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Démembrement Immobilier

Démembrer un bien immobilier permet de diviser la propriété d’un immeuble ou de parts sociales entre deux personnes, notamment entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette action à juste titre est tout à fait envisageable dans le cadre d’une succession ou d’une donation.

Démembrement SCPI

Le démembrement SCPI sépare l’usufruit et la nue-propriété d’une part de SCPI en pleine propriété. Ce contrat se réalise sur une durée déterminée où le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. L’usufruitier reçoit l’intégralité des intérêts des parts de la SCPI démembrée.

Assurance-vie

Démembrer une clause bénéficiaire en assurance-vie permet de réaliser une double transmission de l’épargne du souscripteur du contrat au profit de deux cessionnaires. L’usufruit est attribué à l’un tandis que la nue-propriété est transmise à l’autre.

Le Démembrement

L'usufruit

Selon les termes d’une clause, il s’agit d’un droit dans lequel une personne peut se servir d’un bien et en percevoir les revenus. Conformément au contrat cependant, elle ne peut pas disposer du droit d’en dessaisir au propriétaire qui lui, en est le bénéficiaire de la nue-propriété. Un usufruitier est un cessionnaire d’un droit lui permettant notamment de jouir de l’« usus » (usage du bien) et du « fructus » (récolte des fruits, autrement dit des loyers ou revenus). On parle d’un droit à la fois viager et temporaire à la suite d’un décès, d’une donation, d’une succession ou encore d’un jugement de divorce.

la nue-propriété

C’est un droit, mais aussi une partition résultant d’une situation définie par la loi ou une convention, qui donnent à son titulaire, désigné comme étant le nu-propriétaire, uniquement la possibilité de disposer d’un bien (mobilier ou immobilier). Élément principal du droit de propriété, il ne confère cependant pas à son cessionnaire l’usage ni la jouissance qui sont particulièrement réservés à l’usufruitier. Il peut toutefois jouir de l’« abusus », un pouvoir qui lui permet de tirer profit juridiquement et matériellement de son bien. Selon un accord entre les deux parties, il peut donc vendre celui-ci. Tout comme l’usufruitier, il peut par ailleurs constituer plusieurs personnes.

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Éthique

Nous disposons d’un point de vue certainement différent de ceux des autres enseignes, mais nous restons toutefois fidèles à notre environnement. Nous avons des valeurs uniques et notre propre vision sur tous les plans : juridique, social ou immobilier.

Le Démembrement SCPI

Définition SCPI

Une SCPI, ou une Société Civile de Placement Immobilier, est une enseigne qui gère un grand parc immobilier (immeubles, appartements, locaux professionnels ou commerciaux…), et à la recherche d’investisseurs pour développer son patrimoine. À l’inverse, les épargnants bénéficient d’un rendement (entre 3 et 6 %) dit net de frais, où ils n’auront rien à payer : taxes foncières, charges de gestion, etc. Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de la nature du parc immobilier : SCPI fiscale, SCPI de rendement et de plus-value. On peut notamment la définir comme une forme SCI (Société Civile Immobilière) plus règlementée et ouverte à un grand nombre d’investisseurs.

En quoi consiste le démembrement de SCPI ?

Le démembrement de SCPI se traduit principalement par l’acquisition des parts de ce type de placement en nue-propriété sans usufruit ou vice-versa. Dans le premier cas, l’investisseur bénéficiera du droit du nu-propriétaire (abusus), donc de disposer du bien, sans jouir cependant de celui de l’usufruitier (usus et fructus). À l’inverse, il est aussi possible d’acquérir des parts démembrées en usufruit sans nue-propriété où l’épargnant a uniquement les droits de l’usufruitier, autrement dit l’usus (droit d’usage du bien) et le fructus (droit de récolter les fruits, les revenus ou loyers). Autrement, il ne pourra pas jouir de l’abusus. L’achat de parts de SCPI est pour une durée limitée.

Le Démembrement Immobilier

À quoi ça sert ?

Le démembrement immobilier consiste à partager la pleine propriété d’un bien en nue-propriété et usufruit. L’usufruitier jouira pleinement du bien, tandis que le nu-propriétaire en disposera in fine. Ce type de système est très prisé pour réduire le coût d’une donation. Ainsi, plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Il est également utilisé lors des successions afin de laisser l’usufruit au conjoint survivant. De plus, le démembrement offre de nombreuses possibilités aussi bien sur le plan de l’acquisition que celui de la succession. Il est dans la plupart du temps utilisé lors des successions.

