Le démembrement immobilier intéresse de plus en plus les épargnants français. Il est toutefois primordial de connaitre les pièges à éviter avant de se lancer dans cet investissement immobilier. Malgré les avantages proposés par celui-ci, certains risques et certaines spécificités méritent de s’informer en profondeur. Focus sur les précautions à prendre et les circonstances dans lesquelles ce procédé trouve son utilité.
Le démembrement immobilier nécessite ces quelques précautions
Avant la mise en place d’un démembrement immobilier, il est nécessaire de prendre les bonnes décisions. Une fois l’usufruit du bien attribué à un tiers (par vente ou par donation), il sera impossible de revenir sur son choix. Premièrement, il faut donc éviter que l’article 751 du Code général des impôts s’applique. Celui-ci prévoit que la propriété d’un bien immobilier démembré puisse, dans son ensemble, intégrer fiscalement la succession de l’usufruitier au moment de son décès si celui-ci intervient moins de 3 mois après le démembrement. Transmettre la nue-propriété par acte notarié plus de trois mois avant le décès s’avère donc indispensable pour optimiser la succession. Dans le cas contraire, le bien sera soumis aux droits de succession sur la valeur totale du bien.
Autre particularité à connaître, l’administration fiscale peut remettre en cause la donation temporaire si elle juge l’usufruit non avantageux. Cela est fréquent quand on le transmet à un de ses enfants bénéficiant de revenus confortables. Il ne faut pas que le fisc considère l’opération comme une occasion de se soustraire au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF). Il est également nécessaire d’être vigilant de ne pas outrepasser ses droits en tant que nu-propriétaire une fois le démembrement acté. Dans ce cas, il y a un risque de se voir engagé dans une action en justice. Le Code Civil permet de déterminer les droits octroyés à l’usufruitier.
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Quelque cas fréquents en démembrement immobilier
Une propriété peut être démembrée pour réduire les droits de succession à payer par les héritiers. Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés au moment de la donation et s’établissent à partir de la valeur de la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier décède, l’autre partie reçoit l’usufruit pour ensuite devenir le propriétaire sans droits de succession à acquitter. Par ailleurs, on peut également engager cette opération quand on veut protéger temporairement son conjoint. Dans ce cas, le donateur pourra notamment l’avantager en lui octroyant l’usufruit du bien immobilier, la nue-propriété revenant aux enfants héritiers.
Comme il a été précisé précédemment, les personnes soumises à l’IFI peuvent établir une vente ou une donation de l’usufruit, de façon à sortir la valeur du bien du patrimoine taxable du nu-propriétaire. La valeur de la pleine propriété intègre alors le patrimoine taxable à l’IFI de l’usufruitier. Mais idéalement, celui-ci ne dépassera pas le seuil de déclenchement de l’impôt sur la fortune immobilière (1,3 million d’euros de patrimoine immobilier). En cas de donation temporaire, cette démarche est utile pour que les enfants, ou d’autres tiers, puissent toucher les revenus complémentaires, tandis que les parents réduisent leur assiette imposable.
Enfin, le démembrement immobilier peut se concrétiser dans le cadre d’une vente en viager. Dans ce cas, la personne retraitée pourra commercialiser la nue-propriété afin de recevoir une somme d’argent tout en conservant l’usufruit pour vivre dans le logement ou le louer jusqu’à son décès, à la suite duquel le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
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