usage et de jouissance. Le domaine est donc démembré et défini par 3 composants : l’usus, le fructus et l’abusus. D’un point de vue juridique, l’usus désigne la faculté d’utiliser une possession, comme le définit l’article 578 du Code civil. Le mot latin « fructus », quant à lui, indique le droit d’en percevoir les fruits. Le dernier terme signifie la possibilité de disposer du bien. En ayant en main ces trois droits, le propriétaire dispose de la pleine propriété. S’il décide de pratiquer le démembrement, il partage donc son habitat avec d’autres personnes. Il ne peut pas l’habiter, mais peut procéder à la vente, à la transformation et même à la démolition de celui-ci.L’usufruitier, quant à lui, doit assurer les réparations et toutes les dépenses engendrées par celles-ci. Il peut s’agir de la toiture ou du ravalement. Il doit aussi régler la taxe foncière. Les gros travaux sont assurés par le nu-propriétaire. Ce régime a le vent en poupe.Il est pratiqué par de plus en plus de Français, surtout dans le contexte d’une vente, d’une succession ou d’une donation. À noter que cette modalité d’investissement peut prendre fin au moment où l’usufruitier décède.
Elle peut également être temporaire et varier de 15 à 18 ans. Mais quelles raisons incitent les propriétaires à recourir au démembrement ? Il faut dire que la nue-propriété procure certains avantages intéressants aussi bien pour le propriétaire que pour l’usufruitier. Pour le premier, elle fait bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En réalité, le nu-propriétaire n’est soumis à aucun impôt, que celui-ci soit lié à la détention du bien immobilier ou à l’occupation du logement. À la mort de l’usufruitier, il aura le droit de la pleine propriété, et cela, sans avoir à payer un quelconque droit. Et quel intérêt pour celui qui achète une nue-propriété ? Celui-ci acquiert le logement à prix réduit, selon la durée de l’usufruit. En général, le prix est réduit de 40% à 50%. Il a aussi le droit de percevoir des loyers et d’obtenir d’importants revenus. Et dans le cas où les propriétaires meurent, il peut entrer en possession du bien. Cette option d’investissement s’adresse tout particulièrement aux individus à d’importantes pressions fiscales. Elle est également dédiée à tous ceux qui souhaitent développer leur patrimoine ou obtenir une plus-value importante. Le dispositif de démembrement peut porter sur des immeubles, des maisons ou des appartements. Il peut même porter sur une somme placée sur un compte bancaire, ce qui est très rare.
LE FONCTIONNEMENT D’UN DEMEMBREMENT D’UNE SCI
Pour rappel, la SCI ou Société Civile Immobilière permet à deux individus ou à des groupes d’individus de s’unir, dans le but d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer des profits. C’est donc une technique pour s’investir à plusieurs. Pour constituer une SCI, acheter ou posséder une propriété immobilière est requis. C’est pour cela que le démembrement est souvent rencontré dans les SCI. Il garantit la protection de la nue-propriété et de l’usufruit, et permet de mieux gérer son patrimoine. Pour certaines personnes, il constitue même un outil de gestion de patrimoine par excellence. Lors du démembrement des parts sociales SCI, le nu-propriétaire est détenteur du droit de vote aux assemblées ordinaires. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les dividendes liés aux parts sociales et peut exercer une très grande influence sur l’affectation des bénéfices. À noter que chaque statut SCI peut stipuler différents statuts. Le démembrement d’une SCI peut être utilisé dans le cadre familial ou d’un projet d’investissement locatif. Dans le premier cas, il permet de faciliter la succession. Grâce à lui, les formalités d’investissement seront très simples pour l’entrepreneur. Il règle aussi les soucis de l’indivision, c’est-à-dire, une situation où plusieurs individus sont propriétaires d’un même logement. Il faut noter que ce cas est très fréquent.
