L’investissement immobilier en nue-propriété permet de bénéficier de conditions favorables en matière d’impôt. Zoom sur les 3 avantages fiscaux du démembrement immobilier.
Pas d’impôt sur le revenu en phase de démembrement immobilier
Dans le cadre d’un démembrement immobilier, la pleine propriété d’un bien est séparée entre la nue propriété et l’usufruit. Le nu propriétaire possède les murs, mais sans profiter de la jouissance du bien (occupation, mise en location). A l’inverse, l’usufruitier peut exploiter le logement, afin d’y vivre ou d’en tirer des revenus locatifs, mais ne détient pas d’autres droits sur celui-ci. Chacune des deux parties règle une fraction du prix d’achat, en fonction de la durée du démembrement : plus celui-ci est long, plus la valeur de la nue propriété est basse. A l’issue du démembrement, la pleine propriété revient au nu propriétaire, sans frais supplémentaires.
Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, le nu propriétaire échappe donc à l’impôt sur le revenu. En effet, il ne percevra aucun loyer pendant cette période. L’impôt sur les revenus fonciers sera dû par l’usufruitier.
Dans le même ordre d’idée, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière pendant le démembrement. Une fois la pleine propriété recouvrée par le nu propriétaire, il devra reprendre à son compte les charges fiscales.
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Exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le nu propriétaire
Investir dans un programme de démembrement constitue également une solution pertinente pour les épargnants assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) ou soucieux de ne pas le devenir. Pour rappel, les contribuables propriétaires d’un patrimoine immobilier net taxable valorisé à plus de 1,3 million d’euros sont concernés par cette ponction fiscale supplémentaire.
Lorsque vous détenez la nue propriété d’un bien, la valeur de celle-ci n’intègre pas l’assiette fiscale de l’IFI. A cet égard, le démembrement immobilier se distingue comme étant le seul moyen d’investir dans la pierre sans alourdir son IFI.
Le cas échéant, c’est l’usufruitier qui sera responsable du paiement de cet impôt, s’il est assujetti. La valeur de la pleine propriété est alors retenue pour le calcul de l’IFI.
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Imposition de la plus-value immobilière, un calcul avantageux
Au moment de retrouver la pleine propriété, le nu propriétaire bénéficie de la reconstitution de la décote dont il a profité à l’acquisition. Ce faisant, il encaisse une plus-value “automatique”. De plus, la valeur de la pleine propriété du bien peut s’apprécier durant la période de démembrement, augmentant d’autant la plus-value.
S’agissant d’un investissement immobilier, et non d’une résidence principale, la fiscalité des plus-values immobilières entre en considération si le nu propriétaire décide de vendre le bien à l’issue du démembrement. Néanmoins, les règles de calcul de cet impôt sont favorables à l’investisseur. En effet, la reconstitution de la décote n’est pas fiscalisée. Le gain engendré à ce titre est donc net d’impôt. En revanche, la valorisation du prix de la pleine propriété reste taxable.
Exemple :
Vous investissez dans un programme de démembrement immobilier. La valeur de la pleine propriété se situe à 300 000 €. Le démembrement court sur 15 ans et vous permet de bénéficier d’une décote de 35 % à l’achat de la nue propriété (soit 195 000 € à payer).
A l’issue des 15 ans, vous récupérez la pleine propriété. La valeur du bien s’étant appréciée sur cette période, elle se situe désormais à 320 000 €.
En cas de vente immédiate, l’investisseur encaisse une plus-value de 125 000 € (320 000 – 195 000). Sur ces 125 000 €, 105 000 € correspondent à la reconstitution de la décote : cette somme échappe donc à l’impôt sur la plus-value immobilière. Seuls 20 000 € seront donc taxés à ce titre.
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