Comment et pourquoi l’utiliser ?

Le démembrement immobilier est utilisé en famille pour commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants de son vivant. Le concerné pourra toujours continuer de profiter de ses rentes et de son patrimoine. Il est toujours courant de voir les parents transmettre la nue-propriété à leurs enfants, tout en gardant l’usufruit. Il est possible d’opérer directement le démembrement ou à travers une SARL de famille ou une SCI. De nombreux particuliers disposant d’économies l’utilisent afin d’être exonérés des taxes et des impôts. Par ailleurs, il s’utilise dans le cadre d’un placement depuis quelques années. Il est désormais possible de se constituer un patrimoine en acquérant des parts de démembrement à petit prix.

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LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Il s’agit d’un acte juridique consistant à diviser la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Apprécié des Français, le démembrement de propriété est un mécanisme utilisé par les familles dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Son principal atout réside essentiellement dans la réduction des coûts fiscaux. D’une manière juridique, le droit de propriété est scindé par ces deux composants. Le premier, la nue-propriété, est le fait d’être propriétaire d’un bien sans pouvoir en disposer ou en jouir. Pour le vendre par exemple, l’accord de l’autre partie, plus précisément de l’usufruitier, est nécessaire. Quant à ce dernier, il possède le droit de profiter ou d’utiliser pleinement le patrimoine en question. Mais ce n’est pas tout puisqu’il peut également en percevoir les fruits. En clair, le bénéficiaire a le droit d’habiter le logement en question, mais aussi d’en bénéficier les loyers. En gros, cet acte consiste à répartir les droits d’une propriété entre deux ou plusieurs personnes.

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LE DÉMEMBREMENT EN IMMOBILIER ET EN SCPI

Tout propriétaire de bien immobilier possède la nue-propriété et l’usufruit, d’où il peut d’une certaine manière le vendre ou le rénover, et d’une autre l’occuper ou le mettre en location pour en percevoir les loyers. Le démembrement en immobilier est le partage de ces deux statuts entre plusieurs personnes. En SCPI, ce sont les parts qui seront démembrées. Dans ce cas, les quotes-parts sont divisées en deux parties. Évidemment, une tranche constitue la nue-propriété tandis que l’autre représente l’usufruit. Le nu-propriétaire se verra percevoir des parts à un certain pourcentage de l’ensemble des revenus de la SCPI, tout comme c’est le cas de l’usufruitier qui jouira d’une somme que lui octroie son droit. En fonction des objectifs patrimoniaux, l’investissement en démembrement de propriété dans des parts de SCPI peut représenter un acte très judicieux. En immobilier, il s’agit donc de percevoir 100% des revenus, alors qu’en SCPI, la nue-propriété constitue en moyenne 65 % et l’usufruit environne les 35 %.

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LE DÉMEMBREMENT DE VALEURS MOBILIÈRES

Le démembrement de valeurs mobilières est le partage de la propriété d’actions ou d’obligations entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le premier est en plein pouvoir de gérer tout seul le portefeuille sans consulter le second. Toutefois, il doit faire en sorte que les revenus augmentent considérablement. Il est à noter qu’il est imposable sur les revenus générés tels que les dividendes ou bien les intérêts. Le nu-propriétaire, quant à lui, se charge de la valorisation du portefeuille à long terme et il lui est interdit de s’opposer à la cession des titres. Il n’est en aucun cas soumis à une imposition sur les revenus des valeurs mobilières démembrées. Si le nu-propriétaire ou l’usufruitier dispose de la pleine propriété, le nu-propriétaire est imposé par la plus-value. Dans le cas contraire, les deux bénéficiaires perçoivent le prix de l’acquisition initiale de la pleine propriété. Pour éviter les conflits entre eux, il est tout à fait possible de rédiger une convention pour simplifier la gestion du portefeuille.

