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Le démembrement temporaire en immobilier :

mode d'emploi

Tout le monde peut recourir au démembrement de propriété (étudiant, particulier, professionnel, chef entreprise, senior). Dans tous les cas, les avantages liés à ce procédé sont nombreux. En tout cas, il est tout à fait possible de démembrer un bien immobilier. La concrétisation d’un tel projet nécessite bien entendu beaucoup de planification. Justement, voici tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en démembrement immobilier.

Différents types de démembrement de propriété :

Quels sont-ils ?

Comme on le sait déjà, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’échéance de l’usufruit. S’il s‘agit d’un démembrement viager, le décès de l’usufruitier marque la fin de l’opération. Dans l’hypothèse où le nu-propriétaire décède avant l’échéance du démembrement, la nue-propriété est transmise à ses héritiers. La valeur d’un bien immobilier démembré varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il existe d’ailleurs un barème pour l’évaluation de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Il permet également de déterminer le prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété. Bien entendu, l’usufruitier devra s’acquitter des charges (taxes, frais, etc.) d’exploitation du bien démembré. 

Le démembrement temporaire ou à durée fixe consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux : l’usufruit et la nue-propriété. La durée de l’opération juridique est déterminée à l’avance. En général, le démembrement temporaire dure 10 à 15 ans. Mais sur certains investissements, la durée peut être de 3 ans seulement, tout comme elle peut s’étendre à 25 ans. Le nu-propriétaire pourra donc récupérer la pleine propriété avant le décès de l’usufruitier. Bien sûr, l’âge de ce dernier n’a aucun lien avec la valeur du bien immobilier démembré. La valeur de l’usufruit temporaire est estimée selon une clé de répartition prenant en compte à la fois la valeur de la peine propriété, la durée du démembrement ainsi que le rendement du produit, en l’occurrence s’il s’agit d’un bien immobilier, du montant des loyers que rapportent ce bien.

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DÉMEMBREMENT IMMOBILIER : C’EST QUOI, COMMENT ET POURQUOI Y RECOURIR ?

Le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété entre, d’une part, un usufruitier et, d’autre part, un nu-propriétaire. L’usufruit permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (éventuels revenus). Le titulaire de la nue-propriété, quant à lui, possède les murs de l’immeuble. Mais il ne peut pas y résider avant la fin du démembrement de propriété. Lors d’un investissement en démembrement temporaire, celui-ci est généralement prévu pour une durée comprise entre 12 et 20 ans. Par ailleurs, le démembrement de propriété viager est utilisé lors d’un héritage (succession) ou d’une donation. Dans un cas classique, le conjoint du défunt se voit transmettre l’usufruit et peut ainsi demeurer dans l’habitat familial. Il peut aussi choisir de louer l’habitation afin d’en percevoir des revenus. La nue-propriété est bien souvent transmise aux enfants qui récupéreront la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

IMMO droit de usufruitier

QUELS SONT LES DROITS DE L’USUFRUITIER ?

Le titulaire de l’usufruit d’un bien démembré possède des droits presque similaires à ceux du propriétaire. Effectivement, il peut choisir de vivre dans l’appartement. Il a également le droit de le mettre en location. Ainsi, il pourra encaisser les loyers versés par les locataires. Mais il peut décider de laisser le bien inoccupé pendant quelque temps. Dans tous les cas, il est libre de prendre ses propres décisions en ce qui concerne l’utilisation du logement démembré. Quoi qu’il en soit, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien. Aussi, il ne peut pas décider de le détruire. S’il projette de céder le bien, il devra obtenir l’accord du nu-propriétaire. À noter que la taxe foncière et la taxe d’habitation sont à la charge de l’usufruitier au cas où il décidait de résider dans l’habitation.

IMMO droit nu proprietaire

ZOOM SUR LES DROITS DU NU-PROPRIÉTAIRE EN DÉMEMBREMENT IMMOBILIER

Tout comme l’usufruitier, le nu-propriétaire possède des droits en démembrement immobilier. Il conserve l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien dans le sens où il peut le mettre en vente ou procéder à sa destruction. Le titulaire de la nue-propriété a d’ailleurs le droit d’hypothéquer le bien, sans affecter les droits de l’usufruitier. Mais il devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir intégralement du bien démembré. Bien entendu, le nu-propriétaire a des obligations à respecter. En vertu de l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont à sa charge tandis que celles d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Plus précisément, le nu-propriétaire devra s’occuper de la réparation de tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générales du bâtiment (gros murs et voûtes, digues, murs de soutènement et clôtures, etc.).

