Quelle rentabilité pour un investissement immobilier en nue-propriété ?

Zoom sur la rentabilité d’un investissement en nue-propriété et les différents facteurs à prendre en compte pour parvenir à l’évaluer.

La décote sur le prix de la nue-propriété, un moteur de rentabilité

Pour certains investisseurs, à la recherche d’une solution différente du traditionnel immobilier locatif, la question peut se poser : investir en nue-propriété est-il rentable ?

En effet, de par ses caractéristiques, l’investissement en nue-propriété se distingue fondamentalement de la plupart des autres placements immobiliers. Concrètement, la différence majeure concerne l’impossibilité, pour le nu-propriétaire, de mettre le bien en location pour en tirer des revenus. Ce droit revient à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement temporaire.

Dès lors, l’investissement en nue-propriété ne génère pas de rendement locatif pendant le démembrement, soit en moyenne 15 ans. Le moteur de la rentabilité se trouve donc ailleurs, à savoir au niveau des conditions d’acquisition. En effet, la valeur de la nue-propriété est habituellement évaluée à 65 % de celle de la pleine propriété. Autrement dit, l’investisseur acquiert le bien avec une décote de 35 %.

Comme le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire, il bénéficie de la reconstitution de cette décote. De sorte que la valeur de son investissement prend théoriquement 35 % entre l’acquisition de la nue-propriété et la fin du démembrement, hors valorisation du bien entre-temps.

Par exemple, si vous achetez la nue-propriété d’un bien dont la pleine propriété est évaluée à 200 000 €, le prix d’achat se situe à 130 000 € (65 % de 200 000 €). Après 15 ans, le bien que vous détenez désormais en pleine propriété vaut 200 000 €, si l’on écarte les variations de prix du marché immobilier. Soit un gain théorique de 70 000 €.

Pour tout comprendre sur la rentabilité d’un investissement en nue-propriété, contactez gratuitement nos conseillers spécialisés.

Après la fin du démembrement, une rentabilité locative potentielle

Comme nous l’avons évoqué, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien à la fin du démembrement. En d’autres termes, les droits détenus par l’usufruitier jusqu’alors lui reviennent et ce dernier ne détient plus rien en relation avec le bien.

En temps que plein propriétaire, l’investisseur peut alors disposer du bien comme il le souhaite. Il peut en faire sa résidence principale ou secondaire, le mettre en location (vide ou meublée) ou le mettre en vente. S’il choisit l’option locative, il pourra alors rechercher un rendement locatif potentiel en percevant des loyers au fil du temps pour faire travailler son patrimoine immobilier.

Idéalement, il faut prendre cette perspective en considération au moment de réaliser l’investissement en nue-propriété. Plus précisément, il faut s’intéresser au potentiel locatif du programme immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. En effet, le succès d’un investissement locatif dépend notamment de son emplacement et de son attractivité aux yeux des locataires. Pour vous aider à bien cerner les qualités des différents programmes immobiliers à votre disposition, vous pouvez compter sur l’accompagnement de nos conseillers spécialisés.

A la revente, une fiscalité avantageuse sur la plus-value

Au moment de vendre le bien, après la fin du démembrement, l’investisseur a toutes les chances d’encaisser une plus-value. Soit la différence entre le prix d’acquisition de la nue-propriété et le prix de vente de la pleine propriété.

En général, l’impôt sur les plus-values immobilières peut s’avérer assez lourd. Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements progressifs selon la durée de détention du bien s’appliquent, de façon à alléger le poids de cette fiscalité dans le temps.

Pour un investissement en nue-propriété, une nuance importante et avantageuse doit être soulignée. En effet, la reconstitution de la décote n’est pas comptabilisée dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, celle-ci se détermine en comparant la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement et sa valeur au moment de la vente. Ainsi, une large partie du gain réellement encaissé par l’investisseur n’est pas imposable.

Reprenons l’exemple d’une nue-propriété évaluée à 130 000 € pour un bien dont la pleine propriété est valorisée à 200 000 €. A la fin du démembrement, si vous choisissez de céder le bien, seule la différence entre ce prix de vente et 200 000 € subira la fiscalité des plus-values immobilières. Par exemple, si la vente se conclut à 230 000 €, reflétant une appréciation de 2 % par an pendant les 15 ans de démembrement :

• Vous encaissez une plus-value brute de 100 000 € (230 000 – 130 000) ;
• Sur 100 000 €, seuls 30 000 € sont taxables (230 000 – 200 000) ;
• Et 70 000 € sont exonérés (200 000 – 130 000).