Découvrez l’essentiel à savoir sur la différence entre nue-propriété et usufruit dans le cadre d’un démembrement immobilier.
Quelle différence entre nue-propriété et usufruit à l’achat ?
Dans le cadre d’un investissement en démembrement immobilier, les différences entre la nue-propriété et l’usufruit s’illustrent dès l’acquisition. En l’occurrence, chaque partie peut approcher l’achat du bien de manière distincte. Autrement dit, nu-propriétaire et usufruitier n’ont pas à se connaître pour investir en démembrement temporaire de propriété.
Une première différence, et non des moindres, concerne le prix d’acquisition. Par définition, chaque partie va acquérir une partie de la pleine propriété, et ne va donc payer qu’une fraction du prix de celle-ci. En démembrement temporaire, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit varient notamment selon la durée de démembrement. Le montant des loyers potentiellement produits par le placement entre également en ligne de compte.
En moyenne, pour un démembrement temporaire de 15 ans, la valeur de l’usufruit se situe à 35 % du prix de la pleine propriété. Par opposition, acheter la nue-propriété d’un bien revient à payer 65 % de la valeur de la pleine propriété.
Notons néanmoins qu’il existe des variations autour de cette moyenne, en termes de durée de démembrement et de répartition de la valeur du bien, selon les caractéristiques des programmes d’investissement immobilier. De plus, vous pouvez également opter pour un investissement dans la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI. Dans ce cas, le démembrement temporaire peut s’échelonner sur 3 à 20 ans et les clés de répartition sont fixées par les sociétés de gestion.
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Quelle différence en cours de vie entre usufruit et nue-propriété ?
La différence entre nue-propriété et usufruit ne se limite pas aux conditions d’acquisition, loin s’en faut. Une fois l’investissement en démembrement temporaire sur les rails, la distinction entre les deux parties s’avère très forte.
D’un côté, l’usufruitier peut profiter du bien immobilier, de la manière dont il le souhaite. Il peut donc en faire sa résidence principale, ou secondaire, mais également le mettre en location pour rentabiliser son investissement. Dans le cadre d’un programme immobilier, l’usufruit est détenu par un investisseur institutionnel, qui va prendre en charge la mise en location. Dans tous les cas, l’usufruitier tire les fruits de son placement mais assume la gestion ainsi que les charges et la fiscalité.
De l’autre côté, l’investissement s’avère très tranquille pour le nu-propriétaire. Il ne peut pas en tirer de bénéfice avant la fin du démembrement temporaire. Mais en retour, il ne supporte ni charge de gestion, ni fiscalité. En quelque sorte, l’investisseur en nue-propriété doit simplement attendre la fin du démembrement, de façon à pouvoir rentabiliser son acquisition.
En ce qui concerne le démembrement de parts de SCPI, le principe est le même. L’usufruitier, qui peut être une personne physique ou morale, va percevoir les dividendes versés aux associés, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien avant la fin du démembrement et ne supporte aucune charge ou fiscalité à ce titre.
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Quelle différence entre nue-propriété et usufruit à l’échéance ?
A la fin du démembrement immobilier, les deux parties se trouvent dans des situations très différentes. L’échéance du démembrement marque la réunion de la pleine propriété, dans les mains du détenteur de la nue-propriété. Et ce, sans frais ni fiscalité. Le nu-propriétaire peut donc disposer du bien comme bon lui semble à l’échéance, pour l’occuper, le mettre en location ou encore le mettre en vente pour encaisser une plus-value.
A l’inverse, l’usufruitier perd tous ses droits sur l’investissement, sans compensation particulière. La clé de la réussite de son placement réside donc sur la possibilité de tirer un bénéfice financier, via la perception de loyers ou de dividendes de parts de SCPI, supérieur à son investissement initial et aux charges payées en cours de démembrement.
Investir en nue-propriété ou en usufruit répond donc à des besoins spécifiques et intègre des avantages et inconvénients très différents. Pour bien comprendre quelle solution correspond le mieux à vos ambitions, vous pouvez vous tourner vers un de nos conseillers spécialisés.
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