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QUI PEUVENT DEVENIR USUFRUITIER ET NU-PROPRIÉTAIRE ?

Les investisseurs en démembrement immobilier peuvent acquérir des quotes-parts de biens de façon temporaire et se libérer de toutes les contraintes d’un investissement foncier en pleine propriété. Ce sont majoritairement les bailleurs sociaux qui se portent acquéreurs de l’usufruit temporaire, prenant ainsi en charge la gestion complète des logements. Pendant la durée du démembrement, ils louent à des loyers inférieurs au marché avec des critères de revenus adaptés. Quant aux nus propriétaires, ce sont souvent des particuliers ayant un projet à long terme et qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires après plusieurs années. Les particuliers peuvent également chercher à investir en nue-propriété pour constituer un patrimoine immobilier sans être imposés à l’IFI (ex-ISF). La nue-propriété immobilière est par ailleurs idéale pour les investisseurs à crédit ayant des revenus fonciers élevés, car ils peuvent déduire leurs intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.

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Investissement en démembrement en immobilier

De Quoi s'agit-il ?

D’un point de vue concret, le démembrement de propriété est un acte juridique. Il consiste plus précisément à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier durant une période déterminée. Le titulaire du droit d’usufruit est appelé usufruitier. Conformément à la loi en vigueur, il peut jouir du bien démembré. Plus clairement, il peut louer le bien et percevoir les loyers versés par les locataires ou alors occuper lui-même le bien. De son côté, le nu-propriétaire ne peut pas exploiter ni occuper le bien. Il devra attendre la fin du démembrement pour en récupérer la pleine propriété. Il convient de noter qu’il existe différents types de démembrement de propriété.

Les Solutions Possibles

L’investissement en démembrement temporaire permet d’accéder au marché de la pierre. Dans tous les cas, l’investisseur devra choisir entre l’usufruit et la nue-propriété. S’il veut percevoir un complément de revenu régulier et élevé jusqu’à la fin de l’opération, il a intérêt à opter pour l’usufruit. Dans ce cadre, la SCPI est très adaptée (choix de la durée, forte rentabilité, pas de gestion, risque locatif faible). C’est une solution idéale pour placer un excédent de trésorerie d’entreprise ou pour éponger un déficit foncier existant pour un particulier. La détention de nue-propriété d’immobilier en direct donne accès à la pierre sans supporter les charges relatives au bien et à son entretien. Il est conseillé d’utiliser un simulateur en ligne de démembrement pour mettre toutes les chances de son côté.

Simulez le Démembrement

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USUFRUIT IMMOBILIER
Dans le cadre du démembrement, il existe deux droits de propriété bien distincts, à savoir la nue-propriété et l’usufruit. Un même bien pourra alors avoir deux prérogatives. Concernant l’usufruit, ce dispositif procure le droit d’user d’un bien dont une autre personne possède la nue-propriété. Dans ce cas, l’usufruitier peut choisir d’utiliser le bien directement comme d’en percevoir des revenus. Concrètement, il consiste aussi bien à habiter un immeuble qu’à le mettre en location. L’individu détenant l’usufruit n’a en revanche pas le droit de vendre le bien. Il convient de noter que l’usufruitier peut être une personne physique ou une personne morale. Dans ce dernier cas de figure, la durée maximale de l’usufruit est de 30 ans. Dans le cas où l’usufruitier est une personne physique, l’usufruit s’établit sur une durée maximum égale à la durée de vie de cette dernière. En d’autres termes, le dispositif prend fin au maximum au moment de la mort de l’usufruitier. Il peut toutefois être prévu dès le début du démembrement un usufruit successif, c’est-à-dire qu’au décès de l’usufruitier initial, un second usufruitier peut prendre le relais. Il convient de noter que les parents peuvent être usufruitiers sur les biens de leurs enfants mineurs. Également, un veuf ou une veuve peut détenir l’usufruit sur le bien de son épouse ou époux décédé. On peut pareillement récupérer un droit d’usufruit via contrat ou testament.

