Investir en usufruit immobilier : guide complet

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Zoom sur une définition détaillée de l’usufruit dans le cadre de l’immobilier ainsi que le fonctionnement de ce droit de propriété.

Définition de l’usufruit immobilier

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Dans le contexte immobilier, il constitue l’une des composantes du démembrement de propriété, où la pleine propriété d’un bien est composée de l’usufruit et de la nue-propriété.

Concrètement, l’usufruitier dispose du droit de jouissance sur le bien immobilier, lui permettant soit de l’occuper personnellement, soit de le mettre en location pour percevoir les loyers. Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve la propriété du bien mais ne peut pas en jouir tant que dure le démembrement.

L’usufruit immobilier peut concerner plusieurs types de biens tels qu’une résidence principale, un investissement locatif ou encore des parts de SCPI.

L’usufruit peut être obtenu dans le cadre d’un investissement en usufruit ou à la suite d’une donation ou d’une succession par exemple. Lorsqu’on parle d’investissement en usufruit immobilier pour un particulier, il s’agit dans la majorité des cas de l’achat de parts de SCPI en usufruit. L’usufruit des biens immobiliers traditionnels est généralement réservé aux bailleurs institutionnels. En tant que particulier, obtenir l’usufruit d’un logement se fait généralement via une donation ou une succession.

Droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruit immobilier confère à l’usufruitier des droits spécifiques mais également des obligations importantes qu’il convient de respecter. Tout d’abord, voici ses droits :

• Utiliser le bien, c’est-à-dire l’occuper à titre personnel ou le louer ;
• Percevoir l’ensemble des revenus issus du biens (loyers) pendant tout le démembrement ;
• Vendre ou céder le droit d’usufruit à un tiers. Pour vendre le bien en entier, l’accord du nu-propriétaire est indispensable.

L’usufruitier est également assujetti à plusieurs obligations :

• Payer la fiscalité sur les revenus, la taxe foncière et l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) si concerné ;
• Jouir du bien de manière raisonnable, c’est-à-dire le maintenir en bon état et le rendre dans cet état à la fin du démembrement ;
• Prendre en charge les travaux de réparations et d’entretien. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire ;
• S’occuper de la gestion locative.

Voici un tableau comparant les droits de l’usufruitier et ceux du nu-propriétaire :

Droits de l’usufruitier	Droits du nu-propriétaire
Usage et jouissance du bien (l’occuper ou le louer)	Cession de la nue-propriété
Perception de l’ensemble des revenus locatifs en louant le logement	Récupération automatique de la pleine propriété à la fin du démembrement
Cession de l’usufruit

Avantages et inconvénients de l’usufruit immobilier

L’investissement en usufruit immobilier présente des avantages considérables mais également certains inconvénients qu’il faut évaluer selon sa situation personnelle.

Avantages

L’usufruit offre une jouissance complète du bien immobilier, permettant à l’usufruitier de l’occuper à titre personnel ou de le mettre en location selon ses besoins. Cette flexibilité d’utilisation constitue un atout majeur pour adapter l’investissement à l’évolution de sa situation personnelle ou professionnelle.

En outre, la perception de 100 % des revenus générés par le bien représente un avantage considérable, offrant des revenus complémentaires immédiats sans partage avec le nu-propriétaire.

Puis, l’acquisition de l’usufruit se fait à prix décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété. Cette décote, généralement comprise entre 30 et 70 % selon la durée du démembrement, permet d’accéder à un patrimoine immobilier avec un capital réduit.

Enfin, l’usufruitier conserve la possibilité de céder son droit d’usufruit quand il le souhaite. La liquidité pour ce type d’investissement reste toutefois assez limitée.

Inconvénients

Le caractère temporaire du droit constitue une des contraintes principales de l’usufruit. L’investissement prend fin automatiquement à l’issue de la durée fixée en amont (démembrement temporaire) ou au décès de l’usufruitier (démembrement viager), sans transmission possible aux héritiers.

D’autre part, l’usufruitier supporte l’ensemble des charges courantes et de la fiscalité tout au long du démembrement. Et ce, sans bénéficier d’une plus-value potentielle à la revente.

En effet, contrairement à la pleine propriété, l’usufruit ne permet pas de bénéficier de l’appréciation du bien immobilier dans le temps. Cette éventuelle valorisation revient intégralement au nu-propriétaire.

Notons par ailleurs que l’usufruitier doit prendre en charge les petites réparations et les travaux d’entretien. Puis, à l’issue du démembrement immobilier, il ne possède plus rien en lien avec le bien et ne perçoit pas de compensation financière.

Usufruit temporaire et usufruit viager : les différences

Selon le montage patrimonial choisi, l’usufruit peut être temporaire ou viager. Découvrez toutes les différences entre ces deux types de démembrements.

