5 Astuces pour réussir son investissement en démembrement

5 Astuces pour réussir son investissement en démembrement

L’investissement en démembrement présente de nombreux atouts. Derrière ce terme un peu barbare se cache en fait un mécanisme complexe mais qui s’avère très efficace lorsqu’il est bien utilisé. L’action de démembrement qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit peut se réaliser de façon temporaire ou en viager.

L’investissement en démembrement s’entend généralement pour une durée limitée et définie à l’avance. Ses avantages sont multiples à condition de bien en évaluer les bénéfices sur sa situation fiscale, patrimoniale et calibrer son investissement en démembrement en conséquence.

1- Investir en nue-propriété : bien évaluer vos objectifs au préalable

Tout d’abord, il convient de préciser que l’investissement en démembrement doit se concevoir sur la durée. En effet, à l’achat d’un bien démembré, la convention de démembrement établie entre nu-propriétaire et usufruitier définit clairement le nombre d’années durant lequel le bien sera démembré. Généralement, il faut donc prendre en compte un horizon d’investissement de 12 à 20 ans. On est donc sur une opération de long terme.

A l’issue de du démembrement, l’investisseur récupère l’usufruit et la pleine propriété est donc reconstituée. Ainsi, le bien sera générateur de revenus via les loyers payés par l’occupant. Idéal pour bien préparer sa retraite !

Pendant le démembrement, l’investisseur qui s’est porté acquéreur de la nue-propriété se verra exonéré de toute responsabilité quant à la gestion et l’entretien du bien puisque ces tâches sont dévolues à l’usufruitier. Il s’agit donc d’un investissement idéal si l’on souhaite s’affranchir de toute gestion de son investissement durant la période de démembrement.

Enfin, si l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) a remplacé l’ISF il y a peu, l’avantage des détenteurs de biens en nue-propriété a été conservé : l’investissement en nue-propriété est totalement exonéré d’IFI. Ainsi, tout contribuable redevable de l’IFI peut diminuer l’assiette de son patrimoine taxable en investissant en nue-propriété et baisser ainsi son impôt.

2- Opter pour un emplacement de premier ordre

Lorsqu’on investit en démembrement, on achète simplement la nue-propriété donc les murs du bien durant la période initiale de séparation de la pleine propriété. L’usufruit est acheté par un acteur qui percevra l’intégralité des loyers durant le démembrement.

Outre la durée de démembrement, la convention signée entre nu-propriétaire et usufruitier fixe aussi une clé de répartition. La clé de répartition répartit le pourcentage de la valeur du bien qui est payée à l’acquisition par chacune des 2 parties.

Exemple basé sur le programme immobilier l’Ecrin à Paris XIX, présenté sur notre site.

La convention de démembrement prévoir une durée de 17 ans et une clé de répartition de 66% NP et 34% US. Cela signifie que l’investisseur va acheter la nue-propriété avec une décote de 34% sur le prix en pleine propriété. C’est donc un excellent moyen d’accéder à des marchés immobiliers recherchés et réputés difficiles d’accès pour leur prix au m2 élevé en temps normal.

Par ailleurs, il convient de préciser que l’usufruit est systématiquement acquis par des bailleurs institutionnels. Ces organismes de taille conséquente et au parc immobilier sous gestion important sont donc les plus à même d’assurer une continuité dans la gestion et l’entretien de l’immeuble sur le long terme. Ces bailleurs institutionnels travaillent en relation direct avec les Mairies pour proposer les biens démembrés en logement social. Loin des clichés habituels en la matière, le système du démembrement temporaire est un excellent moyen pour des villes disposant de peu de foncier disponible de tenir ses engagements face à la Loi via une offre alternative de qualité : des appartements de standing neufs ou rénovés préalablement au démembrement, des emplacements en pleine zone urbaine donc proche de toutes commodités… C’est une formule gagnant-gagnant.

3- Financer l’achat de sa nue-propriété à crédit

L’investissement en démembrement peut se financer par emprunt, comme pour toute acquisition immobilière. Encore mieux, il constitue également un levier de défiscalisation puisque la déductibilité des intérêts d’emprunt propre à l’investissement immobilier locatif classique s’applique aussi à l’achat d’un bien en nue-propriété. Pour cela, la règle implique que l’investisseur soit bénéficiaire de revenus fonciers pour pouvoir en déduire les intérêts d’emprunt. L’investissement en nue-propriété n’étant pas générateur de loyers pour l’investisseur, cela suppose donc qu’il détienne par ailleurs des biens immobiliers générateurs de loyers. Sur ces revenus pourront s’imputer les intérêts d’emprunt du bien en nue-propriété, ce qui peut représenter une économie substantielle, les revenus fonciers étant théoriquement assujettis à l’impôt sur le revenu à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) ainsi que les prélèvements sociaux au taux actuellement en vigueur de 17,2%.

Pour faciliter le financement d’une telle opération non génératrice de cash-flow positif à moyen terme, il est possible d’opter pour un prêt in fine moyennant le nantissement d’une épargne auprès de l’organisme de financement. L’emprunt in fine consiste à payer chaque mois uniquement les intérêts du prêt donc des mensualités relativement faibles, le capital étant à rembourser en une fois au terme du crédit. Pour cela, l’épargne nantie pourra être un outil précieux si une vente du bien n’est pas envisagée.

Attention : la déductibilité des intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement en démembrement est rendue possible par le caractère « social » du bailleur. Par conséquent, cela ne s’applique pas aux SCPI.

4- Investissement en démembrement via la SCPI

Car en effet, le démembrement est une formule qui s’applique aussi aux SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier permettent de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût puisqu’on achète des parts d’une société détenant et gérant un parc immobilier pour le compte de tiers. Les tiers étant les investisseurs, dénommés aussi associés, ou encore porteurs de parts.

Chaque SCPI va investir selon une stratégie qui lui est propre et cibler des immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie…Géographiquement, les biens peuvent être situés en France ou à l’étranger, principalement en Zone Euro.

Le placement en SCPI implique donc une mutualisation du risque locatif très forte.

Il est possible d’investir en nue-propriété de parts de SCPI et contrairement à l’immobilier en direct, les durées de démembrement sont plus courtes et peuvent être choisies par l’investisseur au préalable. Généralement le démembrement se fait sur 5 ou 10 ans mais on peut aujourd’hui obtenir la nue-propriété de SCPI pour des périodes allant de 3 à 20 ans.

5- SCPI : un accès possible également à l’usufruit

Enfin, les SCPI présentent aussi l’avantage d’être accessibles en usufruit temporaire. L’opération de démembrement se fait de façon classique, selon une clé de répartition prédéfinie en fonction de la SCPI ciblée et de la durée de démembrement souhaitée.

L’usufruit va générer des revenus importants au regard du montant investi. Mais il s’agit bien d’un investissement de court terme puisqu’à l’issue du démembrement, il est automatiquement restitué au nu-propriétaire, sans aucune forme de compensation pour l’usufruitier.

L’investissement en usufruit de SCPI n’est donc pas recommandé à tous. Mais il est particulièrement pertinent pour 2 types de profils :

  • La personne morale qui souhaite placer un excédent de trésorerie ; précisons ici que l’usufruit étant temporaire, il peut être amorti dans les comptes de l’entreprise.
  • Le particulier détenant une importante réserve de déficit foncier pouvant être compensée par la génération de forts revenus de même nature sur une période limitée.

Dans les 2 cas, le terrain fiscal avantageux permettra d’exploiter pleinement les atouts de cette solution très spécifique.