Le démembrement fonctionne aussi pour l’investissement en SCPI
La SCPI permet d’investir en immobilier sans contrainte de gestion et à tout budget puisqu’on achète des parts dont le coût unitaire n’excède parfois pas 200€. L’investissement en nue-propriété ou en usufruit temporaire est très fréquent en SCPI. Il est ainsi possible de choisir la durée de démembrement et le droit de propriété (nue-propriété ou usufruit) que l’on souhaite acquérir.
Démembrement en SCPI
tout ce qu’il faut savoir
Il existe plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI. Le démembrement en SCPI constitue une des meilleures solutions pour accéder au marché de l’immobilier d’entreprise sans aucune contrainte. Sur demembrement.fr, vous trouverez toutes les explications sur le fonctionnement du démembrement temporaire en parts de SCPI et ses nombreux atouts.
Démembrement de parts de SCPI : principe
L’achat de parts de SCPI en démembrement est une opération d’investissement accessible à tous, dès lors que cela répond à ses objectifs patrimoniaux. Cette action consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). L’usufruitier perçoit ainsi les dividendes versés par la SCPI jusqu’à l’échéance prévue. De son côté, le nu-propriétaire ne peut pas toucher les revenus générés par le fonds avant la fin de l’opération de démembrement. Néanmoins, d’un point de vue juridique, il demeure le seul propriétaire des parts en question. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts et recevra à partir de cette date les dividendes versés par la SCPI. Il pourra bien entendu choisir de les revendre (sur le marché secondaire par exemple). Le démembrement temporaire en SCPI dure généralement 5 à 10 ans. Certaines sociétés proposent néanmoins du démembrement sur d’autres durées, pouvant s’étendre au-delà de 15 ans.
Démembrement en SCPI : tout ce qu’il faut savoir
Quels sont les différents types ?
Il existe deux possibilités de démembrement en SCPI : le démembrement viager et le démembrement temporaire (ou à durée fixe). En viager, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts au décès de l’usufruitier. Dans le deuxième cas, la durée du démembrement est fixe et déterminée à l’avance (le plus souvent 5 ou 10 ans). À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et percevra ensuite les dividendes versés par la SCPI. Lors d’un démembrement temporaire, le prix de part est partagé entre valeur d’usufruit et valeur de nue-propriété selon une clé de répartition. Cette clé attribue un pourcentage de la valeur de la pleine propriété à chacune des deux parties en fonction de la durée du démembrement et du rendement offert par la SCPI.
A qui s’adresse-t-il ?
Le démembrement viager permet à tout contribuable d’optimiser sa succession. En transmettant de son vivant la nue-propriété de ses parts de SCPI, il assure à ses héritiers une taxation moins importante lors de la succession, tout en continuant en tant qu’usufruitier à percevoir ses loyers.
Le démembrement temporaire s’adresse à différents profils. La personne qui souhaite préparer sa retraite va acheter la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, s’assurant ainsi un complément de revenu à un horizon précis, tout en allégeant sa fiscalité : exonération d’IFI (ex-impôt de solidarité sur la fortune) d’une part, et pas d’alourdissement de son IR ni de changement de TMI d’autre part. L’acquéreur de l’usufruit temporaire peut être une personne morale pour un placement de trésorerie d’entreprise (bonne rentabilité, amortissement comptable), ou une personne souhaitant éponger un important déficit foncier.
Démembrement Scpi
DEFINITION SCPI
La SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’investir en immobilier sans contrainte, en évitant tous les écueils inhérents à l’immobilier en direct. En acquérant des parts d’une SCPI, l’investisseur en devient associé. Investir en SCPI est permis au plus grand nombre : la somme minimum de souscription se situe entre 500 et 1000 euros. Il est à noter que l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) se charge de contrôler la société de gestion de la SCPI. La société de gestion s’occupe d’investir dans des immeubles, puis de veiller à leur bonne location, d’entretenir l’ensemble du patrimoine de la SCPI et de verser des loyers à l’ensemble des porteurs de parts, associés de la SCPI. Ces loyers sont versés généralement tous les trimestres et sont nets de charges. Il existe 3 différents types de SCPI. La SCPI de rendement investit dans l’immobilier professionnel, qui délivre une forte rentabilité. La SCPI de plus-value se focalise sur les immeubles dotés d’un fort potentiel de revalorisation (loi 1948, viager ou biens démembrés). Enfin, la SCPI fiscale permet de réduire ses impôts (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI déficit foncier ou encore Monuments Historiques).
