Focus sur le démembrement SCPI


La SCPI permet à touts d’investir dans des biens immobiliers. Ce placement peut être effectué par des investisseurs particuliers ou professionnels. Il est primordial de s’informer au préalable avant de décider d’investir, car les parts et les rendements varient en fonction de la façon dont l’acquisition est réalisée.

La réalisation d’un démembrement et la fonction de la nue-propriété

Lors d’un démembrement, il existe deux intervenants différents, qui prennent chacun leur part respective. Il s’agit du nu-propriétaire et de l’usufruitier qui obtiennent respectivement la nue-propriété et l’usufruit. La répartition s’effectue suivant une procédure de partage, une clé de répartition. Pour la déterminer, chaque société civile possède sa propre méthode. En effet, la stratégie varie en fonction de la durée du démembrement, généralement  5 ans ou 10 ans, à l’exception de certaines SCPI qui proposent d’autres durées, telle que la SCPI Corum XL. Celle-ci pratique un démembrement dès 3 ans et pouvant aller au-delà de quinze d’années d’activité. En guise d’exemple, si un investisseur effectue une activité de démembrement de 10 ans, la nue-propriété va représenter entre 63 % et 70 % de sa part en termes de prix. Il est nécessaire de se renseigner auprès de spécialistes afin de mieux connaître les clés de la répartition.

Suite à l’achat en démembrement, le nu-propriétaire n’obtiendra pas de revenus de la part de la SCPI, en contrepartie d’une remise sur le prix. À la fin de la procédure, le nu-propriétaire recouvrera l’usufruit. À ce moment, il devient officiellement plein possesseur des parts de la SCPI. Il bénéficiera des loyers et décidera s’il veut conserver les parts ou pas. Concernant la fiscalité, celle-ci s’applique, tout au long du processus, au percepteur des loyers. Le nu-propriétaire ne recevant pas de loyer, il ne paiera pas non plus d’impôt, ni même d’IFI (ex-ISF). L’investissement en nue-propriété est subséquemment exclu de la taxe de l’ISF.

Les interlocuteurs du démembrement en SCPI

Investir en nue-propriété temporaire est idéal pour les foyers fortement imposés. Si ces derniers possèdent des parts en nue-propriété, leur investissement sera exonéré d’IFI . En clair, il est ainsi possible de se constituer un patrimoine sans payer d’imposition. Il faut noter que seul l’usufruit est assujetti aux différentes taxes. Comme il a été évoqué précédemment, la nue-propriété peut par exemple être évaluée à 70 % de la valeur d’un bien, ce qui rend intéressant ce système d’investissement avec décote. Concernant l’usufruit, il correspondrait alors à 30 % de la valeur de la pleine propriété. Il va cependant produire un revenu de 4,5 % en moyenne sur 100 % du prix de la part. Devenir usufruitier est par exemple intéressant pour un foyer détenant une réserve de déficit foncier importante qu’il pourra éponger grâce aux revenus générés par les parts de  SCPI.