Les 6 risques d’un achat en nue-propriété

Un achat en nue-propriété présente certains risques. Montage à envisager sur le long terme, ce type d’investissement immobilier se caractérise par des risques spécifiques, ainsi que des aléas immobiliers plus traditionnels.

Décryptage des 6 risques principaux d’un achat en nue-propriété.

L’achat en nue-propriété implique un blocage du capital investi

Au moment d’investir dans l’immobilier, l’achat d’un bien en nue-propriété peut correspondre à votre profil. Pour cela, vous devez notamment :

• Pouvoir investir sur le long terme ;
• Et accepter le blocage de votre capital.

Concrètement, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier en nue-propriété demande un engagement d’environ 15 ans. Il s’agit de la durée moyenne du démembrement immobilier temporaire proposé dans le cadre d’un programme d’investissement dédié.

En contrepartie de cette période de démembrement, vous profitez d’une décote sur le prix d’achat de la nue-propriété. Pour une durée de 15 ans, vous pouvez compter sur une réduction de prix de l’ordre de 35 %.

Mais durant le démembrement temporaire, votre investissement ne vous rapporte pas de revenus locatifs. De même, vous ne pouvez pas occuper les lieux. Ces droits reviennent à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement. Puis, à son échéance, ils reviennent au nu-propriétaire.

Point important : pendant le démembrement, vous ne pouvez pas revendre le bien. La revente de la pleine propriété exige l’accord des deux parties, nu-propriétaire et usufruitier.

En revanche, vous gardez la possibilité de céder votre droit de nue-propriété. Sous réserve de trouver preneur.

En période de démembrement, la liquidité du droit de nue-propriété est réduite

Si vous avez besoin de revendre votre achat en nue-propriété avant la fin du démembrement, cela est techniquement possible.

Néanmoins, il s’agit d’un marché immobilier de niche. Il peut donc s’avérer compliqué de trouver un acquéreur. Celui-ci doit :

• Souhaiter acheter en nue-propriété ;
• Sur la durée de démembrement qui reste à courir ;
• À un prix qui correspond à vos attentes, selon la valorisation du bien et du droit de nue-propriété à l’instant T.

En outre, l’acheteur potentiel doit également s’intéresser au bien spécifique que vous vendez (type de bien, surface, localisation, etc.).

Compte tenu de l’ensemble de ces paramètres, réussir à vendre une nue-propriété sur le marché libre n’a rien d’une évidence.

C’est notamment pour cette raison qu’il est fortement conseillé de s’inscrire dans une perspective de long terme au moment d’investir en nue-propriété. Conserver l’investissement jusqu’à la fin du démembrement reste une recommandation primordiale pour ce type de montage.

Après la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété et l’usufruitier perd tous ses droits. Vous pouvez notamment choisir de revendre le bien, pour concrétiser une plus-value, ou de le mettre en location, afin de percevoir des revenus fonciers.

Le risque de rentabilité d’un achat en nue-propriété

Un investisseur immobilier, quel que soit le montage considéré, recherche un certain niveau de rentabilité. Mais celle-ci n’est jamais garantie à l’avance. Et dans le pire des cas, l’acheteur d’un bien encourt un risque de perte en capital.

En ce qui concerne l’investissement immobilier en nue-propriété, la mesure de la rentabilité répond à une logique particulière, compte tenu des spécificités de cette opération :

• Le prix d’achat de la nue-propriété bénéficie d’une décote substantielle ;
• L’investisseur ne perçoit aucun loyer pendant le démembrement ;
• Il ne subit ni charge locative, ni fiscalité durant cette période ;
• Il peut commencer à tirer un profit financier concret de son investissement après la fin du démembrement (mise en vente ou en location).

Le financement à crédit d’un achat en nue-propriété affecte également sa rentabilité. Contrairement à un investissement locatif traditionnel, vous ne percevez pas de loyers pour compenser au moins une partie des mensualités de remboursement.