Usufruit temporaire

Le démembrement temporaire correspond à la division de la pleine propriété du bien entre usufruitier et nu-propriétaire pour une durée fixe indiquée contractuellement. Cette période peut varier entre 3 et 20 ans dans le cadre du démembrement de parts de SCPI. L’usufruit temporaire convient particulièrement aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires potentiellement élevés sur une période déterminée.

Usufruit viager

L’usufruit viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier, sans limitation de durée prédéterminée. Ce type de démembrement immobilier s’inscrit davantage dans une stratégie patrimoniale à long terme, souvent utilisée dans le cadre familial.

Par exemple, l’usufruit viager permet une optimisation successorale en transmettant la nue-propriété aux héritiers tout en conservant les revenus via la donation avec réserve d’usufruit.

Autre exemple avec l’usufruit du conjoint survivant. Ce dernier possède effectivement des droits spécifiques à la succession et peut ainsi récupérer l’usufruit viager du patrimoine de son conjoint défunt.

Comment investir en usufruit ?

Investir en usufruit peut se faire de différentes manières.

Acheter l’usufruit d’un bien immobilier

Acheter l’usufruit peut s’avérer intéressant dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. L’acquisition directe de l’usufruit d’un bien immobilier s’effectue généralement par le biais d’une transaction immobilière classique, où l’acheteur achète uniquement le droit d’usufruit.

L’achat de l’usufruit d’un logement est généralement réservé aux bailleurs institutionnels. En tant que particulier, le moyen le plus courant d’obtenir l’usufruit d’un bien immobilier est par donation ou succession.

Une fois que le bailleur institutionnel détient l’usufruit de l’immeuble, acheté avec une décote, il peut le mettre en location afin de percevoir des loyers potentiels réguliers. Il doit alors prendre en charge la gestion locative, ou la déléguer à un spécialiste, moyennant frais.

Investir en SCPI en usufruit

Les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent également être démembrées. À l’image de l’investissement immobilier classique en démembrement, la SCPI en usufruit permet de percevoir l’ensemble des revenus locatifs, appelés dividendes, générés par les parts détenues. Le rendement des SCPI tourne en moyenne entre 4 et 5 % (brut de fiscalité), et peut aller au-delà de 6 % pour les véhicules les plus performants.

Et ce, tout en bénéficiant d’une décote sur le prix d’achat par rapport à la valeur des parts en pleine propriété. La décote est déterminée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Celle-ci évolue selon la durée du démembrement temporaire, fixée entre 3 et 20 ans, et peut atteindre entre 60 et 80 %.

De plus, un des avantages majeurs de la SCPI en démembrement repose sur le fait qu’il n’existe aucune contrainte de gestion pour l’investisseur car le patrimoine est entièrement piloté par la société de gestion. D’autant plus que ce dernier est généralement constitué de plusieurs dizaines d’immeubles appartenant à divers secteurs d’activités et géographiques. Les risques locatifs sont ainsi répartis.

Exemple d’investissement en usufruit

Prenons l’exemple d’un investisseur particulier disposant de 100 000 € d’épargne disponible. Il décide d’acquérir l’usufruit temporaire de parts de la SCPI CORUM Origin pour une durée de 15 ans dans le but de générer des revenus complémentaires réguliers.

Données de l’investissement :

• Capital investi : 100 000 € en usufruit temporaire
• Décote appliquée : 39 % par rapport à la pleine propriété
• Valeur équivalente en pleine propriété : 163 934 €
• Rendement annuel brut de la SCPI : 6,05 % (basé sur son taux de distribution 2024)
• Revenus annuels bruts perçus : 9 918 €

Après 15 ans, voici le bilan :

• Total des revenus perçus : 148 770 €
• Rendement global sur 15 ans : 148,8 %
• Rendement annuel brut moyen : 9,9 %

Cet exemple montre qu’investir dans la SCPI en usufruit peut permettre de viser un rendement potentiel intéressant en immobilisant un capital moindre qu’en pleine propriété. La décote permet d’accéder à un patrimoine immobilier plus conséquent tout en percevant l’intégralité des revenus générés pendant la durée du démembrement.

Attention toutefois, le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI et peut évoluer à la hausse comme à la baisse d’une année à l’autre. Il existe également un risque de perte en capital. À la fin du démembrement, l’usufruitier ne possède plus rien en lien avec les parts de SCPI et ne récupère pas non plus le capital initialement investi.

Barème de l’usufruit

Le barème de l’usufruit permet de répartir la valeur d’un bien immobilier démembré entre l’usufruit et la nue-propriété. Cela est notamment indispensable en cas de vente, de donation ou de succession afin de savoir sur quelle valeur vous allez être imposé.

