Démembrement immobilier

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ?

Le démembrement immobilier consiste à réaliser un démembrement temporaire ou viager d’un bien immobilier, en séparant la nue-propriété et l’usufruit.

Définition du démembrement immobilier

Le démembrement immobilier prend la forme d’un démembrement de propriété entre deux droits distincts. La pleine propriété est séparée entre deux entités :

• La nue-propriété, détenue par une personne physique ou morale, qui permet de détenir les murs du bien immobilier ;
• L’usufruit, là aussi attribué à une personne physique ou morale, qui donne droit à l’usage du même bien immobilier.

L’usufruitier peut ainsi occuper le logement ou le mettre en location. Pour sa part, le nu-propriétaire est privé de ce droit d’usufruit pendant toute la durée du démembrement.

Néanmoins, l’usufruit revient au nu-propriétaire à la fin du démembrement temporaire ou viager. Il récupère à cette occasion la pleine propriété du bien immobilier. L’usufruitier, pour sa part, ne détient plus aucun droit sur cet actif.

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit correspondent à une fraction du prix de la pleine propriété. La répartition de ce prix entre les deux parties dépend notamment du type de démembrement, temporaire ou viager.

La nue-propriété

En quelques mots, la nue-propriété permet de détenir une partie de la propriété d’un bien immobilier. Plus précisément, le nu-propriétaire détient l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien. On retient généralement l’idée que le nu-propriétaire détient les murs du logement.

En revanche, il n’a pas la possibilité d’en profiter à proprement parler. Durant la période de démembrement immobilier, la capacité de vivre dans le logement et celle d’en tirer les fruits d’une mise en location reviennent exclusivement à l’usufruitier.

En contrepartie de ce démembrement de propriété, la valeur de la nue-propriété est décotée, pour prendre en compte l’absence d’usufruit. Investir en nue-propriété en démembrement temporaire se fait donc avec une décote sur le prix de la pleine propriété. Le montant de la décote se calcule notamment selon la durée du démembrement temporaire et l’estimation du rendement locatif de l’investissement.

En ce qui concerne un démembrement viager, la valeur de la nue-propriété correspond à un pourcentage de la valeur du bien, calculée selon le barème fiscal de l’usufruit viager, qui s’appuie sur l’âge de l’usufruitier.

Dans les deux cas, la fin du démembrement de propriété aboutit à la même conclusion : le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien immobilier. Cette opération se concrétise sans frais ni fiscalité supplémentaires.

L’usufruit

L’usufruit représente en quelque sorte la partie opposée de la nue-propriété. De façon simplifiée, les droits qui échappent au nu-propriétaire pendant le démembrement immobilier reviennent à l’usufruitier.

Cela correspond à :

• L’usus, c’est-à-dire la possibilité de vivre dans le logement et de l’utiliser ;
• Et au fructus, soit la capacité d’en tirer profit en percevant des revenus locatifs. Ces derniers reviennent exclusivement à l’usufruitier.

L’acquisition de l’usufruit, qu’il s’agisse d’un démembrement immobilier temporaire ou viager, se fait avec une décote. La décote accordée à l’usufruitier correspond à la contrepartie de celle attribuée au nu-propriétaire. Pour simplifier, l’addition de la valeur de la nue-propriété et de la valeur de l’usufruit permet d’obtenir celle de la pleine propriété.

À la conclusion de la période de démembrement immobilier, l’usufruitier perd tous ses droits sur le bien. Comme évoqué plus haut, ils reviennent au nu-propriétaire, qui devient donc plein propriétaire. Aucune compensation n’est accordée suite à la perte de l’usufruit.

Démembrement temporaire et démembrement viager

Le démembrement de propriété peut s’envisager de deux façons : temporaire ou viager. En ce qui concerne l’investissement immobilier, il relève exclusivement du démembrement temporaire.

Le démembrement temporaire

Par définition, le démembrement temporaire s’envisage sur une durée limitée, fixée à l’avance. En fonction de la méthode d’investissement retenue, la durée du démembrement temporaire se détermine différemment :

• Si vous investissez dans un programme immobilier en nue-propriété, la période de démembrement n’est pas modulable (15 ans en moyenne) ;
• Pour l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en nue-propriété ou usufruit, le souscripteur choisit la durée, entre 3 et 20 ans en général.

Le calcul des décotes accordées à la nue-propriété et à l’usufruit varient également selon le type d’investissement :

• Dans le cadre d’un programme immobilier en démembrement, la décote sur la nue-propriété est connue à l’avance, sans négociation possible (35 % en moyenne pour un démembrement sur 15 ans) ;
• Côté SCPI, elle évolue selon la durée choisie et la clé de répartition de la SCPI, fixée par sa société de gestion.

