Pour investir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à vous, dont le démembrement de propriété et la location meublée non professionnelle (LMNP). Atouts, inconvénients, comment choisir entre nue-propriété ou LMNP ?
Investir dans l’immobilier en nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?
Zoom sur le fonctionnement de la nue-propriété, ses avantages et inconvénients.
Définition et fonctionnement de la nue-propriété
Le démembrement immobilier permet de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. En investissant dans la nue-propriété immobilière, vous détenez les murs d’un bien. Mais sans en avoir l’usage, qui revient à l’usufruitier. Compte tenu de ce partage, chaque investisseur paie une partie du prix du bien, ce qui permet donc d’acheter de l’immobilier avec une décote.
Avec un achat en nue-propriété, vous investissez en démembrement temporaire. Ainsi, la séparation des deux droits prend fin à l’échéance du démembrement. Le plus souvent, dans le cadre des programmes immobiliers qui proposent l’investissement en nue-propriété, la durée de démembrement se situe à 15 ans. Et à l’échéance, la pleine propriété est réunie, dans les mains du nu-propriétaire.
Découvrez les dernières opportunités d’investissement en nue-propriété auprès d’un conseiller spécialisé.
Avantages et inconvénients de la nue-propriété
Investir en nue-propriété présente un certain nombre d’avantages majeurs :
- Le prix d’achat de la nue-propriété bénéficie d’une décote par rapport à celui de la pleine propriété. Cela est censé compenser l’absence temporaire d’usage (usufruit).
- Durant le démembrement, il n’y a ni fiscalité, ni charges, ni gestion locative, hors cas très particuliers.
- A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère le plein usage du bien et l’usufruitier perd ses droits. Cela n’entraîne pas de frais supplémentaires pour le nu-propriétaire, qui devient libre de disposer du bien comme il le souhaite.
- En cas de vente du bien après la réunion de la pleine propriété, l’imposition de la plus-value immobilière est avantageuse, car la décote initiale n’est pas fiscalisée.
En face de ces avantages, la nue-propriété immobilière présente également certains inconvénients. En premier lieu desquels, l’absence d’usufruit, puisque cela vous empêche de percevoir des revenus locatifs jusqu’à la fin du démembrement. La durée de démembrement étant de l’ordre de 15 ans, il convient également de pouvoir se projeter sur le long terme. Enfin, il faut rappeler que comme tout investissement immobilier, l’achat en nue-propriété n’offre pas de garantie du capital ou de rendement.
Prenez contact avec un conseiller spécialisé dans l’investissement immobilier en nue-propriété.
Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?
L’essentiel à savoir sur l’investissement immobilier en location meublée non professionnelle.
Définition et fonctionnement de la LMNP
La LMNP, ou le statut de loueur en meublé non professionnel, permet d’investir dans l’immobilier meublé, avec une fiscalité intéressante. Vous devez donc procéder à l’achat d’un logement qui sera destiné à la mise en location, avec l’équipement nécessaire pour que l’occupant puisse y vivre.
Ce type d’investissement peut se faire sur le marché locatif classique, neuf ou ancien. Vous devez alors prendre en charge la location et l’ameublement, avec ou sans l’assistance d’un professionnel de l’immobilier. Il est également possible d’acquérir un lot au sein d’une résidence de services (EHPAD, résidence séniors, résidence étudiante…). Dans ce cas, la gestion locative est confiée à un spécialiste du secteur, avec qui vous signez un bail professionnel. Ce contrat fixe le montant des revenus locatifs qui vous reviennent.
Pour bénéficier du statut LMNP, il suffit donc d’avoir une activité de loueur en meublé et de remplir deux autres conditions :
- Ne pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Ne pas tirer la majorité de vos revenus de cette activité de LMNP.
Avantages et inconvénients du statut LMNP
Sous le régime fiscal LMNP, l’investisseur profite d’une fiscalité immobilière très avantageuse. Il peut se placer sous le régime micro-BIC, qui lui octroie un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes locatives. Autrement dit, il n’est imposé que sur la moitié de ses revenus.
Mais il est également possible de choisir le régime réel d’imposition. Ici, vous retirez l’intégralité des charges locatives de vos revenus et vous bénéficiez en plus de l’amortissement fiscal du bien (hors valeur du foncier). Avec un montage optimal, cela vous permet de générer des recettes locatives très faiblement fiscalisées, voire complètement exonérées d’impôt.
Notez cependant qu’une récente réforme fiscale prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Cela contribue à alourdir l’imposition de la plus-value. Seules les résidences étudiantes et EHPAD échappent à cette hausse de la fiscalité immobilière.
De manière générale, la LMNP en régime réel présente un niveau de complexité de gestion administrative, comptable et fiscale plus élevé que la moyenne. Dans le cadre d’un investissement sur le marché locatif classique, la location meublée présente également des changements de locataires plus fréquents, en moyenne, que la location vide. Il faut également noter que les revenus locatifs peuvent fluctuer dans le temps, y compris avec les résidences de services. Le capital investi n’est pas garanti.
Nue-propriété ou LMNP, comment choisir ?
La nue-propriété et la LMNP constituent deux solutions d’investissement immobilier intéressantes. Mais elles ne répondent pas nécessairement aux mêmes besoins. De plus, elles présentent des avantages et inconvénients distincts.
Par exemple, opter pour la location meublée a plus de sens dès lors que vous cherchez à percevoir des revenus complémentaires rapidement. En effet, dans le cadre de la nue-propriété, vous ne tirez aucun rendement locatif immédiat.
A l’inverse, pour les investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier sans payer plus d’impôts (revenus locatifs, IFI, taxe foncière…), la nue-propriété s’avère plus intéressante. Elle a également du sens dans une logique d’investissement à long terme, compte tenu de la durée de démembrement, en vue de la préparation de la retraite par exemple. Enfin, investir en nue-propriété plutôt qu’en LMNP se montre davantage adapté à un objectif de transmission de patrimoine, en anticipation de la succession.
D’un investisseur à un autre, le choix entre nue-propriété ou LMNP dépend donc de paramètres très différents. Pour prendre la bonne décision, et retenir l’investissement immobilier qui vous convient, il est fortement recommandé de faire appel à un spécialiste de la gestion patrimoniale.
je suis intéressé(e)