Il existe deux barèmes différents pour déterminer la décote dont bénéficie l’usufruitier, selon qu’il s’agit d’un démembrement viager ou temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit est calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Age de l'usufruitier au moment de l'opération	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

En ce qui concerne le barème de l’usufruit temporaire, utilisé pour une donation temporaire d’usufruit par exemple, le barème de l’usufruit est fixé selon la durée de démembrement.

Durée de l’usufruit temporaire	Valeur de l’usufruit
De 0 à 10 ans	23 %
De 11 à 20 ans	46 %
De 21 à 30 ans	69 %

Fiscalité de l’usufruit immobilier

La fiscalité de l’usufruit immobilier présente des spécificités importantes qu’il convient de maîtriser pour optimiser son investissement.

Imposition des revenus fonciers

L’usufruitier est soumis à l’imposition sur les revenus fonciers perçus dans le cadre de la location du bien pendant tout le démembrement. Ces revenus sont intégrés à ses revenus imposables selon les règles classiques de la fiscalité immobilière, avec possibilité de déduction des charges et travaux notamment.

Le régime fiscal applicable dépend du montant des revenus locatifs annuels. Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an, tandis que le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réelles.

Taxe foncière et IFI

Pendant la période de démembrement, l’usufruitier supporte la taxe foncière. De plus, l’usufruit immobilier est soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Attention, la valeur du bien en pleine propriété est prise en compte dans l’assiette taxable à l’IFI.

Il existe toutefois des situations spécifiques dans lesquelles l’IFI est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, notamment dans le cadre de l’obtention de l’usufruit par succession par exemple.

Rappelons que l’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros.

À qui s’adresse l’investissement en usufruit ?

L’investissement en usufruit convient à plusieurs profils d’investisseurs selon leurs objectifs patrimoniaux et leur situation fiscale.

• Bailleur institutionnel

Dans le cadre des programmes de démembrement immobilier ou de l’achat d’usufruit d’un bien immobilier en direct de manière générale, l’usufruit est généralement détenu par un bailleur institutionnel.

• Personne morale à l’IS qui souhaite faire fructifier sa trésorerie

Les sociétés souhaitant optimiser leur trésorerie trouvent dans l’usufruit temporaire de SCPI une solution particulièrement attractive. Outre le fait de faire travailler un excédent de trésorerie avec un rendement potentiellement attractif, la fiscalité est particulièrement avantageuse grâce à l’amortissement comptable.

• Investisseur avec un déficit foncier à imputer

Les contribuables disposant d’un déficit foncier peuvent utiliser la SCPI en usufruit pour imputer ce déficit sur les revenus fonciers versés par la SCPI. Cette stratégie permet d’optimiser la fiscalité globale tout en diversifiant son patrimoine immobilier.

• Contribuable faiblement imposé cherchant à percevoir des revenus complémentaires immédiats

En investissant dans l’usufruit de parts de SCPI, les investisseurs soumis à une TMI (tranche marginale d’imposition) basse perçoivent des revenus fonciers potentiels réguliers sans supporter une fiscalité très élevée. Et ce, tout en bénéficiant d’un investissement plus accessible grâce à la décote appliquée sur le prix d’acquisition de l’usufruit.

Usufruit et succession

Découvrez ce qu’il faut savoir sur la fin de l’usufruit et sa succession.

Comment prend fin l’usufruit ?

Outre les règles définies dans le cadre d’un démembrement temporaire ou viager, d’autres situations peuvent entraîner la fin de l’usufruit :

• Mort de l’usufruitier ;
• Expiration du délai dans le cadre d’un démembrement temporaire ;
• Renonciation à l’usufruit ;
• Non-utilisation de l’usufruit pendant 30 ans ;
• Rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire ou rachat de la nue-propriété par l’usufruitier ;
• Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien) ;
• Perte totale du bien détenu en usufruit (destruction par un incendie par exemple) ;
• Vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, c’est-à-dire vente du bien entier.

À la fin de l’usufruit, vous devez rendre le bien. Notons par ailleurs que vous ne récupérez pas le capital investi. Le rendement de l’opération porte donc uniquement sur les loyers perçus pendant le démembrement.

Conséquences successorales

L’usufruit ne faisant pas partie de la succession de l’usufruitier, ses héritiers ne peuvent prétendre à aucun droit sur le bien. En effet, lorsque l’usufruit prend fin, il revient automatiquement au nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire.

Il est important de noter que les éventuelles améliorations apportées au bien par l’usufruitier profitent au nu-propriétaire sans compensation, sauf accord contraire prévu dans l’acte initial. Il en va de même pour la plus-value éventuelle générée pendant le démembrement.