Pour mener à bien un investissement immobilier en démembrement temporaire, il est généralement recommandé de se projeter à minima sur un horizon de placement correspondant à la période de démembrement. Il est techniquement possible de céder un droit de nue-propriété avant l’échéance, mais il s’agit d’un marché secondaire très spécifique et vous devez trouver un acheteur intéressé.

Le démembrement viager

Contrairement au démembrement temporaire, le démembrement viager n’est pas une affaire d’investissement immobilier. Il concerne plutôt la gestion d’un patrimoine existant, notamment en vue de la succession.

Traditionnellement, un démembrement viager concerne un logement dont on va séparer :

• L’usufruit, conservé par le propriétaire pour continuer à vivre dans la résidence principale par exemple ;
• La nue-propriété, transmise aux enfants par donation.

Dans cette configuration, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit sont déterminées selon le barème fiscal de l’usufruit viager et l’âge de l’usufruitier :

Age de l'usufruitier au moment de l'opération	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

La donation de la nue-propriété profite des abattements fiscaux en vigueur, soit 100 000 € par parent et par enfant. Elle est donc fiscalement plus avantageuse qu’une donation de pleine propriété et le parent usufruitier conserve la jouissance du bien jusqu’à son décès.

À la succession, la pleine propriété revient aux enfants nus-propriétaires. À cette occasion, il n’y a pas de droits de succession supplémentaires à régler.

Comment investir en démembrement immobilier temporaire ?

Pour investir en démembrement temporaire, vous pouvez explorer deux options distinctes : les programmes immobiliers accessibles en nue-propriété et le démembrement de parts de SCPI.

Les deux investissements immobiliers décrits ci-dessus présentent un risque de perte en capital et n’intègrent pas de garantie de la performance finale du placement.

Les programmes immobiliers en démembrement temporaire

Les programmes immobiliers en démembrement temporaire vous proposent d’acquérir la nue-propriété d’un bien. Typiquement, il s’agit d’un programme immobilier neuf dont une partie des logements sont réservés à l’investissement en nue-propriété.

Lorsque vous investissez dans un programme de démembrement, vous pouvez identifier :

• Le type de bien (studio, T2, etc.) et sa localisation ;
• Le prix de la pleine propriété et la décote accordée pour l’achat de la nue-propriété ;
• La durée de démembrement, qui n’est pas ajustable à la demande ;
• La date de livraison, pour les programmes dans le neuf.

En moyenne, la durée de démembrement se situe à 15 ans, avec une décote de 35 % sur la nue-propriété. Des variations peuvent toutefois exister.

Ce type d’investissement immobilier doit donc s’envisager sur le long terme. Il est en effet conseillé de le conserver jusqu’à l’échéance du démembrement temporaire. Après quoi, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire.

Concrètement, cela se traduit par :

• La reconstitution de la décote, qui permet de valoriser l’investissement initial d’autant ;
• La liberté de s’installer dans le logement (résidence principale ou secondaire) ;
• La possibilité de le mettre en location, vide ou meublée, pour percevoir des revenus locatifs ;
• La capacité de revendre le bien en pleine propriété afin d’encaisser une plus-value immobilière. Sur celle-ci, la part correspondant à la reconstitution de la décote est exonérée d’impôt.

Les parts de SCPI en démembrement temporaire

Contrairement à un programme immobilier, le démembrement de parts de SCPI ne vise pas l’acquisition d’un bien. En revanche, il vous permet de disposer d’une plus grande latitude pour construire votre investissement.

En premier lieu, la plupart des SCPI proposent à un souscripteur d’acheter la nue-propriété ou l’usufruit des parts. Accessible dès quelques milliers d’euros, l’investissement SCPI facilite ainsi la construction d’un portefeuille immobilier diversifié, avec un budget plus abordable que l’acquisition d’un bien immobilier.

Autre différence notable, vous pouvez choisir la durée de votre démembrement immobilier. La période de démembrement peut s’échelonner de 3 à 20 ans le plus souvent. Plus la durée de démembrement est raccourcie, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, et vice-versa. La clé de répartition de la valeur de chaque droit est choisie par la société de gestion de la SCPI. Il s’agit d’un critère de sélection pour choisir les meilleures SCPI en nue-propriété ou en usufruit.

