SCPI en nue-propriété ou en assurance vie : laquelle choisir selon votre situation ?

Vous souhaitez investir en SCPI mais hésitez entre la nue-propriété et l’assurance vie ? Ces deux options présentent chacune des avantages sur le plan fiscal. Mais elles fonctionnent selon des logiques patrimoniales différentes, potentiellement complémentaires, sans être interchangeables.

Dans cet article, nous analysons en détail chaque mode de détention pour vous aider à déterminer lequel correspond le mieux à votre situation patrimoniale.

SCPI en nue-propriété ou en assurance vie : présentation rapide des deux méthodes d’investissement

Pour débuter notre comparatif entre SCPI en nue-propriété ou en assurance vie, commençons par une brève présentation des deux options.

SCPI en nue-propriété, une construction patrimoniale de long terme

L’investissement SCPI en nue-propriété repose, le plus souvent, sur le mécanisme de démembrement immobilier temporaire. Cela consiste à séparer la propriété des parts de SCPI entre :

• L’usufruit : le droit de percevoir les revenus (les loyers). Il est généralement acquis par une personne morale (entreprise, bailleur social) souhaitant placer sa trésorerie.
• La nue-propriété : le droit de propriété des titres, sans percevoir les revenus pendant la durée du démembrement.

En tant qu’investisseur particulier, vous achetez la nue-propriété avec une décote significative sur le prix de souscription en pleine propriété. En échange, vous ne percevez pas de revenus pendant la durée du démembrement.

À l’échéance, vous récupérez automatiquement l’usufruit des parts de SCPI, sans frais supplémentaires. Vous commencez alors à percevoir les revenus locatifs distribués par la société civile de placement immobilier.

L’investissement SCPI en assurance vie

Lorsque vous investissez en SCPI via une assurance vie, les parts de SCPI constituent des unités de compte (UC) au sein de votre contrat. Vous n’êtes pas directement propriétaire des parts : c’est techniquement l’assureur qui les détient pour votre compte.

Concrètement, cela signifie que :

• Les dividendes versés par la SCPI sont réinvestis automatiquement dans le contrat dans une logique de capitalisation, sans payer d’impôt à ce moment-là. Pour percevoir les revenus distribués, il faut effectuer un rachat, qui déclenche la fiscalité de l’assurance vie.
• La liquidité est garantie par l’assureur, qui rachète vos parts si vous souhaitez sortir (hors suspension temporaire pouvant être activée selon les modalités du contrat).

Le rôle de l’assureur ne s’arrête pas là. Il fixe également les conditions d’investissement propres à son contrat :

• Choix des SCPI éligibles et plafonds d’investissement (50 % maximum des versements par exemple) ;
• Versement des dividendes, entre 85 et 100 % selon les contrats ;
• Frais propres au contrat qui s’ajoutent à ceux de l’assurance vie (frais de gestion des UC notamment).

Le comparatif fiscal entre SCPI en nue-propriété ou en assurance vie

Un attrait partagé entre SCPI en nue-propriété ou en assurance vie repose sur la fiscalité en phase d’investissement. Néanmoins, les deux options ne partagent pas le même fonctionnement à cet égard. Comparons-les plus en détail pour expliquer cela.

En nue-propriété, pas de fiscalité pendant le démembrement

La nue-propriété des parts de SCPI offre une exonération fiscale totale pendant toute la durée du démembrement. La logique est simple : vous ne percevez aucun revenu, donc vous n’êtes imposé sur rien.

Concrètement :

• 0 € d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (aucun revenu foncier à déclarer) ;
• Exonération totale d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : la valeur de la nue-propriété est exclue de l’assiette taxable pendant le démembrement.

À l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans payer d’impôt à cette occasion. En revanche, à partir du moment où vous commencez à percevoir les dividendes versés par la SCPI, vous devenez redevable de la fiscalité sur les revenus encaissés. Les parts entrent également dans l’assiette de l’IFI, à hauteur de leur valeur IFI au 1er janvier.

En cas de revente ultérieure des parts, la fiscalité des plus-values immobilières s’applique sur la base de la valeur de pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété. Autrement dit, vous n’êtes pas imposé sur la reconstitution de la décote initiale dont vous avez bénéficié à la souscription.

En assurance vie, pas d’imposition en l’absence de rachat

Loger des parts de SCPI dans une assurance vie n’engendre pas d’imposition immédiate. Tant que vos dividendes restent capitalisés dans le contrat, ils ne sont pas imposés. Cela permet de bénéficier des intérêts composés sans frottement fiscal annuel.

La fiscalité s’applique uniquement lors d’un rachat (retrait partiel ou total). Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017, les modalités d’imposition sont les suivantes :

• Après 8 ans de détention du contrat : abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) sur les gains, puis imposition au PFU à 24,7 % (30 % pour la part des versements > 150 000 €). Il est possible d’opter alternativement pour le barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux.
• Avant 8 ans : PFU à 30 % sur les gains.

En revanche, les SCPI logées en assurance vie entrent dans l’assiette taxable de l’IFI. C’est un point de vigilance important pour les investisseurs avec un patrimoine immobilier net taxable de plus de 1,3 million d’euros.

Avantages et inconvénients de chaque option

Au-delà de l’enjeu fiscal, voici les avantages et inconvénients propres à la SCPI en nue-propriété d’une part et à la SCPI en assurance vie d’autre part.

Les avantages de la SCPI en nue-propriété

Parmi les avantages associés à la SCPI en nue-propriété, la décote sur le prix de part est le plus facile à identifier. À partir du moment où vous n’achetez que la nue-propriété, le prix d’achat se trouve décoté, pour refléter l’absence temporaire d’usufruit.