Grâce à un démembrement SCI, un accord est conclu entre les héritiers. Il s’agit notamment des décisions d’achat ou de vente d’une ou de plusieurs petites parties du bien immobilier. La convention d’indivision règle efficacement les problèmes familiaux. Pour le deuxième cas, il permet de transmettre facilement des parts. Ceci est par exemple vrai pour des grands-parents souhaitant conserver le droit d’habiter une maison et à la fois d’en partager une part avec leurs petits-enfants. Un couple non marié peut de même répartir les parts grâce à ce système. Pour un concubin, il offre plusieurs atouts : une protection efficace contre le risque de litiges et l’absence des droits de succession. Bien qu’il soit dédié à tous types d’individus, l’investissement en démembrement de parts de Société Civile immobilière est encore mal connu. Il peut s’adresser particulièrement à ceux qui possèdent déjà un logement en location. C’est d’ailleurs un précieux outil pour investir efficacement dans l’immobilier. Quand il est question de démembrement en SCI, il est important de veiller à la rédaction des statuts. L’objet social de la SCI et les clauses d’agrément doivent tout particulièrement être analysés. Un notaire proposera la solution SCI avec démembrement adapté à tout un chacun. À noter qu’il n’est pas possible d’acquérir des parts SCI avec un compte épargne-logement.
COMMENT INVESTIR EN DEMEMBREMENT ?
Intéressé par l’investissement en démembrement ou en nue-propriété ? En effet, qui n’aimerait pas réaliser un investissement immobilier, sans avoir à se soucier de la gestion locative. Il est vrai que ce type d’investissement est à la fois sécurisé et performant. Ce système de partage temporaire d’un bien est aussi très simple. Mais pour mener à bien le projet, il est indispensable de bien sélectionner le bien en question. L’emplacement de la propriété doit être bien considéré. Dans l’idéal, elle doit être localisée là où la demande locative est forte et le restera ainsi, au moins pendant les 15 prochaines années. Il faut privilégier les biens à proximité des métros, des trams, des centres commerciaux, des écoles et des transports en commun. Les propriétés au milieu d’une résidence classique offrent aussi d’excellentes opportunités. Il ne faut pas oublier de considérer les perspectives de transformation. Une ville peut changer en quelques années seulement. De préférence, il est conseillé d’investir dans un bien neuf. C’est ainsi que l’investisseur en aura un de qualité, tout à fait conforme aux normes thermiques et environnementales. Les biens récents sont toujours très prisés. Et plus tard, dans le cas où l’investisseur souhaite revendre son bien, celui-ci offrira encore des prestations qui intéressent les potentiels acheteurs. Le projet de vente se fera également sous de meilleurs délais.
À noter que certains types de logements attirent beaucoup plus les gens que d’autres. C’est le cas des biens avec des espaces de rangement, avec une cuisine équipée ou à forte luminosité. La superficie du bien n’est pas à négliger. Elle joue un rôle important dans le rendement. Les appartements de taille intermédiaire offrent d’excellentes opportunités d’investissement. Les studios, quant à eux, présentent un prix moins élevé. Certains sites permettent de trouver un bien en nue-propriété qui jouit de tous ces critères. Toutefois, la recherche doit se faire en fonction du budget. À part cela, il est important d’avoir quelques connaissances en matière de démembrement. Connaître la manière dont le calcul de la valeur de la nue-propriété se fait pendant l’acquisition est par exemple essentiel. Il faut savoir que la loi ne propose pas des méthodes de calcul bien déterminées. C’est la méthode DCF ou « Discounted Cash-Flows » qui est la plus souvent utilisée. Il est également primordial de connaître l’usufruitier temporaire, et celui qui s’occupe de l’entretien du bien. Il faut s’assurer que le bailleur prenne en main les travaux et qu’il paie l’impôt foncier. Si l’on n’est pas un expert dans ce secteur, le mieux est de faire appel à un professionnel. Il sera à même de donner les meilleurs conseils sur la façon d’investir en démembrement, puisqu’il a de nombreuses connaissances sur ce marché.

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En plus d’être un outil de gestion patrimoniale efficace, un contrat de démembrement immobilier désigne de même un moyen de transmission patrimoniale par excellence. Ses avantages ne manquent pas aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Découvrez-les dans cette page.

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