Investir en démembrement dans des parts de SCPI peut s’envisager dans le cadre familial, en attribuant la nue-propriété et l’usufruit aux parents et enfants.
À quoi sert le démembrement de parts de SCPI parent/enfant ?
Investir en démembrement dans des parts de SCPI peut servir les intérêts des parents et des enfants. Il est en effet possible pour les parents d’acquérir la nue-propriété des parts, tandis que les enfants reçoivent l’usufruit.
De la sorte, les parents achètent la nue-propriété des parts de SCPI en bénéficiant d’une décote par rapport à la valeur de souscription en pleine propriété. Durant la période de démembrement choisie (3 à 20 ans en général), ils ne perçoivent pas les loyers versés par la société civile de placement immobilier. Ils ne paient donc pas de fiscalité à ce titre.
Du point de vue des parents, acheter la nue-propriété de parts de SCPI leur permet d’investir dans un complément de revenu futur, pour la retraite par exemple. En effet, ils récupèrent la pleine propriété des parts à l’échéance du démembrement, et commencent à percevoir les dividendes à cette occasion.
En ce qui concerne l’enfant usufruitier, il perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la période de démembrement. Et ce, en contrepartie de l’achat du seul usufruit, dont le prix est également décoté par rapport à la valeur de souscription “normale”.
Ce type de montage permet donc de soutenir son niveau de vie pendant une période donnée, par exemple lorsqu’il poursuit des études supérieures ou en début de carrière professionnelle. En revanche, il perd tous ses droits sur les parts de SCPI à la fin du démembrement, sans contrepartie.
Comment investir en démembrement de parts de SCPI parent/enfant ?
Pour investir en démembrement de parts de SCPI dans le cadre familial, une partie prenante doit acquérir la nue-propriété, tandis que l’autre achète l’usufruit. Cela signifie que l’enfant doit financer l’achat de son droit d’usufruit (ou de nue-propriété le cas échéant).
S’il manque de moyens pour payer l’usufruit, les parents peuvent réaliser une donation préalable en sa faveur. Les donations en ligne directe bénéficient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. De plus, un don familial de somme d’argent peut se faire en exonération de droits de donation, dans la limite de 31 865 € par parent et par enfant.
En ce qui concerne le montage en lui-même, la plupart des SCPI proposent l’option d’investissement en démembrement. Les sociétés de gestion fixent une clé de répartition distincte pour chaque SCPI, qui permet de déterminer la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit selon la durée de démembrement demandée.
Pour mener à bien une telle opération, il est préférable de passer par un spécialiste, comme ceux de Démembrement.fr. L’expert peut vous aider à choisir les meilleures SCPI en nue-propriété par exemple et vous accompagner de A à Z dans le processus de souscription.
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La donation temporaire d’usufruit de SCPI à son enfant
Si vous détenez déjà des parts de SCPI et que vous souhaitez aider financièrement votre enfant, vous pouvez étudier la possibilité de réaliser une donation temporaire d’usufruit (DTU).
Avec cette option, vous donnez l’usufruit des parts pour une durée choisie à l’avance. La donation profite alors de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, s’il n’a pas été utilisé au cours des 15 années précédentes. La valeur de l’usufruit est calculée selon la durée du démembrement, à l’aide du barème fiscal de l’usufruit temporaire. En quelques mots, on applique un abattement de 23 % par décennie de démembrement. Pour une DTU sur 12 ans, par exemple, l’abattement s’élève donc à 46 %.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
À la fin du démembrement temporaire, la pleine propriété des SCPI revient aux parents donateurs. L’enfant donataire perd tous ses droits sur les parts. Il ne s’agit donc pas d’un montage à même de vous aider à préparer la transmission de patrimoine à vos enfants. Pour cela, il vaut mieux privilégier un démembrement viager.
Le démembrement viager de parts de SCPI
Pour préparer la succession, le démembrement viager de parts de SCPI permet de donner la nue-propriété des parts à son enfant, tout en conservant l’usufruit. Pour des parents âgés, cela permet de continuer à percevoir les dividendes pour soutenir leur niveau de vie à la retraite.
Dans le même temps, la donation de la nue-propriété peut faciliter la transmission du patrimoine. La valeur de la nue-propriété fait l’objet d’une décote, selon l’âge des parents au moment de la donation. L’abattement de 100 000 € sur les donations de parent à enfant s’applique également.
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Dans cette situation, l’usufruit s’éteint seulement au décès des parents. Ils ne risquent donc pas de se retrouver privés d’une source de revenus complémentaires de leur vivant. Après le décès, la pleine propriété des parts de SCPI revient à l’enfant donataire. Et ce, sans générer de droits de succession supplémentaires.