La SCPI séduit les investisseurs en quête de revenus immobiliers, sans les contraintes de la gestion locative. Mais selon votre stratégie patrimoniale et votre pression fiscale, vous devez vous poser la question : vaut-il mieux acheter des parts de SCPI en direct (pleine propriété) ou en nue-propriété ?
Ces deux approches s’adressent à des profils d’investisseurs distincts :
- La SCPI en direct vise des revenus complémentaires immédiats ;
- La SCPI en nue-propriété cible une logique de revenus à terme, assortie d’une optimisation fiscale significative.
Dans cet article, nous vous proposons un comparatif complet pour vous aider à identifier la formule la mieux adaptée à votre situation.
SCPI en direct ou en nue-propriété : comprendre les deux approches
Pour commencer ce comparatif entre SCPI en direct ou en nue-propriété, voici une présentation de l’essentiel à retenir sur ces deux méthodes d’investissement.
Parts de SCPI en pleine propriété, l’investissement en direct “classique”
Investir dans une SCPI en pleine propriété constitue la formule la plus classique. L’investisseur acquiert des parts à la valeur de souscription fixée par la société de gestion. En contrepartie, il perçoit les revenus locatifs, distribués chaque trimestre ou chaque mois sous forme de dividendes.
Ce type de placement immobilier affiche un rendement brut (taux de distribution) de l’ordre de 4,50 à 5 % par an en moyenne. Les véhicules les plus performants peuvent dépasser les 6 % de façon assez consistante, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En contrepartie, l’associé porteur de parts se trouve imposé sur les revenus qu’il perçoit. Selon le type de SCPI considérée (SCPI française ou européenne) et la situation personnelle de l’investisseur, la pression fiscale peut se montrer très lourde.
De plus, les parts de SCPI détenues en pleine propriété entrent dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière, à hauteur de la valeur IFI des parts.
Le démembrement temporaire pour investir dans la nue-propriété de parts de SCPI
Le démembrement temporaire consiste à dissocier la pleine propriété de parts de SCPI en deux droits distincts :
- L’usufruit : le droit de percevoir les revenus, acheté par un investisseur institutionnel ou une autre personne pour une durée déterminée.
- La nue-propriété : le droit de détenir les parts, acquises à prix réduit par l’investisseur particulier, en décalant de plusieurs années la pleine propriété et la perception des revenus.
Pour l’investisseur qui achète des SCPI en nue-propriété, on peut retenir trois points clés essentiels :
- La décote sur le prix de part, de l’ordre de 15 à 40 % selon la durée de démembrement choisie (entre 5 et 20 ans) et la clé de répartition de la SCPI ;
- Pas de revenus pendant le démembrement, et donc pas de fiscalité associée ;
- Récupération automatique de la pleine propriété à la fin du démembrement, sans frais ni fiscalité, pour commencer à percevoir les dividendes.
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Tableau comparatif SCPI en direct vs nue-propriété : les critères clés
| Critère | SCPI en direct | SCPI en nue-propriété |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | Valeur de souscription normale | Prix décoté de 15 à 40 % environ selon la durée du démembrement et la clé de répartition |
| Revenus immédiats | Oui, après le délai de jouissance | Non, seulement à partir de la fin du démembrement |
| Fiscalité courante | Imposition des revenus fonciers français Fiscalité plus légère sur les SCPI européennes | Aucune pendant le démembrement |
| Financement à crédit | Possible Déduction des intérêts d'emprunt | Possible, critères plus exigeants Pas de déduction des intérêts d'emprunt |
| Horizon recommandé | 8 à 10 ans minimum | Durée de démembrement à minima |
| Liquidité | Non garantie Variable selon l'état de la SCPI | Très limitée en phase de démembrement Non garantie ensuite |
| Profil fiscal adapté | Faible TMI pour les SCPI françaises Privilégier les SCPI européennes pour les TMI plus élevées | TMI élevée (30 % et plus) |
| IFI | Parts assujetties selon leur valeur IFI | Nue-propriété exonérée d'IFI |
Atouts et limites de chaque méthode d’investissement
En direct comme en nue-propriété, l’investissement SCPI présente un certain nombre de points forts et de contreparties à prendre en compte pour bien choisir votre méthode d’investissement.
