Rappel : comment fonctionne l’usufruit de SCPI ?
Avant de comparer les meilleures SCPI en usufruit, il est indispensable de bien maîtriser le mécanisme sur lequel repose cette stratégie : le démembrement de propriété.
Le démembrement de SCPI : usufruit vs nue-propriété
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien (logement, parts de SCPI) en deux droits séparés, l’usufruit et la nue-propriété :
- L’usufruitier acquiert le droit de percevoir les revenus générés par les parts pendant toute la durée du démembrement. Dans le cadre d’une SCPI, il perçoit donc l’intégralité des distributions versées (revenus fonciers, revenus financiers, plus-values de cession éventuelles). En contrepartie, il perd la totalité du capital investi à l’extinction de l’usufruit.
- Le nu-propriétaire, de son côté, ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement. Il n’est donc soumis à aucune imposition durant cette période. Il récupère automatiquement la pleine propriété à l’échéance, sans frais ni fiscalité supplémentaire. Il commence alors à percevoir les revenus et devient redevable de la fiscalité afférente.
Dans les deux cas, les investisseurs acquièrent leur droit à un prix décoté par rapport à la valeur de souscription de la SCPI :
- En démembrement temporaire, la décote accordée à l’usufruit et à la nue-propriété varie selon la durée et la clé de répartition retenue par la société de gestion.
- En démembrement viager, les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de l’âge de l’usufruitier.
Démembrement temporaire de SCPI : durées courantes et mécanisme des clés de répartition
Le démembrement temporaire de SCPI est conclu pour une durée déterminée, généralement comprise entre 5 et 20 ans. Les durées les plus fréquentes sur le marché sont 5, 7 et 10 ans.
La durée choisie détermine directement la clé de répartition, c’est-à-dire la ventilation du prix de la part en pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Plus la durée est longue, plus l’usufruit représente une fraction importante de la valeur totale, car l’usufruitier percevra des revenus pendant plus longtemps. La décote accordée au nu-propriétaire est donc plus élevée dans ce cas.
À l’inverse, plus le démembrement temporaire est de courte durée, plus la décote est importante sur l’achat de l’usufruit SCPI.
À titre indicatif, voici les ordres de grandeur généralement observés sur le marché :
| Durée du démembrement | Part de l'usufruit | Part de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 5 ans | ~20 % | ~80 % |
| 7 ans | ~25–30 % | ~70–75 % |
| 10 ans | ~35–40 % | ~60–65 % |
| 15 ans | ~45–50 % | ~50–55 % |
Les clés de répartition sont fixées librement par chaque société de gestion et varient d’une SCPI à l’autre. Certaines SCPI pratiquent des décotes plus attractives, pour l’usufruitier ou le nu-propriétaire. Il est donc essentiel de comparer les clés avant d’investir.
Démembrement viager de SCPI : fonctionnement et barème de l’usufruit
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI peut aussi s’envisager à travers un démembrement viager. La durée de démembrement court alors jusqu’au décès de l’usufruitier.
Habituellement, les parents achètent l’usufruit et perçoivent les revenus. Les enfants, quant à eux, acquièrent la nue-propriété, pour récupérer la pleine propriété sans payer de droits de succession.
Les parents peuvent également acheter les parts en pleine propriété, avant d’effectuer une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit.
Dans le cadre d’un démembrement viager, la valeur de chaque droit est déterminée à l’aide du barème fiscal de l’usufruit viager, établi à l’article 669 du Code général des impôts :
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Ce qui se passe à l’extinction de l’usufruit
À la date d’échéance prévue dans la convention de démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement. Aucune formalité particulière n’est nécessaire : le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts, sans frais de mutation ni imposition sur cette reconstitution.
À partir de ce moment, l’ancien nu-propriétaire commence à percevoir l’intégralité des revenus distribués par la SCPI.
L’usufruitier, quant à lui, cesse définitivement de percevoir des revenus. Il a consommé son capital : le montant investi à l’origine ne lui est pas restitué. C’est pourquoi l’achat d’usufruit de SCPI est une stratégie de rendement pur, à ne pas confondre avec un placement en capital.
Qui a intérêt à acheter l’usufruit d’une SCPI ?
Investir dans l’usufruit SCPI n’est pas adapté à tous les profils investisseurs. Ce placement immobilier répond à des besoins très spécifiques.
Sociétés à l’IS, le profil idéal
Les personnes morales assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS) constituent le cœur de cible de l’usufruit temporaire de SCPI. Et ce, pour des raisons d’ordre fiscal.
Lorsqu’une société à l’IS acquiert l’usufruit de parts de SCPI, elle peut amortir comptablement la valeur d’acquisition de cet usufruit de manière linéaire sur toute la durée du démembrement. Concrètement, si une entreprise investit 100 000 € dans un usufruit de 5 ans, elle peut déduire 20 000 € par an de son résultat imposable au titre de cet amortissement.
En face, la SCPI lui verse chaque année des revenus fonciers. Dans un montage optimisé, l’amortissement annuel neutralise la fiscalité de ce placement de trésorerie. La société perçoit ainsi des flux de trésorerie substantiels en ne s’acquittant que d’une fiscalité résiduelle très allégée.
