Les bons à savoir avant d’opter pour le démembrement SCPI

démembrement SCPI

Le démembrement SCPI figure est un système d’investissement immobilier de plus en plus pratiqué. Ce concept de placement consiste à scinder la pleine propriété de parts en deux sous-ensemble : l’usufruit et la nue-propriété.

Démembrement SCPI : l’activité en question

Avant d’opter pour le démembrement SCPI, il est crucial de bien maîtriser au préalable le fonctionnement d’une société civile de placement immobilier. Ainsi, il existe plusieurs types de SCPI. Pour y voir clair, voici un récapitulatif qui pourra aider les épargnants souhaitant se diriger vers ce genre d’investissement. Les SCPI fiscales sont déconseillées en dépit de leur avantage fiscal  à hauteur de 18 %. En effet, malgré la réduction d’impôt qu’elles octroient, la rentabilité affichée ensuite est très faible, ce qui rend l’investissement très dépendant d’une éventuelle plus-value à la revente.

Il existe aussi les SCPI de plus-value dont la performance repose sur une valorisation régulière du patrimoine détenu puisque les loyers versés sont très faibles.

Enfin, il y a les SCPI de rendement qui visent une stratégie d’acquisition et de gestion dynamique, basée sur l’immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…). La performance de ces véhicules repose donc à la fois sur les loyers reçus et sur la valorisation du parc immobilier à long terme. Dans le cas d’un investissement en SCPI en démembrement, on va se focaliser sur les SCPI de rendement qui sont les plus à même de fournir une performance à toutes les parties prenantes de l’opération de démembrement.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier en démembrement SCPI

Le statut de nu-propriétaire de parts en SCPI va convenir parfaitement aux investisseurs souhaitant faire développer leur patrimoine, désirant préparer leur retraite, ou voulant réduire leurs dépenses fiscales. En parlant de la fiscalité, le nu-propriétaire sera exonéré de toutes les impositions, y compris l’IFI (ex-ISF) sur ses parts. Concernant l’usufruit, celui-ci concerne surtout des sociétés qui désirent placer leur excédent de trésorerie. Dans le cadre de la fiscalité, si l’usufruit est détenu par des entreprises, celles-ci seront imposées à leur taux d’IS (impôt sur les sociétés) durant le démembrement. Elles ont l’opportunité d’amortir la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la durée de démembrement. Il est à noter que les sociétés ne sont pas concernées par l’ISF.

Voici une récapitulation pour mieux comprendre le fonctionnement de l’usufruit. Une société achète l’usufruit de 10 parts de SCPI. La valeur d’une part est de 500 euros. Pour les 10 parts, on peut alors compter 50 000 euros. Pour une durée de 5 ans, 22 % du prix est à la charge de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est équivaut à 11 000 euros. À la fin du démembrement, l’usufruitier reprend la nue-propriété. On peut estimer que le taux de distribution de la SCPI est de 5 %. La rentabilité annuelle (impôt déjà payé) rejoint les 3 % avec peu de risques. En conclusion, le montant investi serait de 11 000 euros. Pour un loyer annuel de 2500 euros, la somme sera de 12 500 euros à une hauteur de 5 ans. Le taux de rendement est alors de 3 %.