Pour les investisseurs immobiliers, les inconvénients du démembrement de propriété peuvent constituer un frein. Ils ne remettent toutefois pas en cause ses avantages.
Les inconvénients du démembrement de propriété
Investir en démembrement immobilier requiert de bien comprendre son fonctionnement. Et notamment ses inconvénients. Le principal désavantage du démembrement, du point de l’investisseur qui acquiert la nue-propriété d’un bien au sein d’un programme immobilier, repose sur l’absence d’usufruit.
Concrètement, pendant toute la durée du démembrement (15 ans en moyenne), il n’est pas possible :
- D’occuper le logement, comme résidence principale ou secondaire ;
- De mettre le bien en location, afin de percevoir des revenus locatifs.
Ces droits reviennent à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement temporaire. Il faut donc pouvoir investir dans la durée, d’autant qu’il n’existe aucun moyen de raccourcir la durée du démembrement en cours de route. S’il souhaite se défaire de son investissement, l’acquéreur pourra seulement essayer de vendre son droit de nue-propriété. Ce n’est qu’une fois le démembrement temporaire terminé que le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et récupère la faculté d’occuper le logement, de le mettre en location ou de le vendre.
Ainsi, les inconvénients du démembrement de propriété sont de nature à écarter un certain nombre d’investisseurs immobiliers, à la recherche d’un rendement plus immédiat. En revanche, les spécificités de ce placement et ses avantages en font une solution particulièrement adaptée pour répondre à certains besoins patrimoniaux, dont la préparation de la retraite.
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Un prix d’achat réduit pour compenser les inconvénients du démembrement
Compte tenu de la privation temporaire d’usufruit, l’investisseur en nue-propriété bénéficie d’une compensation. Précisément, le prix d’achat de la nue-propriété est revu significativement à la baisse dans le cadre du démembrement de propriété.
En moyenne, le prix d’un investissement en nue-propriété affiche une décote de l’ordre de 35 %, en contrepartie d’un démembrement d’une durée de 15 ans. Autrement dit, l’investisseur économise plusieurs dizaines de milliers d’euros sur l’acquisition du logement.
Cette décote vise à compenser financièrement l’absence de revenus locatifs pour le nu-propriétaire durant la période de démembrement. Elle est censée représenter les loyers potentiels qu’il aurait pu percevoir s’il avait eu la capacité de mettre le bien en location.
A noter que la réduction du prix consentie à l’investisseur ne présente pas d’inconvénient à la fin du démembrement temporaire. Au contraire, il récupère l’usufruit, et donc la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité.
De plus, s’il choisit de vendre le bien après l’échéance du démembrement, il peut viser une plus-value intéressante, selon l’évolution de la valeur du logement dans le temps. C’est d’autant plus vrai que la fiscalité sur la plus-value immobilière ne porte pas sur la décote consentie au départ : l’impôt est calculé en comparant les prix de la pleine propriété au moment de l’investissement initial et à la revente. Ainsi, l’argent économisé à l’achat de la nue-propriété constitue un gain net d’impôt une fois le bien cédé, dès lors qu’il a au moins maintenu sa valeur dans le temps.
Nos conseillers peuvent vous expliquer plus en détail les avantages du démembrement de propriété temporaire gratuitement sur rendez-vous.
Un investissement immobilier sans inconvénient de gestion
Notons également que la gestion immobilière ne fait pas partie des inconvénients du démembrement de propriété. En effet, pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne supporte logiquement aucune charge de gestion locative, qui pèse sur l’usufruitier. Il n’a pas à se préoccuper des relations avec les locataires du logement, le bailleur social détenteur de l’usufruit étant sommé de s’en occuper. Les travaux d’entretien sont également à la charge de cet acteur spécialisé dans l’acquisition de l’usufruit au sein de programmes immobiliers en démembrement.
De même, puisqu’il ne perçoit pas de loyers, l’investisseur n’est pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers. De la sorte, le démembrement de propriété constitue une rare opportunité d’investir dans l’immobilier sans payer davantage d’impôts. D’autant que l’investisseur échappe également à la taxe foncière et que la nue-propriété n’intègre pas la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Rappelons toutefois qu’à l’issue du démembrement temporaire, dès lors qu’il récupère la pleine propriété, l’investisseur devient redevable de la fiscalité immobilière portant sur le logement.
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