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LA FISCALITÉ ET LA VALEUR DU DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Pendant le démembrement, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent chacun payer des impôts, mais avec des montants largement différents. Puisque le premier jouit du bien démembré, il est donc soumis à la fiscalité de l’ensemble des charges. Une taxe d’habitation sera due si, bien évidemment, il occupe le logement ou s’il le met en location. Il doit également régler la taxe foncière s’il s’agit d’un immeuble. Quant au nu-propriétaire, il a la chance de pouvoir augmenter avantageusement son patrimoine immobilier sans avoir à s’acquitter d’un impôt. Ce genre d’investissement peut être bénéfique pour réduire la fiscalité. Il existe un barème qui aide à définir la valeur de démembrement d’une propriété. Elle est calculée d’abord à partir de l’âge de l’usufruitier pour un démembrement viager. De ce fait, la valeur est faible si le donateur est jeune. Ensuite, les chiffres et les pourcentages sont très variés selon la durée du démembrement si celui-ci est temporaire.

Le Démembrement est une équation Patrimoniale

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  • origine du démembrement
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  • fiscalité
ORIGINE DU DEMEMBREMENT
Désormais, le démembrement figure parmi les meilleures opérations dans le domaine de la gestion du patrimoine. Comme son nom l’indique, il s’agit de la répartition de la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ces derniers bénéficient de plusieurs avantages pendant toute la durée du démembrement. L’usufruitier est le seul qui peut recevoir le loyer mensuel ainsi que les autres revenus sur une durée de 9 ans tout au plus. Cependant, le nu-propriétaire constitue son patrimoine et devient le propriétaire à la fin de la période. Il est à noter toutefois qu’il ne perçoit quoi que ce soit en rapport avec les biens. Dans le cas du décès de l’usufruit, il prend possession de ces derniers sans se soucier des droits de succession.
Par la suite, il est entièrement libre de décider s’il veut louer, transmettre ou vendre le bien. Le démembrement de propriété peut concerner à la fois les biens immeubles comme le terrain ou la maison, et les biens meubles (contrat d’assurance-vie, portefeuille actions, etc.). Il existe deux types de démembrements : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le premier stipule que l’achèvement de l’opération se fait uniquement à la mort de l’usufruitier. Le second type permet de mettre fin au démembrement suite à une période déterminée par les deux parties. Il est à noter qu’il est impossible de démembrer les plans d’épargne actions (PEA), les plans d’épargne logement (PEL) et les livrets d’épargne.
DEMEMBREMENT TEMPORAIRE
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit. Le principe est simple : le nu-propriétaire détient la propriété, mais il n’a pas le droit de l’exploiter. Seul l’usufruitier peut percevoir les revenus issus de la location du bien. À la fin de la période de l’usufruit, l’investisseur (titulaire de la nue-propriété) pourra jouir du bien. Puisqu’il s’agit d’un démembrement temporaire, il n’est pas obligé d’attendre la mort de l’usufruitier pour devenir le plein propriétaire. En général, un démembrement temporaire peut durer entre 10 à 20 ans. L’avantage c’est que le titulaire de la nue-propriété pourra récupérer la pleine propriété sans droit de succession à l’issue de la période d’usufruit.
À noter que c’est l’usufruitier qui s’occupe de la gestion et de l’entretien du bien démembré (article 605 et 606 du Code civil). Le nu-propriétaire, quant à lui, est redevable des honoraires versés au syndicat de copropriété. En tout cas, les deux parties (l’usufruitier et le nu-propriétaire) peuvent vendre le bien démembré, s’ils parviennent à trouver un terrain d’entente. L’usufruitier a l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation tant que le bien n’est pas encore loué. Si c’est le cas, alors, c’est le locataire qui va payer cette taxe. Bien entendu, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent également être démembrées. Mais c’est une tout autre histoire.
ORIGINE DU DEMEMBREMENT
Le barème usufruit ou barème fiscal en vigueur est essentiel pour procéder au calcul de la valeur de l’usufruit, qui sera réalisé en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus le cessionnaire de ce droit est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante. Elle représente 10 % de la nue-propriété lorsque l’usufruitier a plus de 91 ans, 20 % entre 81 à 90 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 50 % entre 51 ans et 60 ans, 60 % entre 41 et 50 ans, 70 % entre 31 et 40 ans, 80 % entre 21 et 30 ans, et 90 % à moins de 21 ans. Comme on peut le constater, elle augmente graduellement pour atteindre 90 % lorsque l’usufruitier a 20 ans et moins. Les parties ont le droit de faire usage de ce barème dans leur relation.
