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Démembrement Immobilier

Le démembrement immobilier peut être viager afin de préparer la transmission de son patrimoine : on peut alors procéder à une donation de nue-propriété à ses héritiers. Le démembrement peut être temporaire si l’on souhaite préparer sa retraite ou obtenir des revenus complémentaires durant une période définie.

Démembrement SCPI

En SCPI, il s’agit généralement de démembrement temporaire : investissement en usufruit ou en nue-propriété de parts de SCPI, avec choix de la durée (applicable sur 3 à 20 ans) en fonction de ses objectifs.
A l’issue du démembrement, l’usufruit est automatiquement restitué au nu-propriétaire.

Assurance-vie

Démembrer une clause bénéficiaire d’assurance-vie permet de réaliser une double transmission au profit de deux cessionnaires : le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier est détenteur du quasi-usufruit et peut consommer les fonds. Le nu-propriétaire, lui, est titulaire d’une créance de restitution qui viendra en déduction de l’actif successoral du quasi-usufruitier.

Le Démembrement

L'usufruit

Selon les termes réglementaires, l’usufruit est le droit d’utiliser un bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus) en cas de mise en location. L’usufruitier n’est pas pleinement propriétaire du bien faisant l’objet du démembrement, il ne peut donc pas décider de son propre chef de céder l’immeuble. L’usufruitier a des droits mais aussi des obligations, notamment veiller à la bonne conservation du bien, entretenir le bien et le maintenir en bon état d’usage. Il doit aussi payer la taxe foncière et la taxe d’habitation s’il s’agit d’un bien immobilier. Le droit à l’usufruit est temporaire puisqu’il s’éteint en même temps que l’usufruitier : à son décès ou à la fin du délai prévu dans le contrat de démembrement le cas échéant.

la nue-propriété

C’est un droit issu d’une partition résultant d’une situation définie par la loi ou une convention, donnant à son titulaire, désigné comme étant le nu-propriétaire, la seule possibilité de disposer d’un bien mobilier ou immobilier. Élément principal du droit de propriété, elle ne confère cependant pas au nu-propriétaire l’usage ni la jouissance du bien, qui relèvent de l’usufruit. Il peut toutefois jouir de «l’ abusus », ce qui lui permet de tirer profit juridiquement et matériellement de son bien. Selon un accord entre les deux parties, le nu-propriétaire peut donc vendre celui-ci. La nue-propriété est un droit permanent, contrairement à l’usufruit : elle est transmissible aux héritiers.

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Éthique

La satisfaction client est le moteur de notre activité. Nous accordons la plus grande importance à conseiller nos clients sur le long terme. Notre travail s’appuie sur une analyse objective du marché dans sa globalité, tant sur le plan juridique, social qu’immobilier.

Le Démembrement SCPI

Définition SCPI

Une SCPI, ou une Société Civile de Placement Immobilier, est une structure qui a pour objet d’acquérir et de gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels logements…), pour le compte d’investisseurs. En contrepartie, les porteurs de parts bénéficient d’un rendement (entre 3 et 6 %) net de frais et de charges et n’ont donc rien à payer : pas de taxe foncière, ni de charges de gestion ou d’entretien, pas d’assurance sur les biens, etc. Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de la nature du parc immobilier : SCPI fiscale, SCPI de rendement et de plus-value. La SCPI peut éventuellement être assimilée à une forme de SCI (Société Civile Immobilière) qui serait plus réglementée et ouverte à un grand nombre d’investisseurs. 

En quoi consiste le démembrement de SCPI ?

Le démembrement de SCPI a souvent un caractère temporaire et se traduit par l’acquisition de parts en nue-propriété sans usufruit ou vice-versa. Dans le premier cas, l’investisseur bénéficiera des droits du nu-propriétaire (abusus), donc de disposer des parts pendant la durée définie dans le contrat de démembrement, sans jouir cependant de celui de l’usufruitier (usus et fructus). À l’inverse, il est aussi possible d’acquérir des parts démembrées en usufruit et donc sans la nue-propriété, où l’épargnant a uniquement les droits de l’usufruitier, autrement dit l’usus (droit d’usage du bien) et le fructus (droit de récolter les fruits, les revenus ou loyers). L’achat des parts de SCPI en démembrement se faisant sur une durée limitée, c’est le nu-propriétaire qui récupère la totalité de la propriété à la fin du démembrement.

Le Démembrement Immobilier

À quoi ça sert ?