En définitive, une large partie de la rentabilité d’un investissement en démembrement immobilier dépend de la valorisation du bien entre l’achat de la nue-propriété et la vente de la pleine propriété.

Un risque de valorisation limité pour un achat en nue-propriété vendu après la fin du démembrement

Un achat en nue-propriété reste sujet aux variations des prix de l’immobilier. Pour autant, ce risque s’avère moins prédominant que dans le cadre d’un investissement classique dans la pierre.

Pour illustrer cette idée, prenons un exemple :

• Vous achetez un bien immobilier en nue-propriété, avec un démembrement temporaire de 15 ans ;
• Le prix de la pleine propriété s’élève à 200 000 € ;
• En nue-propriété, la décote s’élève à 35 %, soit un prix d’achat de 130 000 € ;
• Vous choisissez de revendre le bien à la fin du démembrement, après avoir récupéré la pleine propriété, l’usufruit revenant au nu-propriétaire ;
• Envisageons maintenant trois scénarios possibles :
  • Le prix du bien s’est apprécié de 15 % durant le démembrement : vous revendez votre bien au prix de 230 000 € et encaissez une plus-value de 100 000 € par rapport à votre investissement initial ;
  • Vous vendez le bien à 200 000 €, soit le prix de la pleine propriété au moment de l’investissement. Votre plus-value s’élève à 70 000 €, par rapport au prix de la nue-propriété ;
  • Le prix du bien a baissé de 15 % à l’issue du démembrement (170 000 €). Malgré cette correction conséquente, vous revendez à un prix supérieur de 40 000 € à votre investissement initial.

Il faudrait donc subir une baisse de prix particulièrement élevée pour se trouver en situation de vendre la pleine propriété du bien à un prix inférieur au coût de l’investissement dans la nue-propriété.

Quels sont les risques liés à l’usufruitier pour un tel investissement ?

Durant le démembrement d’un bien immobilier, l’usufruitier peut occuper les lieux ou en tirer profit via une mise en location.

En investissant dans un programme de nue-propriété, l’usufruit est confié à un bailleur institutionnel. Celui-ci se charge de toute la gestion du bien. Il est également responsable de son entretien, ainsi que des réparations et travaux éventuels. Il doit en effet rendre le bien au nu-propriétaire en bon état.

Notez que dans le cadre d’un programme d’investissement, la plupart des biens disponibles pour un achat en nue-propriété sont des appartements neufs. Cela limite le risque d’avoir à financer de grosses réparations, qui sont à la charge du nu-propriétaire normalement.

D’une manière générale, le risque lié à l’usufruitier et au respect de ses responsabilités pèse davantage dans une situation de démembrement familial que sur un projet d’investissement.

Pour autant, le bailleur institutionnel doit faire attention à bien gérer la location. Point particulier, il doit se montrer attentif à la fin de la période de démembrement : en présence d’un locataire dans les lieux, son bail n’est en effet pas interrompu par l’extinction de l’usufruit.

La présence d’un locataire dans les lieux en fin de démembrement, un risque à anticiper

Du point de vue de l’investisseur en nue-propriété, il s’attend à récupérer la pleine propriété du bien à la fin du démembrement. Il peut alors choisir ce qu’il va en faire :

• Mise en location pour percevoir des revenus complémentaires (loyers) ;
• Revente à court terme pour encaisser une plus-value ;
• Plus rarement, installation dans les lieux (résidence principale ou secondaire).

Sa liberté de choix se trouve fortement rognée dès lors que le logement accueille un locataire en cours de bail. La loi ne lui permet pas de le déloger à l’occasion de la fin du démembrement.

Il reste possible de vendre un bien occupé par un locataire. Mais de façon générale, ces biens se vendent moins chers par rapport à un logement inoccupé.

Pour organiser la sortie du locataire, vous devez lui délivrer un congé, au plus tard six mois avant la date de fin du bail. Le congé doit être motivé :

• Reprise du logement pour en faire sa résidence principale ;
• Mise en vente ;
• Motif légitime et sérieux.