Zoom sur le calcul des frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier en démembrement de propriété.
Les frais de notaire dans le cadre d’un démembrement de propriété
Les frais de notaire sont à prendre en compte pour un achat immobilier ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le calcul de ces frais de notaire, qui comprennent la fiscalité ainsi que les émoluments du notaire, répond à des règles spécifiques.
Si vous investissez en démembrement temporaire dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, vous achetez votre droit tandis qu’un autre intervenant acquiert l’usufruit du logement. Dans ce cas, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux parties, en fonction du prix de la nue-propriété d’une part et de celui de l’usufruit d’autre part. Autrement dit, chacun paie la rémunération du notaire selon le prix qu’il doit payer pour obtenir son droit immobilier.
Le calcul des droits de mutation à titre onéreux et de la fiscalité afférente à l’acquisition (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière) est quant à lui proportionnel à la valeur de chaque droit.
Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients d’un investissement en nue-propriété et les opportunités d’achat actuelles, vous pouvez prendre contact avec un de nos spécialistes.
Dans une situation différente, à savoir la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit pour le vendeur, comme un démembrement viager, les émoluments du notaire sont calculés sur la base du prix exprimé dans l’acte de vente.
Des frais de notaire réduits pour investir en nue-propriété
De façon générale, la grande majorité des programmes d’investissement en démembrement immobilier vous permettent d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf. Or, l’immobilier neuf fait l’objet de frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien.
En effet, ils s’élèvent environ à 2 à 3 % de la valeur du bien dans l’immobilier neuf, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien. Cela s’explique par une fiscalité différente, en ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux, qui pèsent plus lourdement sur les achats de logements anciens.
De plus, parallèlement à l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement neuf par un investisseur particulier, un bailleur institutionnel procède à l’achat de l’usufruit. Dès lors, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux parties.
L’investissement dans un programme de démembrement immobilier présente donc des avantages en ce qui concerne le calcul des frais de notaire. Pour autant, il s’agit d’un investissement immobilier particulier, qui implique notamment l’absence de jouissance du bien pendant une période d’environ 15 ans. Ses avantages et inconvénients doivent donc être bien compris avant toute décision d’investissement. Pour obtenir des explications détaillées sur ce montage patrimonial et les programmes immobiliers actuellement disponibles, vous pouvez consulter un de nos spécialistes.
Les frais de notaire en cas de donation de la nue-propriété d’un bien immobilier
La nue-propriété d’un bien immobilier peut également être transmise par donation, à un enfant par exemple. On retient alors la valeur de la nue-propriété pour calculer les droits de donation, après prise en compte de l’abattement fiscal applicable. Le montant de l’abattement reste quant à lui inchangé. Pour une donation de parent à enfant, l’abattement s’élève à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Lorsque le donateur se réserve l’usufruit du bien dont la nue-propriété est donnée, les émoluments du notaire sont calculés sur la base de la valeur de la pleine propriété. En revanche, la donation de la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est détenu par un tiers ne répond pas aux mêmes règles. La rémunération du notaire est déterminée en fonction de la valeur de la seule nue-propriété. Ce cas de figure correspond notamment à celui d’un investisseur en nue-propriété qui procède à une donation de celle-ci avant la fin du démembrement de propriété.
A l’extinction de l’usufruit, qui permet la réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire, aucune fiscalité supplémentaire ne s’applique.
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