Le démembrement immobilier consiste à partager la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. L’usufruitier jouira pleinement du bien, tandis que le nu-propriétaire en disposera in fine. Ce type de système est très prisé pour réduire le coût d’une donation. Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Il est également utilisé lors des successions afin de laisser l’usufruit au conjoint survivant. De plus, le démembrement offre de nombreuses possibilités aussi bien sur le plan de l’acquisition que celui de la succession. Il est dans la plupart du temps utilisé lors des successions. 

Investir en immobilier en nue-propriété temporaire est également possible et répond à de nombreux objectifs patrimoniaux…

Comment et pourquoi l’utiliser ?

Le démembrement immobilier est utilisé en famille pour commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants de son vivant. L’usufruitier concerné pourra toujours continuer de profiter de ses rentes et de son patrimoine. Il est courant de voir les parents transmettre la nue-propriété de leur résidence principale à leurs enfants, tout en gardant l’usufruit. Il est possible d’opérer directement le démembrement ou à travers une société, de type SARL de famille ou SCI. Le démembrement immobilier présente aussi des avantages sur le plan fiscal tels qu’une exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) notamment, d’où sa déclinaison sous forme de produit d’investissement.

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HOME propriété

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Il s’agit d’un acte juridique consistant à diviser la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Apprécié des Français, le démembrement de propriété est un mécanisme utilisé par les familles dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Son principal atout réside essentiellement dans la réduction des coûts fiscaux. D’une manière juridique, le droit de propriété est scindé par ces deux composants. Le premier, la nue-propriété, est le fait d’être propriétaire d’un bien sans pouvoir en disposer ou en jouir. Pour le vendre par exemple, l’accord de l’autre partie, plus précisément de l’usufruitier, est nécessaire. Quant à ce dernier, il possède le droit de profiter ou d’utiliser pleinement le patrimoine en question. Mais ce n’est pas tout puisqu’il peut également en percevoir les fruits. En clair, le bénéficiaire a le droit d’habiter le logement concerné, mais aussi d’en percevoir les éventuels loyers. En bref, cet acte consiste à répartir les droits d’une propriété entre deux ou plusieurs personnes.

HOME immobilier et scpi

LE DÉMEMBREMENT EN IMMOBILIER ET EN SCPI

Tout propriétaire de bien immobilier est en fait plein propriétaire : il possède à la fois la nue-propriété et l’usufruit de son bien. Il peut donc le vendre ou le rénover, l’occuper ou le mettre en location pour en percevoir les loyers. Le démembrement immobilier est le partage de ces deux composantes entre plusieurs personnes. En Scpi, ce sont les parts qui sont démembrés. Dans ce cas, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs tandis que le nu-propriétaire devra attendre l’extinction de l’usufruit pour percevoir quoi que ce soit. Le nu-propriétaire et l’usufruitier se verront respectivement attribuer une quote-part de la valeur des titres, calculée en fonction de la durée de démembrement si celui-ci est temporaire. Dans le cas d’un démembrement viager, la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété se fait selon un barème légal dépendant de l’âge de l’usufruitier. En fonction des objectifs patrimoniaux, l’investissement en démembrement de propriété de parts de Scpi peut représenter un acte très judicieux.

HOME valeur immobiliere

LE DÉMEMBREMENT DE VALEURS MOBILIÈRES

Le démembrement de valeurs mobilières est le partage de la propriété d’actions ou d’obligations entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Théoriquement, les opérations réalisées sur le portefeuille de valeurs mobilières par l’usufruitier doivent être validées par le nu-propriétaire. Néanmoins, afin de maintenir une cohérence et une réactivité dans la prise de décision, il est admis que l’usufruitier peut gérer seul le portefeuille. En revanche, il demeure soumis à certaines obligations, notamment en cas d’arbitrages : le produit de la cession doit impérativement être réinvesti dans l’achat de nouveaux titres. Sur la durée, l’usufruitier doit s’assurer de la pérennité du portefeuille en adoptant une gestion « bon père de famille ».
Concernant la fiscalité, le nu-propriétaire n’est en aucun cas soumis à une imposition sur les revenus des valeurs mobilières démembrées. Lors de la cession des titres, l’imposition sur la plus-value est acquittée par la ou les parties concernées, plusieurs cas de figure étant possible selon la nature de la vente.