Enfin, le démembrement temporaire de SCPI peut répondre aux besoins d’un investisseur intéressé par la nue-propriété mais également à ceux d’un potentiel usufruitier. Selon la situation, acheter l’usufruit de parts de SCPI peut ainsi s’inscrire dans une stratégie patrimoniale optimisée, pour un particulier ou une personne morale.

Pourquoi investir dans l’immobilier en démembrement temporaire

Zoom sur les investisseurs qui peuvent tirer parti d’un démembrement immobilier temporaire, en nue-propriété ou en usufruit.

Avec un investissement en nue-propriété

Investir dans la nue-propriété immobilière s’aligne avec différents objectifs patrimoniaux.

Préparation de la retraite

Le démembrement temporaire vous permet d’acheter un bien ou des parts de SCPI en bénéficiant d’une décote initiale. En calibrant au plus juste la période de démembrement avec votre âge, vous pouvez commencer à percevoir des revenus complémentaires, ou revendre l’investissement, au moment du départ à la retraite. De cette façon, vous soutenez votre niveau de vie face à la perte de revenus associée au passage à la retraite.

De plus, cette méthode d’investissement immobilier vous permet de ne pas alourdir votre fiscalité avant le reconstitution de la pleine propriété. De même, vous n’avez aucune gestion à supporter durant la période de démembrement.

Construction d’un patrimoine immobilier

Utiliser l’investissement en nue-propriété facilite la construction d’un patrimoine immobilier sur le long terme. En bénéficiant de la décote initiale, vous achetez un patrimoine à moindre prix, en sachant que vous profitez de la reconstitution de la décote à l’échéance.

Le remembrement de propriété, couplé à la potentielle valorisation du bien ou des parts de SCPI (non garantie), contribuent à la rentabilité de votre investissement.

Optimisation fiscale

Durant le démembrement temporaire, vous ne supportez aucune fiscalité supplémentaire (impôt sur le revenu, taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière). Votre investissement immobilier ne s’accompagne donc pas d’un alourdissement de votre imposition.

À la fin du démembrement, en cas de revente, vous profitez également d’un calcul favorable de la plus-value immobilière imposable. Le gain correspondant à la reconstitution de la décote initiale n’est pas fiscalisé, ce qui vous permet de payer moins d’impôt sur la plus-value.

Avec l’achat de l’usufruit de parts de SCPI

L’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI en démembrement temporaire peut correspondre aux objectifs de certaines catégories d’investisseurs.

Placement de trésorerie pour une personne morale

Les personnes morales à la recherche d’un placement de trésorerie peuvent se tourner vers l’usufruit SCPI. Il leur permet de rémunérer leurs liquidités disponibles sur une période donnée, en choisissant la durée du démembrement temporaire. En choisissant des SCPI performantes, les personnes morales peuvent bénéficier de distributions de dividendes intéressantes, tous les mois ou tous les trimestres.

Rappelons cependant qu’il s’agit d’un placement plus adapté à une trésorerie dont il est possible de se passer. D’une part, l’usufruit de parts de SCPI n’est pas facilement cédable à un tiers. D’autre part, le capital initialement investi n’est pas restitué à la fin du démembrement.

Particulier avec un déficit foncier à optimiser

Percevoir des revenus locatifs tirés d’un usufruit de SCPI peut avoir du sens afin d’optimiser un déficit foncier existant. Grâce à celui-ci, les revenus fonciers versés par les SCPI sont défiscalisés, grâce à l’imputation du déficit foncier. Ils échappent ainsi à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La rentabilité de l’usufruit SCPI est donc maximisée.

Pour ce type de montage, il faut veiller à bien calibrer la durée du démembrement temporaire des parts de SCPI, en fonction du déficit foncier à éponger.

Avantages et inconvénients du démembrement immobilier

Zoom sur les avantages et inconvénients du démembrement temporaire, du point de vue du nu-propriétaire, puis de celui de l’usufruitier.

Pour l’investisseur nu-propriétaire

Avantages	Inconvénients
Décote sur l'investissement initial	Pas de retour sur investissement pendant le démembrement
Aucune gestion durant le démembrement temporaire	Investissement de long terme
Fiscalité à la charge de l'usufruitier pendant le démembrement	Liquidité limitée de la nue-propriété
Reconstitution de la pleine propriété à l'échéance	Risque de perte en capital

Pour l’investisseur usufruitier

Avantages	Inconvénients
Décote sur l'investissement initial	Risque de perte en capital
Versement du rendement de la pleine propriété	Perte de tous les droits à la fin du démembrement temporaire
Accessible aux personnes morales	Liquidité faible pendant le démembrement