L’usufruit, élément déterminant du démembrement
L’usufruit est l’une des deux composantes du démembrement, avec la nue-propriété. Bien qu’il soit temporaire par définition, l’usufruit se décline sous plusieurs formes. On va parler d’usufruit ou de quasi-usufruit selon la nature du bien : durable ou consomptible. Par ailleurs, qu’il soit prévu pour une durée courte ou longue, que sa valeur soit peu ou très importante, l’usufruit confère des droits mais aussi des devoirs à son détenteur, l’usufruitier.
Tout savoir sur l’usufruit
Étant donné que le démembrement immobilier consiste à partager le droit d’une propriété, ses composants sont respectivement les droits de jouir du bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. Il est possible de bénéficier soit de la nue-propriété ou de l’usufruit. Qu’en est-il de l’usufruit et de son utilisation ?
Définition :
Qu’est-ce que l’usufruit ?
À la différence de la nue-propriété, l’usufruit est un droit dont l’article 578 du Code civil propose une définition claire, spécifiant qu’il « résulte du démembrement de propriété : une personne est propriétaire du bien – le nu-propriétaire – une autre personne peut en jouir – l’usufruitier ».
L’usufruit permet également à un acheteur d’acquérir un bien à transmettre. Il en achète un en pleine propriété pour ensuite concéder la nue-propriété aux personnes de son choix. En tant qu’usufruitier, il peut alors habiter ou louer le logement pour percevoir des revenus tout en sachant que la propriété du bien appartient au nu-propriétaire. Lorsqu’il décède, la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire sans que ce dernier n’ait à payer des droits de succession.
La définition de la nue-propriété se résume en d’autres termes à la possession d’une propriété, autrement dit d’un bien ou d’un actif, où le propriétaire n’en a aucun droit de jouissance. On peut donc en déduire que le nu-propriétaire ne dispose pas de la possibilité de jouir du bien, et par conséquent, de ne pas recevoir les fruits de la propriété.
Quels sont les droits et les obligations de l’usufruitier ?
Celui qui hérite de l’usufruit aura le droit d’utiliser le bien, d’où la possibilité pour ce dernier d’occuper le logement ou de le mettre en location pour en percevoir les loyers. Dans un autre sens, il devra en assurer la conservation en réalisant des travaux d’entretien et de réparation, et en payant les charges y afférentes, notamment la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière.
Aucune de ses dépenses ne sera remboursée et il n’aura pas du tout le droit de le prétendre. Quant aux réparations portant sur les gros œuvres, elles appartiennent au nu-propriétaire, sauf en cas de manque d’entretien de l’usufruitier. Enfin, ce dernier ne pourra pas vendre le bien immobilier.
Évaluation d’un bien en cas de vente du bien
Si le nu-propriétaire et l’usufruitier se consentent pour procéder à la vente du bien, des règles sont applicables. Dans ce cas, la valeur revenant respectivement aux deux bénéficiaires varie selon l’espérance de vie de l’usufruitier. Lors d’une vente, si l’usufruitier est âgé de moins de 20 ans, il percevra 90 % de la valeur du bien. Au contraire, s’il a plus de 91 ans, il bénéficiera de 10 % de la somme. Par ailleurs, le décret d’application du 20 mars 2009 permet de céder l’usus et le fructus à un bailleur social ou à une association. Incitatif, ce dispositif fiscal peut être mis en place en sollicitant les conseils d’un notaire.
Quand l’usufruit se termine-t-il ?
Ce sont principalement les situations suivantes qui définissent la fin de l’usufruit :
Non-utilisation du bien pendant une durée de trente ans
Décès de l’usufruitier, renonciation au droit ou date prévue
Rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire ou acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier
Non-respect de l’obligation de conservation du bien par l’usufruitier
Destruction totale ou vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien
Quels sont les différents
types d’actifs d’investissement
en usurfuit ?
SCPI en usufruit temporaire
Les particuliers et entreprises disposant d’une réserve de déficit foncier peuvent opter pour ce genre d’investissement. Ils payeront alors des parts de SCPI pour percevoir la totalité des loyers de la SCPI. Cela permet l’achat d’un bien à une faible valeur pour des revenus plus importants. Lorsqu’on ne récupère pas de capital à la fin du démembrement, les bénéfices réalisés sur la durée de l’usufruit sont très intéressants. Sinon, une durée plus longue de l’usufruit permet d’en obtenir une valeur plus élevée. S’il vaut 22 % pour une période de 5 ans, il monte à 36 % pour 10 ans. Ce système d’investissement est par ailleurs de plus en plus plébiscité par les entreprises du fait que les parts d’usufruit sont amortissables dans leur bilan comptable. En investissant sa trésorerie en usufruit SCPI, une société déduit fiscalement les revenus générés, donc il n’y a pas d’impôts à payer.
Usufruit temporaire immobilier
La Société Civile de Placement Immobilier peut démembrer le bien qu’elle gère. En se procurant des parts en nue-propriété, on suspend les revenus générés par ces parts et on est exempt d’ISF. Ce type d’investissement est idéal pour les travailleurs fortement taxés par le fisc souhaitant épargner en vue de la retraite, sans alourdissement de leur ardoise fiscale jusqu’au moment d’inactivité. Acquérir la nue-propriété d’une SCPI à l’approche de la retraite est donc idéal pour les salariés payant des impôts élevés.
La nue-propriété d’un contrat d’Assurance-Vie
En démembrant la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, le bénéficiaire de la nue-propriété ne perçoit aucun fonds, mais détient par contre une créance de restitution d’une somme équivalente au montant des capitaux versés à l’usufruitier. La clause bénéficiaire d’une assurance-vie doit donc faire état des détails du démembrement de l’épargne. Les noms de l’usufruitier et des nues-propriétaires doivent apparaitre dans le contrat d’assurance-vie démembré.
