L’achat immobilier en démembrement présente de nombreux avantages. Mais il convient de bien connaître ses tenants et aboutissants avant de se lancer.
Pour un achat immobilier en démembrement, le prix n’est pas à négliger
Parmi ses nombreux atouts, l’investissement en démembrement immobilier permet de profiter d’une décote significative sur le prix d’achat. En effet, vous vous portez acquéreur de la nue propriété du bien uniquement. L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien, revient à une tierce partie. Il s’agit le plus souvent d’un bailleur professionnel dans le cadre des programmes de démembrement.
En conséquence de cette séparation de la pleine propriété, l’investisseur nu propriétaire bénéficie d’une décote. Celle-ci peut varier sensiblement selon les programmes et la durée du démembrement. D’une manière générale, il est possible de tabler sur une décote de l’ordre de 30 à 40 % pour une durée de démembrement de 15 ans environ.
Pour autant, il reste primordial de prêter attention au prix du bien dont vous faites l’acquisition. Si celui-ci est surévalué, cela vous pénalise en tant qu’acheteur, même avec la réduction de prix intégrée à votre investissement en nue propriété.
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La durée du démembrement n’a pas vocation à changer
Comme évoqué précédemment, un investissement en démembrement doit s’envisager sur le long terme. Il faut ainsi compter environ 15 ans avant de pouvoir recouvrer la pleine propriété du bien.
A cet égard, il n’est pas pertinent de compter sur une réduction de la durée du démembrement. En effet, celle-ci n’est pas censée évoluer en cours de route. Légalement, seul le décès de l’usufruitier pourrait amener le nu propriétaire à bénéficier d’une fin anticipée du démembrement. Et ce, à condition que l’usufruit n’ait pas été transmis par donation avant le décès ou qu’il n’existe pas de clause d’usufruit successif.
Surtout, ce cas de figure est inenvisageable dans le cadre d’un investissement dans un programme de démembrement immobilier. En l’espèce, l’usufruit revient à un bailleur professionnel, comme un organisme spécialisé dans le logement social. S’agissant d’une personne morale, un remembrement anticipé pour cause de décès n’est tout simplement pas possible.
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La nue propriété peut être vendue ou transmise en donation
Après l’achat immobilier en démembrement, le nu propriétaire est tenu de patienter pour récupérer la pleine propriété. Cela étant, il a également la possibilité de se défaire de son investissement s’il le souhaite. Il peut ainsi vendre la nue propriété qu’il possède avant l’échéance du démembrement.
Il convient de préciser que la vente ne concerne que le droit sur la nue propriété détenu par l’investisseur. Cela signifie que le bien reste démembré et que l’usufruitier conserve ses droits jusqu’à la fin programmée du démembrement. En tout état de cause, la vente de la nue propriété ne doit pas porter préjudice au détenteur de l’usufruit.
Avec la cession de son droit de nue propriété, l’investisseur peut espérer réaliser une plus value à la revente. En effet, la décote dont bénéficiera le nouvel acquéreur sera mécaniquement moins élevée que celle dont l’investisseur initial a profité. Concrètement, le nouvel acheteur aura à supporter une durée de démembrement moins longue, ce qui explique la diminution de la décote.
L’investisseur en nue propriété peut également choisir de transmettre son droit par donation. Il peut ainsi mettre à profit les abattements sur les droits de donation (100 000 € par enfant tous les 15 ans). Cela lui permet d’anticiper sa succession et d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant.
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Le nu propriétaire n’est pas entièrement déchargé de responsabilité en matière de travaux
Dans le cadre du démembrement immobilier, la grande majorité des travaux relève de la responsabilité de l’usufruitier. Celui-ci doit par exemple assumer les réparations d’entretien et d’usage. Cette notion recouvre un nombre assez large de travaux : remplacement des installations de chauffage, rénovation des salles d’eau, ravalement de façade, etc.
Pour autant, certains travaux restent à la charge du nu propriétaire après un achat immobilier en démembrement. Il est ainsi responsable des plus grosses opérations, comme la réfection à neuf des toitures ou encore les travaux touchant les murs pignons. De même, le nu propriétaire doit régler les frais des travaux imposés par la mairie le cas échéant.
Il convient de souligner qu’en investissant dans un programme neuf, l’achat immobilier en démembrement permet au nu propriétaire d’éviter cette problématique. Il est en effet très peu probable qu’un appartement neuf fasse l’objet de tels travaux avant la fin du démembrement.
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