Démembrement et SCPI : atouts et inconvénients

Démembrement et SCPI

En démembrement SCPI, l’usufruitier et le nu-propriétaire seront liés par un contrat. Celui-ci va permettre de repartir certains droits de propriété de la part de la société civile de placement immobilier. Il existe deux types de démembrements : le démembrement temporaire où la convention fixe à l’avance la période de répartition et le démembrement viager qui s’arête lorsque l’usufruit s’éteint (décès de l’usufruitier).

Les avantages d’opter pour le démembrement SCPI

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne percevra aucun revenu et ne sera donc pas soumis à fiscalité, pas plus que la valeur active n’entrera dans l’assiette de l’IFI (ex-ISF).

Lors du démembrement, l’usufruit recevra l’ensemble des revenus issus de la SCPI, raison pour laquelle ce statut intéresse toujours les personnes souhaitant avoir un revenu complémentaire ou celles se trouvant dans une situation de déficit foncier permettant de compenser les recettes issues des parts de SCPI. Ce système de placement procure donc à l’usufruit un rendement élevé chacune des années que dure le démembrement.

Les risques liés au démembrement SCPI

Avant toute chose, il faut toujours faire attention à sélectionner rigoureusement les SCPI de rendement. Il ne faut pas oublier qu’elles s’occupent généralement de biens professionnels comme des bureaux, des entrepôts, des commerces ou encore des centres commerciaux. Il est nécessaire de bien se concentrer sur la politique d’investissement et sur la diversification des SCPI ciblées. Il est conseillé de retenir une allocation de SCPI dynamiques et dont le patrimoine correspond au besoin des usagers actuels.

La liquidité figure parmi les risques à ne pas ignorer. De ce fait, lorsqu’un investisseur décide d’acheter des parts de SCPI, il est amené à payer une somme de frais fixes non négociables atteignant une valeur de 8 à 12 %, ce qui veut dire que s’il revend ses parts un jour, cette décote de 8 à 12 % sera retenue sur le fruit de sa vente. Le placement en SCPI en pleine propriété doit se concevoir sur le long terme, une durée de 8 ans étant généralement conseillée.

Toutefois, le démembrement permet de passer outre cet horizon recommandé, notamment pour les usufruitiers dont la démarche est plus « court termiste », généralement 3 à 7 ans.