Qu’est-ce que le démembrement SCPI ?

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Le démembrement SCPI est un système d’investissement pouvant procurer plusieurs avantages pour les deux bénéficiaires. Bien étudier les subtilités et les risques est un impératif préalable à tout investissement. Il est donc nécessaire de comprendre ce qu’est réellement le démembrement SCPI.

Définition du démembrement

Le droit de la propriété d’un bien donné peut être scindé en deux parties. On les appelle l’usufruit et la nue-propriété. La première part constitue l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion de s’occuper de ce dernier, de l’utiliser et de prendre en main les loyers. Le nu-propriétaire, le bénéficiaire de la seconde part n’aura, de son côté, la totalité du bien que lorsque l’usufruitier sera décédé ou si le contrat a pris fin. Par contre, il demeure le possesseur du bien lors de la répartition. Le démembrement signifie, à cet égard, la séparation de l’usufruit de la nue-propriété.

Voici un exemple afin de comprendre le principe de démembrement :

Un individu quelconque est propriétaire d’un bien donné. Il a l’intention de le donner à son ou ses enfants à titre d’héritage, mais souhaite encore bénéficier de son vivant des revenus pouvant être générés par ce dernier. De ce fait, il procédera au démembrement de la propriété en désignant ses descendants comme nus-propriétaires. Ceux-ci jouiront alors de la pleine propriété à son décès ou à la fin de la période s’il s’agissait d’un contrat temporaire. En somme, le fonctionnement restera donc le même pour le cas d’un démembrement SCPI.

Le démembrement des parts de SCPI

Pendant la période du démembrement, l’usufruitier va toujours bénéficier des loyers générés par les parts de SCPI. Le nu-propriétaire ne percevra rien jusqu’à la fin du contrat. Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la durée du démembrement. On parle aussi des dividendes. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin de cette période. Au moment de l’investissement dans des parts de SCPI démembrées, le prix sera divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition varie en fonction de la durée du contrat de démembrement.

Voici quelques exemples qu’il faut prendre en compte. Dans une durée de démembrement de 5 ans, 78 % du prix à la charge du nu-propriétaire et 22 % à la charge de l’usufruitier. Dans une période de 10 ans, ce sera 65 % et 35 %. Et sur quinze ans, ce sera 58 % contre 42 % du prix à la charge de l’usufruitier.Du côté de la fiscalité, le nu-propriétaire n’aura pas à payer les impôts sur le revenu. De plus, il sera déchargé de l’ISF sur les parts dont il est nu-propriétaire.

Cet investissement est parfait pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine, sans avoir besoin de dégager un revenu de surplus dans un bref délai, pour ceux qui veulent une retraite satisfaisante et pour ceux qui ont envie d’optimiser leur situation fiscale.