Tous les biens immobiliers peuvent être concernés par le démembrement immobilier. En effet, on parle de démembrement quand la pleine propriété d’un bien est partagée entre la nue-propriété et l’usufruit, et cela jusqu’à la fin de l’usufruit. Lorsque l’usufruit s’éteint, le détenteur initial de la nue-propriété devient alors bénéficiaire de l’usufruit et reconstitue ainsi la pleine propriété.
L’investissement en démembrement immobilier
Son fonctionnement
L’investissement immobilier en démembrement offre la possibilité de démembrer la pleine propriété du bien visé. C’est un mécanisme assez simple et très efficace qui prend forme à travers une convention signée par les deux parties (nu-propriétaire et usufruitier).
Quand on parle de démembrement de propriété, cela évoque le plus souvent le cadre de la succession. Or, le démembrement est aussi utilisé comme mode d’investissement immobilier assez méconnu encore aujourd’hui malgré les nombreux avantages qu’il offre.
En effet, le mécanisme de démembrement d’un bien immobilier va permettre de se constituer un patrimoine à moindre coût. Tout type de patrimoine immobilier peut être concerné par le démembrement : immeuble, logement individuel (maison ou appartement) ou encore parts de SCPI.
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Ses avantages liés à la fiscalité
L’investissement en démembrement de propriété permet de bénéficier de plusieurs avantages : le démembrement propose aux investisseurs une fiscalité vraiment attractive, notamment du fait que la valeur du bien détenu en nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
A qui s’adresse l’investissement en démembrement
Rappelons tout d’abord que la pleine propriété d’un bien immobilier est composé de :
L’usufruit
Lorsqu’on détient l’usufruit d’un bien, on a la possibilité de profiter des revenus qui en découlent. L’usufruit est un droit limité dans le temps qui peut être viager (jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire. Dans ce dernier cas, il est accordé pour une durée limitée dont la date d’échéance est fixée à l’avance.
L’usufruit représente le droit de jouissance et d’exploitation du bien. En contrepartie, le détenteur de l’usufruit doit supporter les charges liées à son entretien et veiller à sa conservation durant toute la période de démembrement.
Avantages liés à la détention de l’usufruit d’une propriété
- Percevoir des revenus supplémentaires : Acquérir l’usufruit d’un bien permet de profiter des loyers qui en découlent, en contrepartie d’une acquisition à un prix fortement décoté.
- Logement : Acquérir l’usufruit peut représenter une alternative intéressante à la location.
- Optimisation fiscale : Les investisseurs qui ont d’importants déficits fonciers peuvent «éponger» ceux-ci grâce aux importants loyers perçus au regard du montant investi en acquisition d’usufruit.
Profil-type d’un investisseur en usufruit
Acheter l’usufruit est généralement recommandé pour les personnes morales ayant une trésorerie conséquente à placer. Ainsi, ils pourront bénéficier de rentrées d’argent via la perception de loyers peu fiscalisés puisque l’usufruit se déprécie dans le temps et est donc amortissable dans les comptes de la société. C’est notamment le cas lors de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI.
Dans d’autres cas assez courants, notamment l’investissement en démembrement en immobilier direct, l’usufruit est souvent acquis par un bailleur institutionnel.
La nue-propriété
La nue-propriété d’un bien se matérialise par la possession des murs dudit bien. Le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas de loyer pendant la période de démembrement. Quand celle-ci arrive à son terme, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, et donc la pleine propriété.
L’investisseur peut dès lors disposer librement du bien pour l’habiter, le louer ou le vendre en toute autonomie.
Les principaux avantages de l’investissement en démembrement en nue-propriété
- Réaliser un achat avec une forte décote : la nue-propriété peut être acquise à un prix qui représente entre 55% et 75% de la valeur du bien.
- L’absence d’impôt et de taxe foncière à payer, puisque ces frais sont à la charge de l’usufruitier.
- L’investissement en nue-propriété n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.
- A la fin de la période de démembrement temporaire, généralement de 15 ans, l’investisseur récupère systématiquement et gratuitement l’usufruit et devient pleinement propriétaire, augmentant de fait la valeur de son patrimoine.
- Si l’investissement est réalisé à crédit, les intérêts d’emprunts sont généralement déductibles des autres revenus fonciers générés par ailleurs.
- La « réduction » de l’impôt sur la plus-value puisque celle-ci est calculée sur la valeur de la pleine propriété lors du début du démembrement.
Profil-type d’un investisseur en nue-propriété temporaire
L’investissement en nue-propriété est idéal pour un foyer fortement imposé puisqu’il permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. C’est aussi un investissement idéal pour se constituer un patrimoine sur le moyen ou long terme en toute sérénité, sans aucune gestion ; pour cette raison, les expatriés procèdent souvent à l’acquisition de la nue-propriété d’un bien.
Investir en démembrement est aussi un excellent investissement pour préparer sa retraite, puisqu’à la fin de la période d’investissement, l’acquéreur pourra vendre le bien ou le mettre en location, et ainsi disposer d’un capital ou de revenus complémentaires.
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