Les 5 meilleures SCPI en démembrement (nue-propriété)

Les meilleures SCPI en démembrement vous permettent d’investir dans la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier dans des conditions attractives.

3 bonnes raisons d’investir dans des SCPI en démembrement

Avant de détailler quelles sont les meilleures SCPI en nue-propriété, voici trois bonnes raisons de s’intéresser à l’investissement dans le démembrement de parts de SCPI.

• Pour la préparation de la retraite

Les meilleures SCPI en démembrement représentent un placement pertinent pour la préparation de la retraite. En quelques mots, vous faites l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, à un prix décoté. Pendant une période donnée (3 à 20 ans), vous ne percevez pas les revenus locatifs, versés sous forme de dividendes. Vous commencez à les encaisser une fois le démembrement terminé.

En choisissant la durée de démembrement qui vous convient, vous pouvez commencer à toucher des revenus complémentaires une fois à la retraite. De la sorte, vos revenus de SCPI vous aident à compléter vos pensions de retraite, pour maintenir votre niveau de vie.

• Pour développer son patrimoine immobilier à un prix décoté

Comme évoqué, l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI se fait à un prix décoté. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est importante. Celle-ci matérialise en quelque sorte les revenus locatifs qui reviennent à l’usufruitier durant le démembrement.

Une fois la pleine propriété des parts recouvrée, vous jouissez de votre investissement immobilier sans encombres. Compte tenu de ce fonctionnement propre au démembrement temporaire, ce type de placement vous permet donc de construire un patrimoine immobilier à un prix décoté.

• Pour ne pas alourdir sa fiscalité

Investir en démembrement de parts de SCPI vous aide à maîtriser votre fiscalité immobilière. Vous ne supportez pas l’imposition des revenus fonciers, qui reviennent à l’usufruitier. De plus, la nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’IFI.

Notre sélection des meilleures SCPI en démembrement pour investir en nue-propriété

Découvrez notre top 5 des meilleures SCPI pour investir en démembrement, sélectionnées entre autres en raison de leur clé de répartition favorable pour les nu-propriétaires.

Coeur de Régions, Epsicap Nano et NCap Régions

Pour commencer, portons notre attention sur un trio de SCPI diversifiées qui se distinguent pour investir en nue-propriété :

• Coeur de Régions
• Epsicap Nano (anciennement appelée Epsilon 360°)
• NCap Régions

Elles proposent toutes trois des clés de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit parmi les meilleures du marché. Les tableaux suivant récapitule le niveau de décote dont vous bénéficiez en achetant la nue-propriété des parts, selon la durée du démembrement temporaire.

Ces trois SCPI diversifiées partagent l’objectif de revaloriser fréquemment leur prix de part. Cela s’avère particulièrement intéressant pour un nu-propriétaire, puisque cela suggère une valorisation de son placement durant la période de démembrement.

Depuis leur création, le prix de part de ces SCPI a augmenté de :

• 10 % depuis 2015 pour NCap Régions
• 7,10 % depuis 2018 pour Coeur de Régions
• 2,28 % depuis 2021 pour Epsicap Nano

Notons cependant que la revalorisation du prix de part dans le temps n’est jamais garantie.

Enfin, Coeur de Régions, Epsicap Nano et NCap Régions se caractérisent par des bons niveaux de taux de distribution depuis leur création. Si ce point ne joue pas durant la période de démembrement, il s’avère pertinent une fois celui-ci terminé. Par exemple, dans le cadre d’un placement en vue de la retraite, le niveau des dividendes prend toute son importance, puisqu’il s’agit de vos futurs revenus complémentaires. Rappelons que les dividendes peuvent fluctuer dans le temps, à la hausse ou à la baisse, sans garantie quant à leur niveau futur.

Corum Origin et Corum Eurion

Pionnière des SCPI européennes, Corum Origin figure elle aussi parmi les meilleures SCPI en démembrement. Elle affiche notamment des niveaux de décote importants sur la nue-propriété (voir tableau suivant).

De même, cette SCPI a enregistré de multiples revalorisations de son prix de part depuis son lancement en 2012. La valeur de la pleine propriété d’une part de Corum Origin est ainsi passée de 1 000 à 1 135 € depuis lors.

Notons également qu’il s’agit d’une des meilleures SCPI du marché en termes de rendement, puisque son taux de distribution annuel a toujours atteint ou dépassé le seuil de 6 %. Son taux de rendement interne (TRI), qui prend en compte l’impact des frais et l’évolution du prix de part, se fixe quant à lui à 6,93 % depuis sa création à fin septembre 2025.

Corum Eurion, pour sa part, présente une clé de répartition légèrement moins favorable sur le long terme. Elle reste cependant compétitive pour des démembrements SCPI de courte durée (5 ans ou moins).

De même, Corum Eurion affiche des performances solides dans la durée, dont un TRI de 6,47 % depuis sa création en 2020. Une performance bonifiée par deux revalorisations du prix de part dans ce laps de temps (+ 7,5 % cumulés).