Investir en SCPI en démembrement : tout ce qu’il faut savoir

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier collectif qui permet aux épargnants particuliers d’accéder à l’immobilier d’entreprise sans souci de gestion. Cette dernière est effectivement prise en charge par la société de gestion de la SCPI, qui s’occupe de la recherche des locataires, de la collecte des loyers, de la gestion des travaux, etc.

Les parts de SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des revenus locatifs potentiels tous les mois ou tous les trimestres. À noter que le rendement des SCPI n’est pas garanti et il existe un risque de perte en capital.

Les épargnants peuvent investir dans une société civile de placement immobilier au comptant mais également en démembrement de propriété.

Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?

Le démembrement de propriété en SCPI consiste à séparer la propriété d’une part de SCPI en deux composantes distinctes appelées la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire détient ainsi le droit de propriété tandis que l’usufruitier possède le droit d’usage et de jouissance.

Concrètement, cela signifie que le nu-propriétaire détient les parts mais ne peut pas profiter des revenus qu’elles génèrent. Les dividendes distribués par la SCPI reviennent en effet à l’usufruitier.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI. Il commence alors à percevoir la totalité des dividendes. Étant donné qu’il jouit maintenant librement des parts, il peut également décider de les vendre par exemple.

Attention, toutes les SCPI du marché ne sont pas éligibles au démembrement de propriété.

La SCPI en démembrement temporaire ou en démembrement viager

Le démembrement temporaire constitue la forme de démembrement immobilier la plus courante dans le cadre des SCPI. Il est fixé pour une durée connue à l’avance, généralement comprise entre 3 et 20 ans. Cela permet une planification patrimoniale précise.

La durée de démembrement choisie influence directement le montant de la décote. Plus la durée est longue, plus la décote est importante pour le nu-propriétaire, car la privation de jouissance s’étend sur une période plus étendue. À la fin du démembrement temporaire, la pleine propriété des parts revient automatiquement au nu-propriétaire.

Concernant le démembrement viager, moins fréquent dans le domaine des SCPI, il dure jusqu’au décès de l’usufruitier. Le plus souvent, il est utilisé dans le cadre familial dans l’optique de préparer la transmission de patrimoine entre parents et enfants. Au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts.

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI en démembrement ?

Le démembrement de parts de société civile de placement immobilier présente de nombreux avantages, pour le nu-propriétaire comme pour l’usufruitier.

Décote sur le prix de souscription

Investir en SCPI en démembrement permet de profiter d’une décote sur le prix d’achat par rapport au prix en pleine propriété. Cela s’explique par le fait que vous achetez seulement une partie de la propriété des parts.

La décote est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Cette clé de démembrement est déterminée par la société de gestion selon plusieurs critères comme la durée de démembrement ou encore le montant des dividendes annuels.

La décote varie donc principalement selon la durée du démembrement. Plus le démembrement est long, plus la décote est importante pour le nu-propriétaire. Voici les moyennes des décotes pour le nu-propriétaire selon la durée :

• Autour de 20 % pour un démembrement de 5 ans ;
• Environ 35 % pour un investissement sur 10 ans ;
• Aux alentours de 40 % sur 15 ans ;
• Environ 45 % pour une période de démembrement de 20 ans.

Par exemple, pour un investissement de 100 000 € en pleine propriété, un démembrement de 10 ans permettrait d’acquérir la nue-propriété des parts de SCPI pour environ 65 000 €, soit une économie immédiate de 35 000 €. L’usufruitier, qui investit alors 35 000 €, perçoit l’intégralité des dividendes provenant des 100 000 € de parts de SCPI pendant 10 ans.

Optimisation fiscale

L’absence totale d’impôt sur le revenu pendant la durée du démembrement constitue un avantage de taille. En effet, les parts détenues en nue-propriété ne générant aucun revenu, elles n’occasionnent aucune taxation au titre de l’impôt sur le revenu.

En outre, le nu-propriétaire bénéficie également d’une exonération de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont effectivement pas incluses dans l’assiette de l’IFI, contrairement à la pleine propriété. Cette exonération peut représenter une économie fiscale annuelle substantielle pour les contribuables soumis à cet impôt.

D’autre part, l’usufruitier particulier peut également optimiser sa fiscalité s’il a un déficit foncier à utiliser. En effet, celui-ci peut être appliqué sur les revenus fonciers provenant des dividendes distribués par la SCPI. Cela permet alors à l’usufruitier de payer peu voire pas d’impôt sur ses revenus de SCPI.

Durée définie à l’avance

Dans le cadre du démembrement temporaire de parts de SCPI, la durée du démembrement est établie dès le début de l’opération, offrant au nu-propriétaire une visibilité parfaite sur son investissement. Cette prévisibilité permet une planification patrimoniale et financière précise.

La durée prédéfinie permet en effet au nu-propriétaire de savoir exactement quand il récupérera la pleine propriété de ses parts et pourra commencer à percevoir les revenus locatifs. Cette échéance fixe lui permet d’intégrer cet investissement dans une stratégie patrimoniale globale, par exemple en prévision de la retraite ou pour compléter ses revenus à un moment précis de sa vie.

