Investir dans l’immobilier en nue-propriété

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété représente un des droits issus du démembrement de propriété. Contrairement à la pleine propriété qui confère à son titulaire tous les droits sur un bien (usage, jouissance et disposition), le démembrement de propriété scinde ces droits entre deux parties distinctes :

• La nue-propriété, qui correspond au droit de détenir le bien sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement, au terme duquel le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire ;
• L’usufruit, qui permet de jouir du bien en l’occupant personnellement ou en le louant pour percevoir les revenus locatifs, mais sans le détenir.

Fonctionnement du démembrement immobilier en nue-propriété

Découvrez comment fonctionne l’investissement en nue-propriété.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire bénéficie de droits spécifiques tout en assumant certaines obligations pendant la durée du démembrement.

Tout d’abord, le nu-propriétaire a le droit de vendre sa nue-propriété à un tiers sans autorisation préalable de l’usufruitier. En revanche, si le nu-propriétaire souhaite vendre l’ensemble du bien en pleine propriété, l’accord de l’usufruitier devient indispensable.

Le second droit principal du nu-propriétaire concerne la récupération automatique de la pleine propriété à l’issue du démembrement. Cette reconstitution s’effectue sans formalité particulière et sans frais ni fiscalité supplémentaires, que le démembrement soit temporaire ou viager.

D’autre part, les obligations du nu-propriétaire se concentrent essentiellement sur la prise en charge des grosses réparations. Il reste responsable des travaux de structure et des rénovations lourdes. L’usufruitier assume quant à lui les charges d’entretien courant et les réparations mineures.

Voici un tableau récapitulant les droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier :

Droit/obligation	Nu-propriétaire	Usufruitier
Droit d'usage	Non	Oui
Perception des loyers	Non	Oui
Droit de vendre	Oui (uniquement la nue-propriété)	Oui (uniquement l’usufruit)
Impôts locaux (taxe foncière) et IFI	Non	Oui
Gros travaux	Oui	Non
Entretien courant	Non	Oui

Nue-propriété temporaire ou viagère

Il existe deux types de démembrement selon la durée : viager et temporaire. La nue-propriété temporaire s’étend sur une période prédéterminée, généralement comprise entre 5 et 20 ans. La nue-propriété viagère, plus courante dans le cadre familial, perdure jusqu’au décès de l’usufruitier. Cette forme de démembrement présente une durée plus incertaine.

Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien immobilier à la fin de la période de démembrement.

Si vous investissez dans la nue-propriété immobilière via un programme de démembrement, il s’agit d’un démembrement temporaire. L’usufruit est alors généralement détenu par un bailleur professionnel.

Investir en SCPI en nue-propriété

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) en nue-propriété combinent les avantages du démembrement avec ceux de l’investissement en pierre papier.

L’investissement en SCPI en démembrement fonctionne selon le même principe que l’immobilier direct : l’investisseur acquiert des parts de SCPI en nue-propriété à prix réduit et doit attendre la fin du démembrement pour percevoir les dividendes. Ceux-ci reviennent à l’usufruitier, qui est le plus souvent une personne morale cherchant à faire fructifier sa trésorerie.

L’accessibilité, déjà beaucoup plus importante que dans le cadre de l’immobilier en direct, se trouve renforcée par la décote appliquée au prix de souscription. Celle-ci est déterminée par une clé de répartition propre à chaque SCPI et varie en fonction de la durée de démembrement. La gestion déléguée constitue un autre avantage majeur, libérant l’investisseur de toute contrainte de gestion courante même après le remembrement.

Avantages de l’achat en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété présente plusieurs atouts majeurs, qui touchent aussi bien les aspects financiers que fiscaux et pratiques.

Décote sur le prix d’achat

Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote par rapport au prix d’achat en pleine propriété. La décote équivaut plus ou moins aux loyers que vous auriez perçu pendant le démembrement si vous aviez la jouissance du bien.

En moyenne, pour un programme de démembrement immobilier, il faut compter sur un démembrement de 15 ans et une décote de 35 %. Dans le cas des SCPI, la décote varie selon la durée de démembrement choisie et la clé de répartition choisie par la société de gestion.

La décote varie en fonction de plusieurs paramètres :

• La durée du démembrement ;
• Le rendement locatif du bien ;

Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est importante, compensant ainsi la privation de jouissance immédiate.

La décote de la nue-propriété représente un avantage financier de taille. Pour un même budget, elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier plus grand ou de qualité supérieure, auquel ils n’auraient peut-être pas pu accéder en pleine propriété immédiate.