HOME fiscalité et valeur

LA FISCALITÉ ET LA VALEUR DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Pendant le démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas les mêmes obligations. Puisque le premier jouit du bien démembré, il est donc soumis à la fiscalité sur l’ensemble des revenus. Il doit aussi payer la taxe foncière systématiquement et la taxe d’habitation s’il occupe le logement. Quant au nu-propriétaire, il est déchargé de toute obligation fiscale. De même, dans le cas d’un bien immobilier, l’IFI est à acquitter par l’usufruitier pour la valeur totale du bien. Pour le nu-propriétaire, ce genre d’investissement peut donc être bénéfique pour réduire sa fiscalité.
Il existe un barème officiel qui permet de définir la valeur de chaque partie lors d’un démembrement de propriété. Elle est calculée à partir de l’âge de l’usufruitier pour un démembrement viager. De ce fait, la valeur est faible si le donateur de la nue-propriété est jeune. Par contre, la valorisation dépend de la durée du démembrement si celui-ci est temporaire.

Le Démembrement est une Équation Patrimoniale

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ORIGINE DU DÉMEMBREMENT
Le démembrement constitue un excellent outil dans le domaine de la gestion du patrimoine. Comme son nom le sous-entend, il s’agit de la répartition de la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Chaque partie bénéficie de ses propres avantages pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier est le seul qui peut recevoir le loyer ainsi que les autres revenus potentiels pendant la durée du démembrement. Cependant, le nu-propriétaire constitue son patrimoine sur le long terme puisqu’il devient le plein propriétaire à la fin de la période. Il est à noter toutefois qu’il ne perçoit rien en rapport avec le bien. Dans le cas du décès de l’usufruit, il prend possession de l’usufruit sans avoir à verser de droits de succession 

Par la suite, il est entièrement libre de décider s’il veut louer, transmettre ou vendre le bien.  Le démembrement de propriété peut concerner à la fois les biens immeubles comme un terrain ou une maison, et les biens meubles (contrat d’assurance-vie, portefeuille d’actions, etc.). Il existe deux types de démembrements : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le premier prend fin uniquement à la mort de l’usufruitier. Le second permet de mettre fin au démembrement suite à une période déterminée par les deux parties. Il est à noter qu’il est impossible de démembrer les plans d’épargne actions (PEA), les plans d’épargne logement (PEL) et les livrets d’épargne.
DEMEMBREMENT TEMPORAIRE
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. Le principe est simple : le nu-propriétaire détient la propriété, mais il n’a pas le droit de l’exploiter. Seul l’usufruitier peut percevoir les revenus issus de la location du bien. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et peut ensuite jouir du bien. Puisqu’il s’agit d’un démembrement temporaire, il n’est pas obligé d’attendre la mort de l’usufruitier pour devenir le plein propriétaire. En général, un démembrement temporaire est fixé sur 10 à 20 ans. L’avantage pour le titulaire de la nue-propriété est qu’il récupère la pleine propriété sans droit de succession à l’issue de la période de démembrement. 
À noter que c’est l’usufruitier qui s’occupe de la gestion et de l’entretien du bien démembré, à l’exception des gros travaux touchant à la structure du bien (cf. articles 605 et 606 du Code civil). Le nu-propriétaire, quant à lui, est redevable des honoraires versés au syndicat de copropriété. En tout cas, les deux parties peuvent vendre le bien démembré, si elles parviennent à trouver un terrain d’entente. L’usufruitier a l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation tant que le bien n’est pas encore loué. Si c’est le cas, alors, c’est le locataire qui va payer cette taxe. Bien entendu, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent également être démembrées.
BARÈME USUFRUIT
Le barème de l’usufruit est un barème fiscal en vigueur officiellement. Il est essentiel pour procéder au calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Le critère retenu est celui de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement viager. Plus le cessionnaire de l’usufruit (ou le cédant de la nue-propriété) est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante. Elle représente 10 % de la nue-propriété lorsque l’usufruitier a au moins 91 ans, 20 % de 81 à 90 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 50 % de 51 ans à 60 ans, 60 % de 41 à 50 ans, 70 % de 31 à 40 ans, 80 % de 21 à 30 ans, et 90 % à moins de 21 ans.
Les parties ont le droit de faire usage de ce barème dans leur relation. En cas de démembrement temporaire, il est possible de calculer la valeur de l’usufruit selon un barème économique dans lequel le principe tend à évaluer au cas par cas l’usufruit tout en prenant en compte l’espérance de vie et le taux de rendement du bien. Si le bien locatif offre des revenus, on définira dans ce cas une valeur future en tenant en compte la valeur de l’usufruit en l’indexant. Une fois la valeur de l’usufruit calculée, on pourra par la suite déterminer la valeur de la nue-propriété.