Il est dans cette situation possible de calculer la valeur de l’usufruit selon un barème économique dans lequel le principe tend à évaluer cas par cas l’usufruit tout en prenant en compte l’espérance de vie et le taux de rendement du bien. Si le bien locatif offre des revenus, on définira dans ce cas une valeur future en tenant en compte la valeur de l’usufruit en l’indexant. Une fois la valeur de l’usufruit calculée, on pourra par la suite déterminer la valeur de la nue-propriété.
QUASI USUFRUIT
Ce droit s’applique essentiellement sur les choses auxquelles leur usage conduit à leur disparition. On peut par exemple préciser l’argent. Par ailleurs, son cessionnaire ou bénéficiaire dispose ainsi à sa guise l’élément sur lequel porte son usufruit à condition qu’il soit en mesure de restituer l’équivalent au terme de l’usufruit. Cette redevance constituera un équivalent composant des choses soit de même quantité ou de valeur similaire. Il s’agit, entre autres, d’une solution idéale pour permettre une gestion de portefeuille sans contraintes.
Rédiger ce genre de convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est nécessaire en vue de rendre déductible la créance de restitution. Ce droit est dit conventionnel lorsqu’il est établi à l’origine d’un démembrement sur convention établie sur acte authentique notarial, sans quoi, la déductibilité de la dette de l’actif successoral passera au refus et entrainera une réduction de la pertinence du démembrement de la propriété.
TYPES D'ACTIFS
Il existe en tout 3 types d’actifs bien concrets : la SCPI, l’immobilier et l’assurance-vie. La SCPI ou la société civile de placement immobilier est un placement qui permet d’investir dans les biens immobiliers. Le démembrement en SCPI consiste à répartir les parts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce dernier bénéficie des loyers mensuels ainsi que des réductions fiscales. Durant le démembrement, le premier ne perçoit aucun des revenus générés par les biens. Cependant, il récupère l’usufruit plus tard. Le démembrement immobilier sert à diviser la pleine propriété entre l’usufruitier, qui jouira du bien (de la totalité des loyers) pendant la période déterminée, et le nu-propriétaire. Celui-ci se doit de prendre en charge de grosses réparations sans pour autant se soucier des locations.
Toutefois, il profitera de la pleine propriété du bien et détient entièrement l’usufruit à la fin du démembrement immobilier. Ce dernier est très utilisé pour transmettre le patrimoine à ses descendants. Et enfin, l’assurance-vie permet à un individu de constituer un patrimoine pour pouvoir par la suite le laisser à un bénéficiaire après son décès. L’assuré désignera donc un usufruitier d’un contrat d’assurance-vie, qui détient les sommes transmises sans pour autant les dépenser. Un nu-propriétaire est décrit comme étant le futur propriétaire uniquement à la fin du démembrement. Il se doit d’effectuer les droits de succession après la mort de l’assuré.
FISCALITÉ
Parce que deux parties sont créées en démembrement, elles seront respectivement soumises à des impositions fiscales. Concernant les revenus locatifs, l’usufruitier doit faire une déclaration des loyers perçus au titre de revenus fonciers. Les charges courantes et la déduction forfaitaire sont déduites sur la recette locative. Pour un entretien, les dépenses sont imputables sur le revenu global à la limite de 10 700 euros/an. Au plus, l’excédent et les intérêts des emprunts sont retenus sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Quant au nu-propriétaire, il ne déclarera rien s’il ne perçoit pas de loyers. Les dépenses de gros œuvres sont inscrites sur ses autres revenus fonciers si l’immeuble est loué à des tiers par l’usufruitier. Pour la plus-value, elle correspond à la différence entre le prix de vente du droit cédé et son prix d’acquisition ou la valeur retenue lors du paiement des droits de mutation, en cas de droits cédés séparément.
Si les droits sont cédés conjointement, elle est répartie au prorata des droits sur le bien (usus-fructus et abusus). Si la vente n’a porté que sur une seule part, la partie ayant fait la vente sera soumise au régime de la plus-value. Au regard de l’IFI (impôts sur la fortune immobilière), l’usufruitier devra déclarer la valeur du bien en pleine propriété, sauf si le démembrement résulte d’une succession où les deux cessionnaires devront faire une déclaration respective, d’une donation ou d’une vente de la nue-propriété à des personnes non héritières ou descendantes consenties par l’usufruitier.

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actualités démembrement

Retrouvez toutes les actualités concernant le démembrement ainsi que tous les acteurs concernés par cet acte. Faites connaissance de toutes les démarches, procédures et législations en rapport avec cette opération immobilière. Des éléments en termes de fiscalité seront également fournis pour une meilleure compréhension du domaine.

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