Si l’usufruitier a des droits sur le bien, il a aussi un certain nombre d’obligations à prendre en compte. Tout d’abord, il doit dresser au début de l’usufruit un inventaire. Il est de même tenu de s’assurer de la bonne conservation du bien. Puis, s’il s’agit d’un bien immobilier, il se voit obligé de payer la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière. Il se charge, en outre, de tous les frais de réparation, exception faite des gros œuvres. Par ailleurs, si le patrimoine a des dettes, l’usufruitier se trouve dans l’obligation de payer les intérêts. En dernier lieu, celui-ci est contraint de procurer des cautions au profit du nu-propriétaire, à moins que ce dernier l’en dispense. L’usufruit prend fin lors du décès de l’usufruitier ou à l’expiration du délai convenu par les parties. Mais il existe aussi d’autres cas particuliers qui pourront mettre fin à ce droit. D’abord, le non-usage de l’usufruit durant 30 ans peut amener à son extinction. La même règle s’applique en cas de perte de l’élément, par exemple suite à un incendie. Par ailleurs, l’abus de jouissance de la part de l’usufruitier est susceptible de mettre un terme à l’usufruit. Il peut s’agir, entre autres, d’un manque d’entretien qui entraîne la dégradation du bien. Enfin, les parents ou les tuteurs cessent d’être usufruitiers quand l’enfant atteint ses 16 ans. Vous pouvez retrouver ici une liste de biens en en nue-propriété qui pourront répondre à tous ces critères.
QU’EST-CE QU’UNE NUE-PROPRIETE EN IMMOBILIER ?
En principe, on possède la pleine propriété d’un logement quand on a la possibilité de jouir de celui-ci et d’en percevoir des revenus. Mais il existe une autre façon d’investir en immobilier : acquérir la nue-propriété. Dans ce cas, on a juste le droit de disposer du bien. C’est l’usufruitier qui a le droit d’usage et de jouissance. Le démembrement est défini par 3 composantes : l’usus, le fructus et l’abusus. D’un point de vue juridique, l’usus désigne la faculté d’utiliser une possession, comme le définit l’article 578 du Code Civil. Le mot latin « fructus », quant à lui, indique le droit d’en percevoir les fruits. Le dernier terme signifie la possibilité de disposer du bien. En ayant en main ces trois droits, le propriétaire dispose de la pleine propriété. S’il décide de pratiquer le démembrement, il partage donc sa propriété avec d’autres personnes. Il ne peut pas l’habiter, mais peut procéder à la vente, à la transformation et même à la démolition de celui-ci. L’usufruitier, quant à lui, doit assurer les réparations et toutes les dépenses engendrées par celles-ci. Il doit aussi régler la taxe foncière. Les gros travaux sont assurés par le nu-propriétaire. Ce régime a le vent en poupe et est pratiqué par de plus en plus de Français, surtout dans le contexte d’une vente, d’une succession ou d’une donation.

À noter que cette modalité de détention peut prendre fin au moment où l’usufruitier décède. Elle peut également être temporaire, la période de démembrement étant alors fixée dès le début. Elle est généralement comprise entre 12 et 20 ans. Mais quelles raisons incitent les propriétaires à recourir au démembrement ? Il faut dire que la nue-propriété procure certains avantages intéressants aussi bien pour le nu-propriétaire que pour l’usufruitier. Pour le premier, elle fait bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En réalité, le nu-propriétaire n’est soumis à aucun impôt, que celui-ci soit lié à la détention du bien immobilier ou à l’occupation du logement. À la mort de l’usufruitier, il aura le droit de récupérer la pleine propriété, et cela, sans avoir à payer un quelconque droit. Et quel intérêt pour celui qui achète une nue-propriété ? Celui-ci acquiert le logement à prix réduit, selon la durée de l’usufruit. En général, le prix est décoté de 40% à 50%. Dans le même temps, l’usufruitier a l’intégralité des loyers et donc obtenir d’importants revenus. Investir en nue-propriété temporaire s’adresse tout particulièrement aux individus ayant une forte pression fiscale. Elle est également adaptée à tous ceux qui souhaitent développer leur patrimoine ou obtenir une plus-value importante. Le dispositif de démembrement peut porter sur des immeubles, des maisons, des appartements, ou des parts de sociétés telles que les SCPI.

LE FONCTIONNEMENT D’UN DEMEMBREMENT D’UNE SCI
Pour rappel, la SCI ou Société Civile Immobilière permet à deux individus ou à des groupes d’individus de s’unir, dans le but d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer des profits. C’est donc une technique pour investir à plusieurs. Pour constituer une SCI, acheter ou posséder une propriété immobilière est requis. C’est pour cela que le démembrement est souvent rencontré dans les SCI. Il garantit la protection de la nue-propriété et de l’usufruit, et permet de mieux gérer son patrimoine. Pour certaines personnes, il constitue même un outil de gestion de patrimoine par excellence. Lors du démembrement des parts sociales de la SCI, le nu-propriétaire est détenteur du droit de vote aux assemblées ordinaires. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les dividendes liés aux parts sociales et peut exercer une très grande influence sur l’affectation des bénéfices. À noter que les statuts de la SCI peuvent faire l’objet d’une rédaction adaptée et personnalisée. Le démembrement d’une SCI peut être utilisé dans le cadre familial ou pour un projet d’investissement locatif. Dans le premier cas, il permet de faciliter la succession. Il règle aussi les soucis de l’indivision, c’est-à-dire, une situation où plusieurs individus sont propriétaires d’un même logement.

