SCPI : usufruit ou nue-propriété, comment choisir ?

Le démembrement de parts de SCPI vous permet de choisir entre l’achat de la nue-propriété ou l’investissement dans l’usufruit. Ces deux facettes d’une même pièce présentent des différences fondamentales qui déterminent quelle méthode d’investissement vous convient le mieux.

SCPI en usufruit ou nue-propriété, de quoi parle-t-on ?

Pour comprendre comment choisir entre l’usufruit ou la nue-propriété de parts de SCPI, voici quelques rappels essentiels sur le démembrement de ce placement immobilier et les différences entre les deux possibilités.

L’essentiel à savoir sur l’investissement SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) collectent l’épargne des investisseurs pour acheter des biens dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.). En contrepartie, les investisseurs ont droit à une part des revenus locatifs générés, au prorata du nombre de parts détenues.

Accessible dès quelques centaines d’euros, les SCPI ouvrent ainsi la possibilité d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié sur plusieurs dizaines ou centaines d’actifs, situés en France comme en Europe. Le tout sans aucune gestion locative, puisqu’elle est à la charge des gérants de la société.

Pour un achat de parts en direct, les SCPI proposent donc un placement immobilier pouvant produire des revenus complémentaires avec un rendement intéressant. De l’ordre de 4,50 à 5 % en moyenne historique, les rendements de certains véhicules peuvent dépasser les 6 %, pour les plus performantes d’entre elles.

Dans le cadre d’un démembrement de parts de SCPI, où vous achetez la nue-propriété ou l’usufruit, le fonctionnement est en revanche assez différent.

Démembrement de SCPI : usufruit ou nue-propriété, quelles différences ?

Les parts de SCPI peuvent se démembrer en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Dans les deux cas, vous achetez votre droit à un prix décoté par rapport à l’achat en pleine propriété.

Néanmoins, les points communs entre les deux options ne sont pas nombreux. L’usufruit vous donne la possibilité de percevoir les revenus locatifs pendant une période convenue à l’avance. Durant celle-ci, l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI vous revient donc.

En revanche, une fois le démembrement terminé, vous perdez tous vos droits sur les parts. Vous ne percevez plus de revenus et ne pouvez pas revendre votre investissement initial.

La nue-propriété, quant à elle, fonctionne de manière inverse. Pendant le démembrement, vous ne touchez aucun dividende. L’intérêt, et la rentabilité potentielle, de l’investissement se matérialise à l’échéance : vous récupérez l’usufruit, ce qui vous permet de commencer à encaisser les dividendes et/ou de revendre les parts à leur valeur de retrait pour dégager une plus-value.

Compte tenu de ces différences notables entre usufruit et nue-propriété de SCPI, les deux options ne s’adressent donc pas aux mêmes investisseurs.

Quand choisir l’usufruit de SCPI plutôt que la nue-propriété ?

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI peut s’envisager dans trois cas très spécifiques.

L’usufruit SCPI pour personnes morales à l’IS

Acheter l’usufruit de parts de SCPI peut avoir du sens pour des personnes morales redevables de l’impôt sur les sociétés (IS) à la recherche d’un placement de trésorerie. Pour ces sociétés, il s’agit d’une option pour rémunérer leurs liquidités disponibles.

En procédant de la sorte, vous bénéficiez d’une décote importante sur le prix des parts (environ 80 %), dans la mesure où ce type de montage s’envisage plutôt sur une durée de l’ordre de 5 ans ou moins.

Durant le démembrement, vous bénéficiez du rendement des SCPI (non garanti) pour rémunérer votre trésorerie. La rentabilité nette fiscale du placement se trouve améliorée par la possibilité d’amortir l’investissement initial chaque année. Pour un usufruit de 5 ans, vous déduisez chaque année 20 % du montant investi des revenus générés.

Avant toute décision d’investissement, il faut analyser au préalable les scénarios de rentabilité possibles pour un tel placement de trésorerie, en prenant en compte l’absence de compensation à la fin du démembrement.