L’abattement est fixé contractuellement par la société de gestion et dépend de la durée du démembrement :

• Pour un démembrement de 5 ans, la décote se situe généralement autour de 20 % ;
• Pour 10 ans, elle atteint 30 à 35 % ;
• Pour 15 à 20 ans, elle peut dépasser 40 %, voire 45 %.

L’application d’une décote sur chaque part acquise se traduit très concrètement : avec le même budget d’investissement, vous achetez davantage de parts en nue-propriété qu’en direct ou en assurance vie.

Autre avantage notable de la SCPI en nue-propriété, par rapport à l’assurance vie : l’investissement peut se financer à l’aide d’un crédit. Notez cependant que ce montage nécessite un profil emprunteur solide et un apport conséquent pour être validé. Un conseiller peut vous renseigner davantage sur l’investissement en nue-propriété à crédit.

Dernier point à souligner parmi les avantages de la SCPI en nue-propriété : à la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété en direct. Vous pouvez donc percevoir les revenus complémentaires distribués et disposer des parts comme bon vous semble (revente, donation, donation de la nue-propriété à vos enfants).

Les inconvénients de la SCPI en nue-propriété

Les contraintes de la SCPI en nue-propriété représentent, en partie, le revers de la médaille de ses avantages :

• Absence de revenus pendant le démembrement
  • Les dividendes de SCPI sont versés exclusivement à l’usufruitier pendant le démembrement. Aucun revenu n’est distribué au nu-propriétaire.
• Illiquidité de la nue-propriété
  • Revendre des parts détenues en nue-propriété s’avère difficile, faute de pouvoir trouver des acheteurs intéressés, ces derniers pouvant simplement investir comme vous l’avez fait.
• Risque sur la valorisation des parts
  • La valeur des parts peut baisser durant la période de démembrement, auquel cas le rendement de l’investissement lié à la reconstitution de la décote diminue.
• Risque sur le rendement futur des SCPI
  • Le rendement servi par vos parts de SCPI à l’échéance du démembrement, sur lequel vous comptez pour compléter vos revenus à la retraite par exemple, peut être moins élevé que celui affiché au moment de la souscription.

Les avantages de la SCPI en assurance vie

Du côté de la SCPI en assurance vie, vous bénéficiez du mécanisme de capitalisation des rendements locatifs. Les dividendes sont réinvestis directement sur le contrat et contribuent à faire croître votre épargne immobilière, en achetant de nouvelles parts. Au fil du temps, vous détenez donc de plus en plus de parts, qui génèrent donc des dividendes plus importants.

Autre atout propre à l’assurance vie : l’assureur garantit la liquidité des parts. Vous pouvez sortir à tout moment, là où la nue-propriété vous bloque jusqu’à l’échéance. Rappelons cependant qu’un placement SCPI doit s’envisager sur un horizon de long terme (8 à 10 ans minimum). L’assureur peut d’ailleurs prévoir des frais de sortie anticipée, pour dissuader la revente des parts à court terme.

Enfin, la fiscalité avantageuse de l’assurance vie joue pleinement en faveur de l’investisseur :

• Sur les rachats, en particulier pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans (abattement annuel de 4 600 ou 9 200 €).
• Sur la succession : les capitaux transmis bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans, en dehors de la succession classique.

Les inconvénients de la SCPI en assurance vie

Les limites de l’investissement SCPI en assurance vie couvrent différentes dimensions de ce placement. En premier lieu, le choix des sociétés civiles de placement immobilier s’avère limité.

Une SCPI doit être référencée par un assureur parmi les unités de compte de son contrat pour être éligible à l’investissement. Dans le cas contraire, vous ne pouvez pas décider vous-même de l’ajouter à votre contrat.

Autre point important à considérer : les frais du contrat s’ajoutent à ceux de la SCPI. Par exemple, les SCPI intègrent des frais de gestion, prélevés avant la distribution des dividendes. Le contrat d’assurance vie, quant à lui, prévoit des frais de gestion sur les UC. Les deux niveaux de frais se cumulent pour un investissement SCPI en assurance vie. Même chose pour les frais sur versements, si l’assurance vie les applique, et les frais de souscription des SCPI.

Sur le plan des frais, certains contrats s’avèrent donc moins intéressants pour acheter des SCPI. Il en va de même concernant d’autres conditions d’investissement :

• Plafond de versement sur les SCPI pouvant être limité à différents niveaux (20, 30, 50 %) ;
• Versement des dividendes pouvant être inférieur à 100 % (85 % minimum).

SCPI en nue-propriété ou en assurance vie : tableau comparatif global

Quel choix selon votre profil investisseur ?

Choisir entre SCPI en nue-propriété ou en assurance vie dépend largement de votre profil investisseur : vos objectifs, votre horizon de placement, votre tolérance aux contraintes de chaque méthode d’investissement… Il n’existe pas de réponse universelle.

• Le profil investisseur pour la nue-propriété
  • Vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat…
  • …Mais vous souhaitez en percevoir à l’échéance du démembrement, à l’horizon de la retraite par exemple
  • Vous pouvez immobiliser votre capital sur la durée choisie (3 à 20 ans), avec une liquidité très faible
• Le profil investisseur pour l’assurance vie
  • Vous privilégiez la capitalisation des dividendes pour faire croître votre épargne immobilière
  • Vous avez besoin de davantage de liquidité et de souplesse
  • Votre objectif principal repose sur la transmission de votre patrimoine à la succession