QUASI USUFRUIT
La notion de quasi-usufruit est employée lorsque le démembrement porte sur un bien consomptible, c’est-à-dire un bien dont on ne peut en faire usage sans le consommer. On peut par exemple citer l’assurance-vie, qui est finalement une somme d’argent dont l’usufruitier ne peut profiter sans porter atteinte à sa valeur, à l’inverse d’un bien immobilier. Dans ce type de situation, le cessionnaire ou bénéficiaire usufruitier conserve les mêmes droits que dans un démembrement immobilier : il peut disposer à sa guise de l’élément sur lequel porte son quasi-usufruit à condition qu’il soit en mesure de restituer au nu-propriétaire l’équivalent au terme du démembrement. Cette « dette » peut se reporter sur un produit autre que l’initial tant qu’il est de même quantité ou de valeur similaire

Cela constitue, entre autres, pour l’usufruitier, une solution idéale afin de lui permettre une gestion de portefeuille sans contraintes. Dans ce cas de figure, il est vivement recommandé de rédiger une convention de démembrement par acte authentique chez notaire. Ce genre de convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est nécessaire en vue de rendre déductible la créance de restitution. Dans cette convention peut aussi être prévues des règles dans l’utilisation du quasi-usufruit par l’usufruitier. Sans cette convention, la déductibilité de la dette de l’usufruitier de l’actif successoral, en cas de disparition du bien objet du quasi-usufruit, ne pourra être reconnu et les nus propriétaires ne pourront faire valoir leur créance de restitution.

TYPES D'ACTIFS
Focalisons-nous sur 3 actifs concrets : la SCPI, l’immobilier et l’assurance-vie. La SCPI ou la société civile de placement immobilier est un placement qui permet d’investir dans des biens immobiliers.  Le démembrement en SCPI consiste à partager les parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier bénéficie des loyers et des réductions fiscales le cas échéant. Durant le démembrement, le premier ne perçoit aucun des revenus générés par les biens. Cependant, il récupère l’usufruit à terme. Le démembrement immobilier scinde la pleine propriété d’un immeuble entre l’usufruitier, qui jouira du bien (de la totalité des loyers) pendant la période déterminée, et le nu-propriétaire. Celui-ci se doit de prendre en charge les grosses réparations sans pour autant se soucier des travaux d’entretien.

Toutefois, il profitera de la pleine propriété du bien et récupèrera entièrement l’usufruit à la fin du démembrement immobilier. Et enfin, l’assurance-vie permet à un une personne physique de constituer un patrimoine pour pouvoir le laisser à un bénéficiaire après son décès. L’assuré désigne donc un usufruitier pour son contrat d’assurance-vie, qui récupèrera les sommes transmises. Ces sommes étant consommables, on parle alors de quasi-usufruit. Un ou plusieurs nus propriétaires sont désignés comme étant les futurs propriétaires une fois le démembrement achevé, à l’extinction de l’usufruit.  Quel que soit l’actif concerné, des dispositions spécifiques peuvent aussi prévoir un usufruit successif (usufruitier de second rang avant transmission définitive au nu-propriétaire) ...

FISCALITÉ
Parce que deux parties sont créées en démembrement, elles seront respectivement soumises à des impositions fiscales. Concernant les revenus locatifs, l’usufruitier doit faire une déclaration des loyers perçus au titre de revenus fonciers. Les charges courantes et la déduction forfaitaire sont déduites sur la recette locative. Pour les charges d'entretien, les dépenses sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros/an. Ensuite, l’excédent et les intérêts des emprunts sont retenus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Quant au nu-propriétaire, il ne déclarera rien s’il ne perçoit pas de loyers. Les dépenses de gros œuvres sont inscrites sur ses autres revenus fonciers si l’immeuble est loué à des tiers par l’usufruitier. 
Pour la plus-value, elle correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé et son prix d’acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation, en cas de droits cédés séparément. Si les droits sont cédés conjointement, elle est répartie au prorata des droits sur le bien (usus-fructus et abusus). Si la vente n’a porté que sur une seule part, la partie ayant fait la vente sera soumise au régime de la plus-value. Au regard de l’IFI (impôts sur la fortune immobilière), l’usufruitier devra déclarer la valeur du bien en pleine propriété, sauf si le démembrement résulte d’une succession où les deux cessionnaires devront faire une déclaration respective, d’une donation ou d’une vente de la nue-propriété à des personnes non héritières ou descendantes consenties par l’usufruitier.

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Retrouvez toutes les actualités concernant le démembrement ainsi que tous les acteurs concernés par cet acte. Prenez connaissance de toutes les démarches, procédures et législations en rapport avec cette opération patrimoniale. Des éléments en termes de fiscalité seront également fournis pour une meilleure compréhension du domaine.

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