Absence de fiscalité

Pendant toute la durée du démembrement, aucune fiscalité n’est appliquée sur la nue-propriété puisqu’aucun revenu n’est perçu. Cette neutralité fiscale constitue un avantage considérable pour les investisseurs fortement imposés. Le nu-propriétaire échappe à l’impôt sur le revenu concernant les revenus fonciers, aux prélèvements sociaux, et même à la taxe foncière.

Il est également exonéré d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’assiette de cet impôt. Cela s’avère particulièrement intéressant pour les contribuables détenant un patrimoine immobilier important.

Pas de contrainte de gestion

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire est déchargé de toute gestion locative, des charges et de l’entretien du logement. Cette absence de contraintes représente un atout majeur pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans s’impliquer dans la gestion quotidienne.

L’usufruitier prend en charge l’intégralité des aspects pratiques : recherche de locataires, perception des loyers, entretien courant, déclarations fiscales. C’est également lui qui supporte le risque d’impayé ou de vacance locative pendant le démembrement. L’usufruitier doit aussi s’assurer de remettre le logement en bon état à la fin du démembrement.

Le nu-propriétaire peut ainsi se consacrer à d’autres activités tout en préparant son patrimoine pour l’avenir. Notons toutefois que les gros travaux restent à sa charge.

Récupération de la pleine propriété à la fin du démembrement

À l’issue du démembrement, qu’il soit temporaire ou viager, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété du bien. Cette reconstitution s’effectue sans frais ni fiscalité supplémentaires.

Étant pleinement propriétaire du bien immobilier, le nu-propriétaire peut choisir de le louer pour percevoir les revenus locatifs mais également de l’occuper, de le vendre ou de le donner.

Plus-value potentiellement intéressante à la revente

L’investissement en nue-propriété offre la possibilité de réaliser une plus-value attractive à la revente grâce à deux mécanismes distincts qui peuvent se cumuler pour optimiser la performance financière.

• La plus-value liée au remembrement et à la décote initiale constitue le premier avantage mécanique de cet investissement. L’usufruit du bien rejoint effectivement le patrimoine du nu-propriétaire sans frais ni fiscalité.
• La plus-value éventuelle liée à l’évolution du marché immobilier représente le second levier de performance. Pendant la durée du détention, le bien immobilier peut en effet s’apprécier naturellement.

D’ailleurs, à la revente, le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière est avantageux (voir plus loin).

Inconvénients de la nue-propriété

Malgré ses nombreux avantages, l’investissement en nue-propriété comporte certains inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de s’engager.

• Pas de jouissance du bien pendant le démembrement

L’absence de jouissance immédiate constitue l’inconvénient principal. Le nu-propriétaire ne peut pas profiter du bien immobilier avant la fin du démembrement. C’est-à-dire qu’il ne peut pas occuper le logement ou en percevoir les loyers s’il est loué.

D’autre part, si l’investissement en nue-propriété est effectué à crédit, il n’y aura pas de loyers immédiats pour rembourser les mensualités de l’emprunt. De manière générale, les banques sont alors plus exigeantes sur les conditions de financement, en demandant un apport plus conséquent par exemple.

• Risques liés à l’usufruitier

Durant la période de démembrement, l’usufruitier occupe ou gère le bien. Cette situation comporte plusieurs risques. L’usufruitier pourrait négliger l’entretien du bien, entraînant ainsi une dépréciation de sa valeur. Cette perte de valeur peut également résulter de conditions de marché défavorables. Par ailleurs, des conflits avec l’usufruitier peuvent survenir.

• Horizon d’investissement de long terme

Investir en nue-propriété est un placement immobilier à envisager sur le long terme. En optant pour un investissement dans un bien immobilier en direct par exemple, la durée de démembrement s’élève généralement à 15 ans.

À qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété s’adresse à des profils d’investisseurs spécifiques, ayant des objectifs patrimoniaux particuliers et une situation financière permettant de supporter l’absence de revenus immédiats.

Investisseurs fortement imposés n’ayant pas besoin de revenus immédiats

La nue-propriété peut convenir aux investisseurs disposant de revenus élevés et soumis à une forte pression fiscale. Ces contribuables peuvent tirer parti de l’exonération d’impôt sur le revenu et d’IFI pendant toute la durée du démembrement.

Cette stratégie s’avère particulièrement intéressante si l’investisseur cherche à se constituer un patrimoine immobilier et n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats. La nue-propriété permet à ces investisseurs de différer l’imposition jusqu’à la fin du démembrement, moment où ils pourront être dans une tranche d’imposition plus favorable, notamment à la retraite par exemple.