Autre point essentiel à prendre en considération : l’usufruit de SCPI n’est pas liquide en cours de démembrement. Les liquidités de trésorerie investies doivent pouvoir rester bloquées pendant toute la durée choisie.

Les particuliers avec un déficit foncier à optimiser

Contrairement aux sociétés à l’IS, les investisseurs particuliers n’ont pas le droit d’amortir fiscalement l’usufruit SCPI. De fait, la rentabilité nette fiscale se trouve rarement au rendez-vous. Il existe cependant une exception notable, pour les investisseurs avec un déficit foncier à exploiter.

La configuration est la suivante :

• Vous détenez des investissements immobiliers qui génèrent un déficit foncier sur plusieurs années ;
• Vos revenus locatifs en place ne suffisent pas à exploiter pleinement ce déficit ;
• L’usufruit de parts de SCPI vous permet alors de percevoir des revenus locatifs supplémentaires, sur lesquels vous pouvez imputer le déficit foncier.

Grâce au mécanisme de déficit foncier, vos revenus de SCPI se trouvent défiscalisés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), ce qui améliore grandement la rentabilité nette fiscale de votre placement.

Pour pleinement optimiser un déficit foncier avec l’usufruit de SCPI, vous devez vous tourner vers celles qui investissent exclusivement en France. De plus, vous devez choisir avec soin la durée du démembrement temporaire ainsi que le montant de votre investissement, en fonction du déficit à purger.

L’usufruit viager de SCPI, une possibilité pour les retraités

En usufruit viager, vous percevez les revenus distribués par la SCPI jusqu’à votre décès. En souscrivant les parts en pleine propriété avant d’opter pour une donation de la nue-propriété à vos enfants, vous pouvez ainsi répondre à deux objectifs patrimoniaux majeurs :

• Le soutien de votre niveau de vie à la retraite, les revenus distribués par les SCPI venant compléter vos pensions ;
• La préparation de la succession, puisque vos enfants vont récupérer la pleine propriété des parts après votre décès. Et ce, sans payer de droits de succession, puisque la donation initiale se trouve déjà imposable.

Notez que dans ce cadre, vous investissez d’abord en pleine propriété avant de démembrer les parts.

En vertu du barème fiscal de l’usufruit viager (article 669 du Code général des impôts), plus le démembrement intervient tôt, plus la donation de nue-propriété est intéressante. Agir au plus tôt vous aide à exploiter plus efficacement les abattements sur les donations à vos enfants (100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans).

Quand choisir la nue-propriété de SCPI plutôt que l’usufruit ?

Acheter la nue-propriété de SCPI répond particulièrement bien à la situation d’un actif de 45 ans ou plus déjà fortement imposé qui cherche à anticiper sa retraite.

Ce montage lui permet d’investir efficacement dans ce but, tout en s’accordant avec sa situation actuelle :

• Vous achetez la nue-propriété des parts. Plus la durée de démembrement temporaire est longue, plus la décote est importante (variable selon la clé de répartition de chaque SCPI). Celle-ci vous permet d’acheter plus de parts qu’en direct, à budget équivalent.
• Pendant le démembrement, vous ne percevez pas de dividendes. Dans le même temps, vous évitez d’alourdir votre imposition.
• Une fois le démembrement achevé, vous récupérez l’usufruit et la pleine jouissance des parts, sans frais ni fiscalité attachés.
• Vous commencez alors à percevoir l’intégralité des dividendes distribués. Vous pouvez aussi choisir de revendre vos parts pour percevoir un capital plutôt que des revenus mensuels ou trimestriels.

Pour mener à bien ce type d’investissement, vous devez être en mesure de pouvoir immobiliser un capital assez important sur le long terme. La revente de la nue-propriété s’avère difficile et en cas de vente ou donation de votre droit, vous ne percevrez pas de revenus à l’échéance du démembrement.