L’investissement immobilier en nue-propriété offre un cadre fiscal attractif. Cela s’explique en grande partie par la nature de son fonctionnement.
Un investissement immobilier sans impôt sur les revenus fonciers
Par définition, l’investissement immobilier en nue-propriété vous permet de ne pas alourdir votre impôt sur le revenu. En effet, dans ce type de montage, le nu-propriétaire détient les murs de l’actif immobilier, un appartement le plus souvent. En revanche, il ne possède pas, initialement, de droit de jouissance sur le bien.
Autrement dit, il n’a pas la possibilité de s’installer dans les lieux ou d’y faire entrer un locataire. Ces possibilités ne lui seront ouvertes qu’à la fin du démembrement immobilier, après 15 ans en moyenne. En contrepartie de ce délai, il profite d’une décote sur le prix d’acquisition, de l’ordre de 35 % en moyenne.
Ainsi, étant dans l’incapacité de percevoir des revenus fonciers pendant le démembrement, l’investisseur en nue-propriété n’a, fort logiquement, aucun impôt sur le revenu supplémentaire à payer à ce titre. Cette fiscalité immobilière pèse entièrement sur le détenteur de l’usufruit immobilier, qui peut mettre le bien en location pendant le démembrement. Ce faisant, l’investissement en nue-propriété constitue un cas presque unique, puisqu’il s’agit d’un très rares placements immobiliers qui ne contribue pas à la hausse de votre impôt sur le revenu.
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Pas de taxation du patrimoine pour un investissement immobilier en nue-propriété
Les détenteurs d’un patrimoine immobilier, résidence principale comprise, le savent : en matière de fiscalité, l’impôt sur le revenu n’est pas le seul écueil à considérer. La propriété immobilière supporte, en elle-même, des impôts spécifiques, indépendamment de la perception ou non de revenus locatifs.
Ainsi, tout propriétaire d’un bien immobilier est susceptible de payer la taxe foncière, hors cas particuliers d’exonération totale ou partielle. Un impôt à ne pas négliger, tant son montant a tendance à s’élever depuis de nombreuses années déjà.
Autre fiscalité à considérer, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier taxable d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros. En sachant que l’impôt est calculé de manière progressive à partir de 800 000 €.
A cet égard, l’investissement immobilier en nue-propriété s’avère plutôt avantageux. Dans la mesure où l’investisseur ne détient pas la pleine propriété de ce patrimoine, il échappe à la taxation de celui-ci. Autrement dit, il n’est pas redevable de la taxe foncière, ni de l’IFI, pendant la période de démembrement. Notons toutefois que ces impôts reviennent à sa charge, le cas échéant pour l’IFI, dès lors qu’il récupère la pleine propriété du bien.
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Impôt sur la plus-value immobilière, un calcul fiscal avantageux
Pour bien apprécier la fiscalité d’un investissement immobilier, il faut également considérer sa revente. En effet, en cas de plus-value, celle-ci est imposée dans la quasi-totalité des cas. Or, l’impôt sur la plus-value immobilière peut être assez drastique, avec un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Cette charge fiscale est amenée à diminuer au fil des années grâce à des abattements progressifs. Mais en l’état actuel, il faut attendre 22 ans pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu. Et pour les prélèvements sociaux, il faut purger un délai de 30 ans.
Dans le cas d’un investissement en nue-propriété, ces modalités ne changent pas. En revanche, la manière de déterminer la plus-value imposable s’avère avantageuse. Plutôt que de confronter le prix d’achat de la nue-propriété et la valeur du bien vendu après la fin du démembrement, on compare la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement avec le prix de vente. Ainsi, la décote dont a bénéficié le nu-propriétaire à l’achat (35 % en moyenne pour rappel) n’est pas imposée.
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