La SCPI permet à tous d’investir dans l’immobilier de pierre papier. La souscription peut s’envisager de multiples façons, et notamment au travers de l’achat de la nue propriété de parts de SCPI. Focus sur les informations à retenir avant de décider d’investir en démembrement.
3 points clés de la SCPI en nue propriété
L’investissement en démembrement dans des parts de SCPI comporte de nombreux avantages, mais aussi des caractéristiques majeures à retenir.
- La souscription de parts à prix réduit : en optant pour un investissement SCPI en nue propriété, vous faites l’acquisition de parts à un prix réduit par rapport à leur valeur en pleine propriété. La décote varie selon la durée de la période de démembrement : plus celle-ci est longue, plus la décote est importante. La clé de répartition entre valeur de la nue propriété et valeur de l’usufruit est propre à chaque SCPI et fixée par la société de gestion.
- Absence de revenus et de fiscalité : pendant la période de démembrement, l’investisseur nu propriétaire ne perçoit aucun revenu, puisque ces derniers reviennent à l’usufruitier. En contrepartie, l’acquéreur de la nue propriété ne supporte aucune fiscalité sur son investissement, qui est notamment exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- Reconstitution de la pleine propriété à l’échéance : à la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il peut alors commencer à percevoir les dividendes distribués par la SCPI et disposer des parts comme il le souhaite. En cas de revente de tout ou partie de son investissement, la fiscalité sur la plus-value encaissée sera avantageuse.
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Pourquoi investir dans le démembrement de parts de SCPI
A certains égards, acquérir la nue propriété de parts de SCPI se rapproche d’un démembrement immobilier « classique ». Période de démembrement, décote sur le prix d’acquisition, récupération de la pleine propriété à l’échéance… Les points communs sont nombreux. Et pour cause, dans les deux cas, le placement immobilier repose sur une même technique patrimoniale.
SCPI en nue propriété ou démembrement immobilier traditionnel ?
Le choix entre un démembrement immobilier et l’achat de parts de SCPI en nue propriété doit se faire en cohérence avec le profil de l’investisseur et ses objectifs. Par exemple, si le but recherché est de pouvoir occuper le bien à terme, il faudra en toute logique s’orienter vers des programmes immobiliers.
En revanche, si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires à terme grâce à votre investissement, il sera possible d’envisager les deux solutions. Notons que dans le cas de l’investissement en SCPI, vous n’aurez pas à vous soucier de la mise en location du bien ou de la gestion locative : avec la pierre papier, tout est pris en charge par la société de gestion et vous n’avez qu’à percevoir les dividendes versés tous les mois ou trimestres.
Le démembrement de parts de SCPI sera également à retenir si vous recherchez une formule plus souple en termes de durée. La période de séparation entre nue propriété et usufruit peut s’étaler de 3 à 20 ans dans ce cadre. A l’inverse, les programmes de démembrement immobilier vont le plus souvent proposer une nue propriété sur 15 ans, même si de rares exceptions existent. Attention toutefois, les durées de démembrement et les clés de répartition varient selon les SCPI et les sociétés de gestion.
Un placement à envisager pour les futurs retraités
En termes de stratégie patrimoniale, les caractéristiques d’un placement SCPI en nue propriété en font une option à étudier de près pour les épargnants qui cherchent à préparer leur retraite. En retenant le bon timing, ces derniers commenceront à percevoir des revenus fonciers pour compléter leur pension dès la fin de leur carrière professionnelle. Entre-temps, l’absence de revenus fonciers pendant le démembrement leur permet d’éviter d’alourdir leur imposition.
Consultez nos conseillers en gestion de patrimoine pour savoir si le démembrement de parts de SCPI est une bonne solution pour vous.
A qui s’adresser pour investir dans des parts de SCPI en nue propriété ?
Avant d’investir dans l’immobilier en nue propriété, il est crucial de se poser quelques questions :
- Ce placement est-il cohérent avec mon profil, mon horizon d’investissement et mes objectifs ?
- Faut-il privilégier un achat immobilier ou l’acquisition de parts de SCPI ?
- Quels sont les interlocuteurs à privilégier ?
Concernant cette dernière question, faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé est fortement recommandé. En effet, il existe plus de 200 SCPI sur le marché et de nombreux programmes immobiliers accessibles en démembrement. L’assistance d’un professionnel vous aidera à « faire le tri » pour identifier les meilleures opportunités à saisir. Ce dernier saura vous renseigner, par exemple, sur les clés de répartition des différentes SCPI ainsi que sur leurs qualités en tant que placement de pierre papier.
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