Le démembrement SCPI, définition, fonctionnement et avantages

Le démembrement de parts de SCPI est un placement immobilier pouvant procurer plusieurs avantages pour les deux bénéficiaires. Bien étudier les subtilités et les risques est un impératif préalable à tout investissement. Il est donc nécessaire de comprendre ce qu’est réellement le démembrement SCPI.

Le démembrement, définition

Le droit de propriété d’un bien donné peut être scindé en deux parties. On les appelle l’usufruit et la nue-propriété. La première part constitue l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion de s’occuper de ce dernier, de l’utiliser et de prendre en main les loyers. L’usufruit représente l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion d’occuper ce dernier ou d’en percevoir des loyers. Le nu-propriétaire, de son côté, récupérera la pleine propriété du bien dès lors que l’usufruitier sera décédé ou à la fin du démembrement temporaire.

A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire, désormais seul propriétaire, peut disposer du bien comme bon lui semble : occupation des lieux, mise en location, revente. 

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il peut choisir de conserver ses parts pour percevoir des revenus locatifs ou de les revendre afin d’encaisser une potentielle plus-value intéressante et faiblement imposée.

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Le démembrement des parts de SCPI

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la durée du démembrement. On parle aussi des dividendes. Il s’agit là du principal inconvénient du démembrement de SCPI pour le nu-propriétaire : il ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin de cette période. Mais ce placement reste intéressant car l’investissement dans la nue propriété de parts de SCPI va lui procurer de multiples avantages. 

Au moment de l’investissement dans des parts de SCPI démembrées, le prix est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition varie en fonction de la durée du contrat de démembrement et de la SCPI choisie. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet ainsi de bénéficier d’une décote sur le prix de souscription. Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sera importante. 

Voici quelques exemples de clés de répartition et de décote :

• Démembrement temporaire de 5 ans : 78 % du prix à la charge du nu-propriétaire et 22 % à la charge de l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire achète ses parts avec une décote de 22 % sur le prix de souscription.
• Sur une période de 10 ans, la répartition s’approchera d’un ratio 65/35. 
• Et sur quinze ans, le nu propriétaire pourra investir avec une décote de 40 % ou plus. 

Point important : un épargnant peut acquérir des parts de SCPI en nue-propriété sans devoir trouver lui-même un usufruitier. La société de gestion de la SCPI se charge d’identifier un investisseur qui remplira ce rôle. Le plus souvent, il s’agira d’un investisseur institutionnel à la recherche d’un placement de trésorerie.

Fiscalité du démembrement des parts de SCPI

Du côté de la fiscalité, le nu-propriétaire n’aura pas à payer l’impôt sur le revenu, puisqu’il ne perçoit pas les loyers. De plus, il sera déchargé de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts dont il est nu-propriétaire.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété représente ainsi un excellent investissement, notamment pour préparer sa retraite, en cumulant les avantages suivants : 

• Investissement à prix réduit, grâce à la décote initiale ;
• Aucune fiscalité (IR, IFI) durant le démembrement ;
• A l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts pour en disposer comme vous le souhaitez (percevoir des revenus complémentaires, revente pour toucher une plus-value) ;
• La reconstitution de la valeur des parts n’est pas fiscalisée en cas de revente.

Exemple de l’intérêt fiscal du démembrement de parts de SCPI à la revente :

• Le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI d’une valeur de 1 000 € avec une décote de 30 %. Il paie ainsi 700 € par part.
• A l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts. Durant la période de démembrement, leur valeur s’est appréciée de 10 % et se situe donc à 1 100 €. 
• En cas de revente immédiate, l’investisseur encaisse une plus-value de 400 € par part : 300 € liés à la reconstitution de la pleine propriété et 100 € liés à la valorisation des parts depuis leur acquisition. 
• Sur ces 400 €, l’impôt sur la plus-value ne sera dû que sur les 100 € de valorisation. Les trois quarts de la plus-value réellement encaissée par le nu-propriétaire échappent ainsi à l’impôt.

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