Épargnants souhaitant préparer leur retraite

L’investissement en nue-propriété peut s’inscrire dans une stratégie de préparation à la retraite. Cette approche permet de bénéficier d’une décote à l’acquisition tout en programmant l’arrivée de revenus locatifs au moment de la retraite, là où les revenus baissent habituellement.

Dans l’idéal, la durée du démembrement doit permettre de coïncider avec l’âge de départ à la retraite souhaité. Pour rappel, en investissant dans un programme immobilier, vous ne choisissez pas la durée de la nue-propriété. À l’inverse, en passant par des SCPI, vous pouvez ajuster plus facilement (entre 3 et 20 ans).

Vendre la nue-propriété

Le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété avant la fin du démembrement, sans autorisation de l’usufruitier. Cela se fait alors sur le marché secondaire. La liquidité est généralement soutenue par la rareté de l’offre, car il s’agit d’un marché “de niche”.

Cela s’explique par le fait que l’acheteur profitera des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux, avec une durée de démembrement inférieure. Les durées de démembrement plus courtes répondent effectivement à certains profils d’acheteurs, sur un marché où l’offre est assez rare.

Notons que la décote dont bénéficiera l’acheteur sera inférieure à celle obtenue par le premier nu-propriétaire lors du démembrement car la durée restante avant la récupération de la pleine propriété est moindre.

Attention cependant, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Transmission et donation en nue-propriété

Vous pouvez effectuer une donation de nue-propriété à vos enfants dans le but d’anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier. Cette approche permet aux parents donateurs de conserver l’usufruit du bien. De cette manière, ils peuvent continuer à occuper le logement ou à en percevoir les loyers.

Un autre atout de la donation en nue-propriété porte sur la réduction des droits de donation car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Puis, à la fin du démembrement, les enfants récupéreront la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire, c’est-à-dire sans droits de succession.

Dans cette situation, la valeur de la nue-propriété est déterminée en fonction du barème de l’usufruit viager.

Age de l'usufruitier au moment de l'opération	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

Fiscalité de la nue-propriété

Le régime fiscal de la nue-propriété présente des spécificités avantageuses pendant la durée du démembrement. Il s’agit d’un des principaux attraits de ce type d’investissement.

• Absence d’impôt durant le démembrement

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité sur les revenus puisqu’il n’en perçoit pas. Cette neutralité fiscale s’étend également à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable, permettant une optimisation fiscale significative pour les contribuables détenant un patrimoine immobilier important. En outre, la taxe foncière incombe intégralement à l’usufruitier.

• Fiscalité de la plus-value à la revente

Lors de la revente du bien après avoir récupéré la pleine propriété, le calcul de la fiscalité de la plus-value immobilière est avantageux. C’est en effet la valeur de la pleine propriété à la date de l’achat qui est prise en compte, et non uniquement la valeur de la nue-propriété. Le résultat imposable est alors beaucoup moins élevé, et donc le montant de l’impôt aussi.

• Droits de mutation réduits

Dans le cadre d’une donation en nue-propriété, les droits de donation sont limités car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Puis, au décès des parents, l’usufruit rejoint automatiquement le patrimoine des enfants nus-propriétaires, sans payer de droits de succession.

Comment réussir son investissement en nue-propriété ?

La réussite d’un investissement en nue-propriété nécessite une approche méthodique et une sélection rigoureuse des opportunités. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour maximiser les chances de succès.

• Choisir le bon bien

La localisation du bien immobilier est primordiale. Il convient de privilégier les zones dynamiques avec une forte demande locative, offrant un potentiel de revalorisation solide pendant la durée du démembrement. Il convient également de prêter attention à la nature du bien (neuf ou ancien) et à sa qualité, en analysant son état général et ses performances énergétiques par exemple.

• Vérifier la qualité de l’usufruitier

La qualité de l’usufruitier constitue un facteur déterminant. Dans le cadre d’un démembrement temporaire, il est essentiel de s’assurer de la solvabilité et du sérieux du bailleur usufruitier.

• Passer par une plateforme spécialisée comme Démembrement.fr

La plateforme Démembrement.fr recense les programmes de démembrement immobilier les plus intéressants pour investir en nue-propriété. Vous pouvez aussi y trouver les meilleures opportunités d’investissement en nue-propriété de parts de SCPI.

En passant par Démembrement.fr, vous bénéficiez de l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine. Cette expertise est précieuse pour structurer l’investissement en fonction de votre situation fiscale et de vos objectifs patrimoniaux spécifiques. Le conseiller s’assure effectivement que l’investissement en nue-propriété est adapté à votre profil et vous propose des opportunités adaptées à vos objectifs patrimoniaux en choisissant la durée de démembrement idéale.