Investir en nue-propriété pour sa retraite peut constituer une bonne solution pour anticiper cette échéance. Zoom sur les raisons de s’intéresser au démembrement immobilier pour atteindre cet objectif patrimonial.
Utiliser son capital et/ou sa capacité d’épargner pour préparer sa retraite
La retraite représente une échéance majeure dans la vie des Français. La fin de carrière professionnelle présente toutefois un écueil de taille : la chute des revenus. En effet, passer d’un salaire (ou autre forme de rémunération) à une pension ne se fait pas sans mal. Les chiffres varient selon les catégories professionnelles et les rémunérations en question, mais un plongeon de 20 à 50 % est parfaitement envisageable.
D’où cette question qui anime de nombreux quadras et quinquagénaires : comment préparer ma retraite et maintenir mon niveau de vie ? Diverses pistes peuvent être explorées à ce titre. Mais elles présentent toutes un point commun : le besoin de faire travailler son capital et/ou d’exploiter sa capacité d’épargne.
Pour celles et ceux plus enclins à s’intéresser à l’immobilier, investir en nue-propriété pour sa retraite fait partie des outils patrimoniaux à regarder de près. Selon votre situation et vos objectifs, il peut s’agir de la solution à privilégier. Le démembrement immobilier vous permet en effet de faire l’acquisition d’un patrimoine dans des conditions avantageuses et d’en profiter pleinement une fois à la retraite.
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Investir dans l’immobilier à moindre coût
L’une des caractéristiques principales d’un investissement immobilier en nue-propriété tient au prix d’achat du bien. En effet, le nu-propriétaire doit régler seulement une partie de celui-ci. En cela, il fait l’acquisition d’un logement à un prix décoté.
La décote de prix varie selon la durée du démembrement immobilier. D’une manière générale, elle s’établit autour de 35 % pour une nue-propriété de 15 ans. Autrement dit, l’acheteur ne paie que 65 % de la valeur du bien dans cette configuration. Le reste est à la charge de l’usufruitier.
Cet avantage pour le nu-propriétaire vient compenser l’absence d’usufruit pendant le démembrement. Concrètement, il ne pourra pas occuper le bien ou percevoir les loyers procurés par sa mise en location avant l’extinction de l’usufruit temporaire.
Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, investir en nue-propriété pour sa retraite a du sens :
- Vous réalisez l’acquisition à un prix réduit en mettant à profit votre capacité d’achat, au comptant ou à crédit, en sachant que celle-ci sera probablement moins élevée une fois à la retraite ;
- Vous attendez l’échéance du démembrement pendant la fin de votre carrière professionnelle, l’absence de rendement locatif n’ayant que peu d’impact sur votre niveau de vie ;
- Vous récupérez la pleine propriété du bien une fois à la retraite, sans frais supplémentaires, au moment où vous en avez besoin.
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Constituer un patrimoine immobilier sans gestion et sans impôt
Pendant le démembrement, le droit de jouissance sur le logement revient à l’usufruitier. Dans le cadre d’un programme immobilier, il s’agira le plus souvent d’un bailleur professionnel. Celui-ci va se charger de la mise en location du bien et assumer l’ensemble des responsabilités de gestion à cet égard.
Cela inclut l’entretien des lieux, en vue de les restituer en bon état au nu-propriétaire. L’investisseur en nue-propriété peut être mis à contribution pour prendre en charge les grosses réparations. Néanmoins, en privilégiant un programme immobilier neuf pour son achat, il est possible de fortement limiter ce risque.
De plus, investir en nue-propriété pour sa retraite n’entraîne aucune charge fiscale. En l’absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire n’alourdit pas son imposition. Il est même possible de déduire les charges relatives à l’immeuble des revenus fonciers perçus au titre d’autres investissements, sous réserve que le bien soit mis en location nue ou que l’usufruit soit accordé à un bailleur social.
Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF). En revanche, en cas de financement de l’achat via un emprunt, celui-ci ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI.
Enfin, le nu-propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière pendant la période de démembrement.
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Percevoir des revenus locatifs à l’issue du démembrement immobilier
Afin de réaliser un investissement pertinent pour sa retraite, le nu-propriétaire doit pouvoir récupérer la pleine propriété du bien à la fin de sa carrière professionnelle. Autrement dit, il convient d’avoir un bon timing pour profiter pleinement des atouts du démembrement immobilier. Par exemple, pour un départ à l’âge de 64 ans, un achat à l’âge de 49 ans sera idéal pour fixer l’extinction de l’usufruit au bon moment. Bien entendu, d’autres configurations sont envisageables et peuvent être étudiées avec un conseiller en gestion de patrimoine.
Une fois devenu plein propriétaire, l’investisseur peut disposer du bien comme bon lui semble. Il peut ainsi le mettre en location, vide ou meublée, et percevoir des revenus complémentaires réguliers qui vont l’aider à soutenir son niveau de vie. Il ne s’agit cependant pas de la seule option à disposition de l’investisseur. Après la fin du démembrement, il peut tout à fait décider d’occuper le logement si cela lui convient.
Il peut également décider de le mettre en vente. A cet égard, la fiscalité sur la plus-value immobilière s’avère intéressante. Le prix d’achat considéré pour établir la valeur de la plus-value imposable est en effet le prix d’acquisition de la pleine propriété au moment de l’investissement, et non la valeur de la seule nue-propriété. Cela signifie que la décote initiale, reconstituée à l’issue du démembrement, n’est pas taxée à ce titre. De quoi limiter significativement le poids de l’impôt sur le gain encaissé par l’investisseur.
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