L’achat de parts de SCPI coûte moins cher en nue-propriété
L’achat de parts de SCPI en nue-propriété présente un certain nombre de particularités. Cette méthode d’acquisition peut répondre à vos besoins, notamment si vous souhaitez préparer des revenus complémentaires futurs, pour votre retraite par exemple.
A première vue, ce type d’investissement présente un attrait certain, en raison de la décote accordée sur le prix d’achat des parts de SCPI. En effet, acquérir des SCPI en nue-propriété permet de réduire le coût de l’investissement. Concrètement, la valeur de souscription en pleine propriété est partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le prix d’achat de parts de SCPI en nue-propriété varie selon deux facteurs :
- La durée du démembrement : plus elle est longue, plus la décote sur le prix de la nue-propriété est conséquente ;
- Les clés de répartition propres à la SCPI : la société de gestion de la SCPI détermine les clés de répartition de la valeur d’une part entre nue-propriété et usufruit.
A titre d’illustration, voici un exemple de clé de répartition illustrant la décote sur le prix d’achat des parts de SCPI en nue-propriété, avec la SCPI CORUM Origin :
- Démembrement sur 5 ans : 78 % du prix de souscription en pleine propriété
- Démembrement sur 7 ans : 72 %
- Démembrement sur 10 ans : 65 %
- Démembrement sur 15 ans : 61 %
- Démembrement sur 20 ans : 56 %
Ainsi, en investissant en nue-propriété sur une durée de 10 ans, une part de CORUM Origin coûte 737,75 €, soit 65 % du prix de part en pleine propriété (1 135 €).
Découvrez quelles sont les SCPI les plus intéressantes pour un investissement en nue-propriété auprès de nos conseillers.
Aucun loyer versé avant la fin du démembrement
Suite à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, vous n’allez pas recevoir de retour sur investissement immédiat. En effet, le versement des dividendes, composés de revenus fonciers en grande majorité, revient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire, pour sa part, ne perçoit aucun dividende durant toute la période de démembrement.
Le fonctionnement du démembrement de propriété justifie la décote accordée sur le prix d’achat des parts de SCPI. Le montant de la décote permet en quelque sorte de compenser l’absence de revenus. C’est pourquoi plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée.
En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité au titre de son placement. Celle-ci pèse uniquement sur l’usufruitier, puisqu’il perçoit les revenus imposables. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété n’intègrent pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela s’avère avantageux si vous êtes soumis à l’IFI, dont le paiement est réclamé aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier taxable supérieur à 1,3 million d’euros.
Vous voulez en savoir plus sur les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en nue-propriété ? Nos conseillers spécialisés peuvent vous renseigner.
A la fin du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire
Par définition, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété intègre une durée fixe de démembrement. Il s’agit d’un investissement en démembrement temporaire, à différencier d’un démembrement viager de parts déjà acquises en pleine propriété.
A l’échéance du démembrement, la répartition des droits entre nu-propriétaire et usufruitier est très simple. En tant qu’investisseur en nue-propriété, vous obtenez la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. L’usufruitier, quant à lui, perd tous ses droits sur les parts de SCPI, sans compensation particulière.
De la sorte, vous commencez à percevoir l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI à partir de la fin du démembrement temporaire. Notez que vous supportez également la fiscalité afférente. Vous disposez aussi de la possibilité de céder vos parts, à leur prix de retrait, si vous le souhaitez.
Compte tenu de ce fonctionnement, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété répond bien à un objectif de préparation de la retraite :
- Vous achetez des parts à un prix moins élevé, vous permettant d’en acquérir davantage avec le même budget ;
- Vous ne percevez pas de dividendes alors que vous poursuivez votre carrière professionnelle ;
- Une fois à la retraite, vous commencez à percevoir les revenus complémentaires dont vous avez besoin pour maintenir votre niveau de vie.
je suis intéressé(e)