Avantages et inconvénients de la SCPI en direct
Acheter des parts de SCPI en pleine propriété comporte certains avantages qui peuvent répondre aux attentes des investisseurs :
- Revenus locatifs versés dès la fin du jouissance (3 à 6 mois en général), à échéance régulière (trimestrielle ou mensuelle) et sans souci de gestion ;
- Rendements attractifs pour les meilleures SCPI (6 % et plus), sans garantie ;
- Ticket d’entrée abordable, dès quelques centaines ou milliers d’euros ;
- Possibilité de mettre en place des versements programmés pour investir progressivement avec de nombreuses SCPI ;
- Diversification immobilière facilitée, sur plusieurs secteurs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.), en France et en Europe.
En contrepartie, un certain nombre d’inconvénients doivent être bien identifiés avant de se lancer. Outre le risque de perte et de rendement, on peut citer :
- L’horizon de placement minimum recommandé se situe à 8 ou 10 ans en général, ce qui correspond à un investissement de long terme ;
- La fiscalité potentiellement pénalisante, sur les revenus fonciers de source française (TMI + prélèvements sociaux) et de source européenne (fiscalité du pays d’origine avec prise en compte pour éviter une double imposition, exonération de prélèvements sociaux) ;
- La liquidité des parts n’est jamais garantie par la société de gestion. Lorsqu’elle est compromise, la revente des parts peut prendre plusieurs mois, voire plus en cas de blocage persistant.
Avantages et inconvénients de la SCPI en nue-propriété
Du côté des avantages de la SCPI en nue-propriété, voici l’essentiel à retenir :
- Une décote sur la valeur de souscription : à budget équivalent, vous achetez davantage de parts qu’en direct ;
- Durée de démembrement librement choisie, selon les modalités proposées par la société de gestion (3 à 20 ans en général) ;
- Aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement ;
- Exonération d’IFI pendant le démembrement ;
- Réunion automatique de la pleine propriété à la fin du démembrement, sans frais ni fiscalité associée.
En parallèle, les inconvénients de la SCPI en nue-propriété restent conséquents et contribuent à cerner plus précisément le type de profil d’investisseur adapté pour un tel placement :
- Pas de revenus locatifs pendant le démembrement ;
- Capital immobilisé pour une durée fixe, choisie à l’avance et non-adaptable par la suite ;
- Liquidité fortement restreinte en période de démembrement.
SCPI en direct ou en nue-propriété : comment choisir ?
Comme nous l’avons vu dans ce comparatif entre SCPI en direct ou en nue-propriété, ces deux méthodes d’investissement s’adressent à des profils investisseurs différents.
Voici ci-dessous un résumé vous permettant d’identifier facilement vers quelle solution vous tourner selon votre situation :
| Dans quels cas favoriser la SCPI en direct ? | Dans quels cas privilégier la SCPI en nue-propriété ? |
|---|---|
| Vous cherchez des revenus complémentaires dès maintenant | Vous n'avez pas besoin de revenus supplémentaires immédiats ou souhaitez les éviter pour des raisons fiscales |
| Vous êtes déjà à la retraite et avez besoin de compléter vos pensions | Vous préparez votre retraite à un horizon de 5 à 20 ans |
| Vous pouvez viser un rendement net de fiscalité satisfaisant (TMI faible ou SCPI européennes) | Vous êtes déjà lourdement imposé |
| Vous ne payez pas l'IFI et pouvez investir sans devenir assujetti | Vous êtes redevable de l'IFI |
| Vous pouvez suivre l'horizon d'investissement minimum recommandé (8-10 ans) | Vous pouvez maintenir votre investissement pendant toute la durée du démembrement |