Perspective de revalorisation des parts

Investir dans la nue-propriété de parts de SCPI présente une belle perspective de plus-value au terme du démembrement. En effet, rappelons que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité lors du remembrement. Du fait de la décote sur le prix de part à l’achat, la reconstitution de la pleine propriété peut offrir une plus-value potentiellement intéressante.

D’autant plus que celle-ci s’ajoute à l’éventuelle appréciation de la valeur des parts. Effectivement, au fil des années, la valeur des parts SCPI peut s’apprécier en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la politique de gestion de la société. Attention toutefois, ces plus-values ne sont en aucun cas garanties.

Les inconvénients du démembrement SCPI

• Pas de dividendes pour le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire n’a pas la jouissance des parts de SCPI. Celle-ci revient à l’usufruitier. C’est donc ce dernier qui perçoit les dividendes potentiels tout au long du démembrement.

• Fiscalité pour l’usufruitier

L’investisseur usufruitier, qui perçoit les dividendes potentiels réguliers pendant le démembrement, est assujetti à la fiscalité des SCPI. Les revenus des SCPI étant majoritairement constitués de revenus fonciers, ils sont imposés à hauteur du taux marginal d’imposition de l’épargnant, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire devra s’acquitter de cette fiscalité. Notons que les SCPI européennes présentent une fiscalité plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment.

• Illiquidité pendant la période de démembrement

Il est très difficile de revendre ses parts de SCPI démembrées au cours du démembrement car c’est à l’investisseur de trouver lui-même un acheteur.

• Risque sur la valeur des parts

Comme pour tout investissement en SCPI, la valeur des parts peut évoluer pendant la durée du démembrement, principalement en fonction des fluctuations du marché immobilier. En outre, il existe un risque de perte en capital et le rendement n’est pas garanti.

À qui s’adresse le démembrement de SCPI ?

La SCPI en démembrement est particulièrement adaptée à certains profils d’investisseurs particuliers.

Contribuables fortement fiscalisés

La SCPI en nue-propriété est particulièrement adaptée aux investisseurs lourdement imposés, notamment ceux soumis à une tranche marginale d’imposition élevée et/ou à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En optant pour la nue-propriété de parts de SCPI, ils évitent l’imposition sur les revenus fonciers, tout en préparant une future source de revenus à terme.

Épargnants n’ayant pas besoin de revenus immédiats

Les épargnants disposant d’un capital disponible mais n’ayant pas besoin de générer des revenus complémentaires à court terme peuvent se tourner vers l’investissement en nue-propriété de SCPI. En faisant ce choix, l’investisseur renonce temporairement à percevoir les loyers issus des actifs immobiliers de la SCPI. Pendant toute la durée du démembrement, c’est-à-dire entre 5 et 15 ans le plus souvent, c’est l’usufruitier qui perçoit l’intégralité des revenus locatifs.

La SCPI en démembrement s’avère donc intéressante si vous souhaitez faire fructifier leur capital sans pression fiscale immédiate et/ou pour anticiper des besoins futurs de revenus.

Investisseurs qui préparent leur retraite

La nue-propriété de parts de SCPI est particulièrement attractive pour ceux qui souhaitent se constituer un complément de revenus pour la retraite. En vue de cet objectif, l’idéal est d’anticiper et d’acheter des parts en nue-propriété de manière à faire coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite. De cette façon, vous commencez à percevoir les dividendes de la SCPI au moment où vous touchez vos premières pensions de retraite. Et ce, sans impacter la fiscalité pendant la vie active.

L’usufruit de SCPI particulièrement adapté aux personnes morales

Le démembrement en SCPI peut aussi bénéficier aux personnes morales qui souhaitent optimiser leur trésorerie. En acquérant l’usufruit temporaire de parts de SCPI, elles perçoivent immédiatement les revenus. Cela s’avère particulièrement avantageux pour les entreprises à l’IS (impôt sur les sociétés) car elles peuvent optimiser le rendement ainsi que la fiscalité grâce au mécanisme d’amortissement comptable. Cette approche est particulièrement utilisée pour faire fructifier un excédent de cash à moyen terme.

Personnes qui souhaitent préparer leur transmission patrimoniale

La SCPI en démembrement viager est un outil attractif pour anticiper la transmission patrimoniale. Transmettre la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit des parts permet d’optimiser les droits de donation, tout en conservant la perception des revenus locatifs. À la fin du démembrement, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans payer de droits de succession. Cette stratégie permet de transmettre son patrimoine de son vivant dans des conditions fiscales avantageuses.

Exemple d’un investissement en SCPI en démembrement

Prenons l’exemple d’un investisseur de 50 ans qui partira à la retraite à l’âge de 65 ans. Il opte pour un démembrement temporaire de 15 ans.

La nue-propriété de parts de SCPI sur 15 ans pour préparer sa retraite

Dans cet exemple, l’épargnant investit 100 000 € en nue-propriété, répartis dans un trio de SCPI recommandées par les spécialistes de Démembrement.fr : CORUM Origin, Cœur de Régions et ActivImmo.