Ce mécanisme transforme l’usufruit de SCPI en un outil de gestion de trésorerie d’entreprise particulièrement efficace. La société place des liquidités excédentaires à court ou moyen terme, tout en générant des rendements nets supérieurs aux placements de trésorerie classiques (comptes à terme, fonds monétaires).
En contrepartie, il faut noter que l’usufruit de SCPI n’est pas liquide. Il ne sera donc pas possible de le céder rapidement en cas de besoin. De plus, les rendements futurs ne sont pas garantis.
Les personnes physiques avec déficit foncier reportable
Il existe une configuration dans laquelle un investisseur particulier peut tirer parti de l’usufruit temporaire de SCPI : celle d’un déficit foncier antérieur, encore reportable sur les années à venir.
Un déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans. Un investisseur qui dispose d’un stock de déficit foncier significatif, issu par exemple de travaux réalisés sur un bien locatif en direct, peut utiliser l’usufruit de SCPI pour générer des revenus fonciers qui viendront absorber ce déficit, et donc être perçus sans imposition pendant plusieurs années.
Le raisonnement est simple : sans revenus fonciers pour les consommer, ces déficits reportables sont perdus ou sous-utilisés. L’usufruit de SCPI permet de les monétiser efficacement, en transformant un stock fiscal dormant en flux de trésorerie nets d’impôt.
Cette stratégie est particulièrement adaptée aux propriétaires bailleurs ayant réalisé des travaux importants en déficit foncier et cherchant à optimiser leurs revenus dans les années qui suivent.
L’usufruit viager pour les particuliers préparant leur retraite et leur succession
Un montage en démembrement viager de parts de SCPI répond à un double objectif patrimonial très concret pour les investisseurs approchant de la retraite :
- Maximiser les revenus complémentaires immédiats. L’usufruitier conserve l’intégralité des distributions de la SCPI sa vie durant, pour percevoir des revenus complémentaires sans avoir à gérer un bien en direct.
- Préparer sa succession de manière optimisée. La nue-propriété revient aux héritiers (enfants, par exemple) dès l’acquisition ou après une donation avec réserve d’usufruit. Au décès de l’usufruitier, les héritiers récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires à payer sur cette reconstitution. Ils peuvent alors conserver les parts, pour percevoir les revenus, ou les revendre.
Il s’agit donc une stratégie à double détente, particulièrement prisée dans une logique de transmission anticipée du patrimoine immobilier.
Les critères pour choisir les meilleures SCPI en usufruit
Pour réussir un placement en usufruit de parts de SCPI, bien choisir dans quelle société civile de placement immobilier investir demande une analyse rigoureuse selon trois axes principaux.
Le rendement : TD des SCPI, TRI de l’opération
Pour l’usufruitier, le rendement de la SCPI est le seul moteur de performance. Tout repose sur les dividendes versés pendant la durée du démembrement, puisque le capital initialement investi n’est pas récupéré.
Pour mesurer le rendement, le taux de distribution (TD) est le premier chiffre à regarder. Il mesure le rapport entre les dividendes versés dans l’année et le prix de la part en pleine propriété au 1er janvier.
En 2025, le taux moyen du marché s’établissait à 4,92 % selon l’ASPIM. Les meilleures SCPI parviennent à délivrer des TD de l’ordre de 6 % ou plus.
Un taux de distribution élevé sur une seule année peut cependant refléter une distribution exceptionnelle ou un effet de rattrapage. L’historique de rendement doit donc être regardé de près.
Pour autant, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. En outre, de jeunes SCPI avec des rendements attractifs n’ont pas l’ancienneté nécessaire pour afficher un historique suffisamment fourni.
Afin d’aller plus loin, vous devez vous attarder sur le taux de rendement interne (TRI). Sa projection doit prendre en compte la durée de démembrement et le rendement attendu, pour vous donner davantage de visibilité sur la rentabilité de l’opération.
Il est recommandé de simuler plusieurs scénarios (baisse du TD de 10 % ou 20 %) pour tester la robustesse du TRI avant de s’engager.
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Le levier de la clé de répartition
Le rôle de la clé de répartition de la SCPI s’avère prépondérant pour un investissement en usufruit. Le principe est simple : l’usufruitier paie une fraction du prix de la part, mais perçoit des revenus calculés sur la valeur totale de la pleine propriété.
À durée équivalente, une clé d’usufruit plus basse est avantageuse pour l’usufruitier : il investit moins de capital pour accéder aux mêmes distributions. La valorisation de l’usufruit influence donc directement la rentabilité de l’opération :
- Pour une SCPI avec un prix de part de 100 €, un rendement de 6 % et une clé de démembrement de 5 ans de 80/20, l’investisseur peut acquérir l’usufruit pour 20 € et percevra 6 % de revenus basés sur 100 € et non sur 20 €, soit 6 € par an pendant 5 ans. En définitive, l’investisseur a payé 20 € pour percevoir 30 € (+ 10 €).