Il faut noter que ce cas de figure est très fréquent. Grâce à un démembrement de la SCI, un accord est conclu dès le départ entre les héritiers. Il s’agit notamment des décisions d’achat ou de vente d’une ou de plusieurs petites parties du bien immobilier. Pour le deuxième cas, il permet de transmettre facilement des parts. Ceci est par exemple vrai pour des grands-parents souhaitant conserver le droit d’habiter une maison et à la fois d’en partager une part avec leurs petits-enfants. Un couple non marié peut de même se partager la propriété d’un patrimoine immobilier grâce à ce système. Pour un concubin, il offre plusieurs atouts : une protection efficace contre le risque de litiges et l’absence des droits de succession. Bien qu’il soit envisageable à tout type de personne, l’investissement en démembrement de parts de Société Civile immobilière est encore mal connu. Il peut s’adresser particulièrement à ceux qui possèdent déjà un logement en location. C’est d’ailleurs un précieux outil pour investir efficacement dans l’immobilier. Quand il est question de démembrement en SCI, il est important de veiller à la rédaction des statuts. L’objet social de la SCI et les clauses d’agrément doivent tout particulièrement être analysés. Un notaire proposera la solution SCI avec démembrement adapté à tout un chacun. À noter qu’il n’est pas possible d’acquérir des parts SCI avec un compte épargne-logement.

COMMENT INVESTIR EN DÉMEMBREMENT ?
Intéressé par l’investissement en démembrement ou en nue-propriété ? En effet, qui n’aimerait pas réaliser un investissement immobilier, sans avoir à se soucier de la gestion locative. Il est vrai que ce type d’investissement est à la fois sécurisé et performant. Ce système de partage temporaire d’un bien est aussi très simple. Mais pour mener à bien le projet, il est indispensable de bien sélectionner l’actif immobilier en question. L’emplacement de la propriété doit être bien considéré. Dans l’idéal, elle doit être localisée là où la demande locative est forte et le restera ainsi, au moins pendant les 15 prochaines années. Il faut privilégier les biens à proximité des métros, des trams, des centres commerciaux, des écoles et des transports en commun. Les propriétés au milieu d’une résidence classique offrent aussi d’excellentes opportunités. Il ne faut pas oublier de considérer les perspectives de transformation. Une ville peut changer en quelques années seulement. De préférence, il est conseillé d’investir dans un bien neuf. C’est ainsi que l’investisseur aura un logement de qualité, conforme aux dernières normes thermiques et environnementales. À noter que certains types de logements attirent beaucoup plus les gens que d’autres. 

C’est le cas des biens avec des espaces de rangement, avec une cuisine équipée ou à forte luminosité. La superficie du bien n’est pas à négliger. Elle joue un rôle important dans le rendement. Les appartements de taille intermédiaire offrent d’excellentes opportunités d’investissement. Les studios, quant à eux, présentent un prix moins élevé. Vous pouvez retrouver ici une liste de biens en en nue-propriété qui pourront répondre à tous ces critères. Vous pourrez aussi effectuer votre recherche en fonction de votre budget. Ceci étant dit, il est important d’avoir quelques connaissances en matière de démembrement. Connaître la manière dont le calcul de la valeur de la nue-propriété se fait pendant l’acquisition est par exemple essentiel. Il faut savoir que la loi ne propose pas des méthodes de calcul bien déterminées. C’est la méthode DCF ou « Discounted Cash-Flows » qui est la plus souvent utilisée. Il est également primordial de connaître l’identité de l’usufruitier temporaire. Si l’on n’est pas un expert dans ce secteur, le mieux est de faire appel à un professionnel. Il sera à même de donner les meilleurs conseils sur la façon d’investir en démembrement, de par son expérience et ses connaissances de ce marché très spécifique.

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Pourquoi Opter pour le Démembrement Immobilier ?

En plus d’être un outil de gestion patrimoniale efficace, un contrat de démembrement immobilier désigne de même un moyen de transmission patrimoniale par excellence. Ses avantages ne manquent pas aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Découvrez-les dans cette page.

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