Les paramètres de cet exemple s’appuient sur les données à jour en date du 1er juillet 2025 (prix de part, clé de répartition).

Penchons-nous tout d’abord sur CORUM Origin :

• Montant investi : 40 000 € ;
• Valeur de la nue-propriété pour un démembrement de 15 ans : 61 % ;
• Prix de part en nue-propriété de CORUM Origin : 692,35 € ;
• Nombre de parts achetées : 40 000 € / 692,35 € = 58 ;
• Dividende annuel pour 58 parts : 58 x 68,62 € = 3 979,96 €*.

Ensuite, pour les parts de la SCPI Coeur de Régions :

• Montant investi : 30 000 € ;
• Valeur de la nue-propriété pour un démembrement de 15 ans : 58 % ;
• Prix de part en nue-propriété de Coeur de Régions : 385,12 € ;
• Nombre de parts achetées : 30 000 € / 385,12 € = 78 ;
• Dividende annuel pour 58 parts : 78 x 41,17 € = 3 211,26 €*.

Enfin, concernant la SCPI ActivImmo :

• Montant investi : 30 000 € ;
• Valeur de la nue-propriété pour un démembrement de 15 ans : 58 % ;
• Prix de part en nue-propriété de ActivImmo : 353,80 € ;
• Nombre de parts achetées : 30 000 € / 353,80 € = 85 ;
• Dividende annuel pour 58 parts : 85 x 33,56 € = 2 852,60 €*.

À l’issue des 15 ans de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire part à la retraite et récupère la pleine propriété des parts. Il commence alors à percevoir la totalité des dividendes générés par les parts de SCPI, lui permettant de compléter efficacement ses pensions de retraite. Ces revenus complémentaires s’élèvent à 10 043,82 € (3 979,96 + 3 211,26 + 2 852,60) bruts par an*.

* Attention, il s’agit d’une estimation basée sur les performances de l’année 2024. Cet exemple ne constitue pas une promesse de rendement futur.

Tableau récapitulatif

SCPI	CORUM Origin	Cœur de Régions	ActivImmo
Montant investi	40 000 €	30 000 €	30 000 €
Valeur de la nue-propriété	61 %	58 %	58 %
Prix de part en nue-propriété	692,35 €	385,12 €	353,80 €
Nombre de part achetées	58	78	85
Dividende annuel	3 979,96 €*	3 211,26 €*	2 852,60 €*

Au total, les dividendes annuels s’élèvent à 10 043,82 €* bruts. Il s’agit du montant que l’investisseur pourrait percevoir 15 ans plus tard à la fin du démembrement, en récupérant la pleine propriété des parts lors de son départ à la retraite.

* Attention, il s’agit d’une estimation basée sur les performances de l’année 2024. Cet exemple ne constitue pas une promesse de rendement futur.

Comment souscrire des parts de SCPI en démembrement ?

Découvrez les étapes de la souscription de parts de SCPI en démembrement.

Étapes de souscription

La première étape pour investir en SCPI en démembrement est de choisir la durée de démembrement qui vous intéresse ainsi que le montant que vous souhaitez investir. La durée doit être mûrement réfléchie, en fonction de votre horizon de placement et de vos objectifs patrimoniaux, car vous vous engagez sur l’ensemble de cette période. Comme expliqué précédemment, vos parts de SCPI sont en effet quasiment bloquées pendant le démembrement.

Ensuite, vous devez choisir les meilleures SCPI dans lesquelles investir. En effet, tous les véhicules du marché ne se valent pas. Il est donc primordial de sélectionner des SCPI performantes, bien gérées et affichant des perspectives intéressantes sur le long terme.

Puis, il faut trouver la contrepartie usufruitière, c’est-à-dire une personne intéressée pour acheter l’usufruit du même nombre de parts de SCPI sur une durée de démembrement identique. Cependant, vous n’avez pas besoin de trouver vous-même la contrepartie usufruitière. Généralement, la société de gestion s’en occupe.

Une fois les deux parties identifiées, les documents nécessaires (pièces justificatives, bulletin de souscription et convention de démembrement signés) sont transmis à la société de gestion et la souscription peut être réalisée.

Accompagnement professionnel

L’investissement en SCPI en démembrement nécessite une analyse approfondie de votre situation patrimoniale et fiscale afin de s’assurer que ce placement est adapté à votre profil. En passant par un conseiller en gestion de patrimoine, vous profitez de ce bilan patrimonial complet permettant d’évaluer la pertinence du démembrement de SCPI.

Le conseiller spécialisé évalue ensuite les différentes options de démembrement disponibles sur le marché, en tenant compte des caractéristiques de chaque SCPI, de leur performance historique et de leur adéquation avec vos objectifs.

La simulation détaillée réalisée par le conseiller permet de quantifier les avantages fiscaux, d’estimer la rentabilité globale de l’opération et de comparer différents scénarios d’investissement. Cette simulation intègre notamment l’impact de la décote et l’optimisation fiscale pendant la durée du démembrement.

Contactez dès à présent nos conseillers spécialisés en démembrement pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour votre investissement en SCPI en démembrement.