- Avec les mêmes paramètres, mais une clé de répartition 75/25, la rentabilité brute de l’opération est réduite de moitié (+ 5 €). Et ce, avec une durée de démembrement et un TD identiques.
Les clés de répartition restent à la discrétion des sociétés de gestion. Pour acheter des SCPI en usufruit sur 5 ans, la norme se situe autour de 20 %. Certaines SCPI abaissent ce pourcentage pour attirer de nouveaux investisseurs.
Attention cependant à ne pas se focaliser uniquement sur ce critère. Les clés de répartition intègrent notamment le rendement projeté, la durée du démembrement, la qualité du patrimoine et l’offre et la demande sur le marché. Une clé très basse peut masquer des risques qui pénaliseraient la rentabilité du montage.
La solidité de la SCPI
L’usufruitier engage sa rentabilité totale sur la capacité de la société de gestion à maintenir ses distributions dans la durée. Il doit donc analyser la SCPI comme un partenaire à long terme.
Voici différents critères à étudier à ce titre :
- La stratégie d’investissement et la diversification du patrimoine (géographique et sectorielle)
- La taille de la SCPI (nombre d’actifs et de baux) et la capitalisation financière
- L’historique du véhicule et de sa société de gestion
- L’évolution de distributions de dividendes
- Les indicateurs de gestion immobilière : taux d’occupation financier, taux de recouvrement des loyers, niveau d’endettement
- Les frais de la SCPI (commission de souscription et frais de gestion)
Notre sélection des meilleures SCPI en usufruit
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Pour les sociétés à l’IS, prime aux SCPI européennes
Comme évoqué plus haut, l’usufruit SCPI présente un intérêt pour les personnes morales à l’IS qui recherchent un placement de trésorerie sur quelques années.
Dans ce cadre, nous recommandons des SCPI 100 % européennes, ou très largement investies à l’étranger, pour maximiser l’avantage fiscal (pas d’imposition à l’IS des revenus distribués, amortissement reportable sur le résultat).
Voici quelques exemples de SCPI européennes pouvant être étudiées dans ce cadre :
| SCPI | TRI | Stratégie | Valeur usufruit 5 ans |
|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 6 % sur 10 ans (cible) | 100 % étranger Diversifiée | 20 % |
| Épargne Pierre Europe | 5,50 % sur 10 ans (cible) | 100 % étranger Diversifiée | 20 % |
| Log In | 5 % sur 10 ans (cible) | 100 % étranger Logistique et industrie | 19 % |
| Coeur d'Europe | N.C | 100 % étranger Diversifiée | 20 % |
| Corum Origin | 6,94 % sur 14 ans | 93 % zone Euro 59 % bureaux | 22 % |
| EDR Europa | 6 % sur 10 ans (cible) | 90 % étranger Diversifiée | 22 % |
Données arrêtées au 1er avril 2026. TRI communiqués par les sociétés de gestion pour un investissement en pleine propriété. Les TRI passés ne préjugent pas des rendements futurs. Les objectifs de TRI ne sont pas garantis.
Pour optimiser un déficit foncier, cibler des SCPI françaises performantes
L’investissement en usufruit SCPI pour des personnes physiques cherchant à utiliser pleinement un déficit foncier existant sert à percevoir des dividendes largement ou totalement défiscalisés.
Dans cette situation, vous devez vous tourner vers des SCPI qui investissent en France. Le déficit foncier est intégralement imputable sur les revenus fonciers français.
Parmi les SCPI 100 % françaises les plus performantes, nous pouvons citer :
| SCPI | TRI | Stratégie | Valeur usufruit 5 ans |
|---|---|---|---|
| Coeur de Régions | 5,02 % sur 5 ans | 100 % France Diversifiée | 23 % |
| Epargne Pierre | 5,04 % sur 10 ans | 100 % France Diversifiée | 21 % |
| NCap Régions | 6,13 % sur 10 ans | 100 % France Majoritairement bureaux | 23 % |
Données arrêtées au 1er avril 2026. TRI communiqués par les sociétés de gestion pour un investissement en pleine propriété. Les TRI passés ne préjugent pas des rendements futurs.
En démembrement viager, favoriser des SCPI solides
Pour un démembrement viager, la perspective temporelle est différente. Le plus souvent, la période de démembrement s’avère plus longue. Surtout, sa durée est, par essence, indéterminée.
Pendant le démembrement, votre objectif consiste à compléter vos pensions de retraite avec les dividendes de SCPI. Vous pouvez choisir vos investissements selon :
- L’historique de performance et les perspectives futures (non garanties), en privilégiant une tendance à la stabilité éprouvée, plutôt qu’au TD le plus élevé sur une année donnée ;
- Le versement de dividendes mensuels, plutôt que trimestriels, pour générer un complément de revenus chaque mois ;
- La stratégie d’investissement, une SCPI majoritairement européenne s’avérant plus intéressante pour les épargnants fortement imposés (TMI de 30 % ou plus).
Pour obtenir une proposition détaillée, vous pouvez prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers spécialisés dans le démembrement SCPI.
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