EN QUOI CONSISTE LE DÉMEMBREMENT DE SCPI ?
Le démembrement de SCPI consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de la société. Le nu-propriétaire détient les parts mais ne peut pas percevoir les dividendes distribués par la SCPI. Ces derniers reviennent à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement. Il peut s’agir d’un démembrement viager ou temporaire. En cas de démembrement temporaire, l’investisseur peut choisir d’acheter la nue-propriété ou l’usufruit des parts. Il choisit également la durée de démembrement qui lui convient, entre 3 et 20 ans d’une manière générale. Chaque société de gestion de SCPI fixe les clés de répartition applicables selon la durée de démembrement, de façon à déterminer la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit.
Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI s’adapte particulièrement bien à la préparation de la retraite. Cette méthode d’acquisition permet d’acheter des parts à moindre coût, la décote reflétant l’absence de loyers pendant la période de démembrement. A la fin de celle-ci, l’investisseur récupère la pleine propriété et commence à percevoir les dividendes : idéalement, la fin du démembrement coïncide avec le début de la retraite, pour que l’investisseur encaisse des revenus complémentaires au moment où il en a besoin.
USUFRUIT SCPI
NUE-PROPRIéTé SCPI
ACHAT USUFRUIT SCPI
achat nue-
propriété scpi
USUFRUIT SCPI
L’usufruitier peut être une personne initialement détentrice de la pleine propriété des parts, qui en a ensuite cédé la nue-propriété : généralement, il s’agit d’une transmission à ses héritiers. Mais il peut aussi s’être porté acquéreur du seul usufruit et dans ce cas, cela se fait théoriquement pour une durée temporaire. La SCPI appelée aussi « pierre papier »permet d’investir en immobilier pour en percevoir des loyers. Les revenus perçus sont récurrents. Ainsi, un acquéreur d’usufruit temporaire de parts de SCPI peut anticiper avec une précision assez forte la somme de revenus qu’il est susceptible de percevoir durant le démembrement, connaissant ainsi à l’avance le rendement global de son investissement.
De fait, toute personne ayant des réserves de déficit foncier et souhaitant en bénéficier peut s’orienter vers l’achat d’usufruit de parts de SCPI. Elle peut alors calibrer son investissement en se basant sur la rentabilité locative de la SCPI choisie et en optimisant la durée de l’investissement en usufruit temporaire. Investir en usufruit temporaire revient à acquérir une partie seulement des parts de SCPI donc en payant un prix décoté, pour percevoir ensuite la totalité des dividendes. A la fin du démembrement, l’usufruit est restitué automatiquement au nu-propriétaire. L’usufruitier ne détient alors plus rien et l’intérêt de son investissement réside donc dans la quantité totale de revenus nets de charges et de fiscalité qu’il aura perçue durant la période de démembrement, par rapport au montant qu’il aura investi initialement.
