Investir dans la nue-propriété d’un bien peut s’avérer pertinent en vue de réaliser une plus-value immobilière à la revente. Explications.
Un prix d’achat moins élevé en nue-propriété
Au moment d’investir en nue-propriété, vous faites l’acquisition d’un droit sur le logement. Et ce, sans être pleinement propriétaire. En effet, le démembrement de propriété sépare celle-ci en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété consiste à détenir les murs sans pouvoir profiter du bien. L’usufruit, au contraire, permet de jouir du logement, pour y vivre ou le mettre en location, mais pas de le détenir.
Chaque partie prenante acquiert donc un droit spécifique sur le bien immobilier, plutôt que la pleine propriété. Le prix d’acquisition réglé par chacun reflète cette réalité. Concrètement, investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote. Celle-ci est censée compenser l’absence de jouissance du bien pendant une période donnée. Dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, on trouve le plus souvent des décotes de 35 % pour des durées de démembrement de 15 ans.
Ainsi, investir en nue-propriété permet de maximiser dès le départ les chances de réaliser une plus-value immobilière. Le nu-propriétaire payant 65 % du prix réel du bien en moyenne, il s’avère très bien positionné en vue de concrétiser un gain au moment de revendre le bien.
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Acheter la nue-propriété pour devenir plein propriétaire à l’échéance
Durant toute la période du démembrement temporaire, l’usufruitier détient la jouissance du bien. En revanche, il ne peut pas procéder à sa vente : le cas échéant, il peut uniquement céder son droit d’usufruit, sans modifier l’échéance du démembrement. Notez que le nu-propriétaire n’a pas non plus la possibilité de vendre le bien durant cette période. Il ne peut pas négocier une réduction de la durée de démembrement par ailleurs.
Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Autrement dit, il récupère l’usufruit du bien. Cette réunion de la pleine propriété entre ses mains n’entraîne aucuns frais ni fiscalité ou formalité particulière. L’usufruitier, pour sa part, n’a plus aucun droit à faire valoir sur le bien.
Devenu plein propriétaire, l’investisseur en nue-propriété peut donc utiliser le logement comme bon lui semble. Concrètement, il peut en faire sa résidence principale ou secondaire, le mettre en location (nue ou meublée) ou encore le revendre afin de percevoir une plus-value. Dans ce dernier cas, il s’agit donc de vendre le bien en pleine propriété, ce qui permet de maximiser le gain réalisé au travers de l’opération.
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Calcul et imposition de la plus-value immobilière
Pour calculer la plus-value immobilière réalisée par un investisseur en nue-propriété, il faut distinguer deux notions : la plus-value brute et la plus-value taxable.
Le calcul de la plus-value immobilière brute s’avère assez simple. Il suffit de comparer le prix d’achat de la nue-propriété avec le prix de vente du bien. Autrement dit, combien l’investisseur a payé initialement et combien il a encaissé au moment de céder son investissement. Il bénéficie alors de la décote initiale sur l’acquisition de la nue-propriété pour maximiser sa plus-value.
Le calcul de la plus-value immobilière taxable ne fonctionne pas de la même façon. Ici, on va comparer la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété avec le prix de vente de la pleine propriété. Cela s’avère donc avantageux pour l’investisseur en nue-propriété puisque la décote dont il a bénéficié à l’entrée n’est pas taxée.
Pour illustrer le calcul de la plus-value immobilière d’un investissement en nue-propriété, prenons un exemple simplifié :
- Prix initial du bien en pleine propriété : 300 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 195 000 € (décote de 35 %)
- Prix de vente du bien après le démembrement temporaire (15 ans) : 375 000 € (+ 25 % en 15 ans)
La plus-value immobilière brute de l’investisseur s’élève alors à 180 000 € (375 000 – 195 000). La plus-value taxable se limite pour sa part à 75 000 € (375 000 – 300 000). Les 105 000 € de décote initiale sont complètement exonérés de fiscalité.
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