NUE-PROPRIETE SCPI
En immobilier, le détenteur de la nue-propriété d’un bien en possède les murs. Pour autant, il ne peut pas en profiter puisque c’est l’usufruitier qui en conserve l’usage. Lorsque l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire redevient de facto plein propriétaire. En revanche, si le nu-propriétaire décède, la nue-propriété est transmise à ses propres héritiers, indépendamment du statut de l’usufruitier. La notion de nue-propriété est transposable à l’univers des SCPI. Le détenteur de la nue-propriété de parts de SCPI possède les parts sans pouvoir en percevoir les revenus, ceux-ci relevant de l’usufruit. Détenir la nue-propriété de SCPI présente de multiples avantages. Tout d’abord en matière fiscale, la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI, le nouvel impôt sur la fortune immobilière qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune
Ensuite, en démembrement temporaire, la nue-propriété constitue une « promesse » pour son détenteur : la promesse de percevoir des revenus quantifiés à un horizon donné.En effet, bien qu’on ne parle pas ici de garantie en capital, les fondamentaux solides et stables des SCPI dans le temps permettent néanmoins d’anticiper, de façon raisonnable bien sûr, le versement d’une certaine quantité de revenus à un horizon défini. Dans le cas d’un démembrement viager, il existe un aléa sur la durée qui ne permet pas forcément de se projeter clairement mais dans la grande majorité des cas, le détenteur de nue-propriété de parts de SCPI en démembrement viager a « reçu » ses parts par le biais d’une donation, il est donc gagnant quoiqu’il arrive.
ACHAT USUFRUIT SCPI
Acheter uniquement l’usufruit d’une part de SCPI est possible. Cet acte peut s’effectuer dans le cadre d’un démembrement temporaire. En SCPI, les durées de démembrement temporaire les plus fréquentes sont 5 ans et 10 ans. Toutefois, il est possible sur certaines SCPI de se porter acquéreur de l’usufruit pour une durée de 3 ans et jusqu’à 20 ans. Ceci étant, pour que l’opération de démembrement fonctionne, il faut qu’il y ait une contrepartie identifiée, c’est-à-dire qu’une autre personne désire acquérir la nue-propriété du même nombre de parts sur la même durée. Nos experts sont en mesure de vous accompagner dans votre investissement en usufruit SCPI sans que vous ayez à vous soucier de la contrepartie nue propriétaire.
En effet pour une personne morale, l’usufruit de SCPI est amortissable comptablement, permettant ainsi de délivrer à la société un rendement imbattable au regard du faible risque encouru.
Pour connaître la liste des SCPI qui sont éligibles à un démembrement sur la durée souhaitée, vous pouvez nous contacter directement ou alors utiliser notre simulateur. Bien entendu, il est possible de diversifier son investissement en allouant la somme à placer sur différentes SCPI et sur plusieurs durées différentes.
ACHAT NUE-PROPRIETE SCPI
Comme pour l’usufruit, acheter uniquement la nue-propriété des parts de SCPI est possible. Là encore, il est nécessaire qu’il y ait une contrepartie usufruitière. Et là encore, nos experts s’occupent de tout pour mener à bien votre investissement dans les meilleures conditions. Notre site répertorie l’ensemble des SCPI du marché sur lesquelles l’achat de nue-propriété temporaire est possible. Bien que certaines SCPI ont défini un ticket d’investissement minimum en démembrement, une enveloppe d’investissement en nue-propriété SCPI de vingt mille euros par exemple permet d’accéder à toutes les SCPI éligibles au démembrement temporaire. Le prix d’achat de la part en nue-propriété varie en fonction notamment de la durée du démembrement.
Concrètement, pour un démembrement sur 5 ans, la clé de répartition du nu-propriétaire est en moyenne de 80% de la valeur en pleine propriété. Pour un démembrement sur 10 ans, le nu-propriétaire devra acheter la part à environ 70% de son prix en pleine propriété. Contrairement au démembrement viager où la valeur de chaque partie est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, plusieurs critères entrent en compte dans un démembrement temporaire : en plus de la durée, le rendement locatif de la SCPI va aussi peser dans la valorisation respective de la nue-propriété et de l’usufruit. Enfin, pour investir en nue-propriété SCPI, il convient de privilégier le paiement comptant puisqu’en cas d’emprunt, les intérêts ne seront pas déductibles fiscalement, ni sur les revenus actuels, ni sur les revenus fonciers futurs.
Actualités
Démembrement Scpi
Découvrez toutes les actualités relatives au démembrement de parts de SCPI ! Toutes les informations concernant cet acte ainsi que tous les aspects sur lesquels il pourrait se présenter sont proposés dans la page destinée aux dernières nouvelles et exclusivités du démembrement SCPI.
