Pour une société soumise à l’IS, l’achat de l’usufruit temporaire de parts de SCPI ouvre droit à un mécanisme d’amortissement fiscal particulièrement attractif. Cet article vous détaille le fonctionnement de l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, exemples à l’appui.
L’usufruit temporaire, un actif amortissable pour les sociétés à l’IS
Zoom sur l’amortissabilité de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, un mécanisme dédié aux sociétés relevant de l’impôt sur les sociétés (IS).
La nature comptable de l’usufruit temporaire de parts de SCPI
Pour une société soumise à l’IS, l’usufruit temporaire de parts de SCPI se présente comptablement comme une immobilisation incorporelle. Il confère à son titulaire le droit de percevoir la totalité des revenus distribués par les parts pendant une durée fixée à l’avance, à l’issue de laquelle il s’éteint.
Cette immobilisation présente une caractéristique décisive, sa durée d’utilisation est limitée dans le temps et connue dès l’origine.
Le caractère temporaire comme condition de l’amortissabilité
Un actif s’amortit lorsque son usage est attendu comme limité dans le temps et que sa valeur décroît de façon prévisible. C’est précisément le cas de l’usufruit temporaire. Chaque année écoulée le rapproche de son terme, où il ne vaudra plus rien. Cette dépréciation certaine et programmée justifie son amortissement sur la durée du démembrement.
À l’inverse, les parts détenues en pleine propriété ne s’amortissent pas. Il s’agit de titres, dont la valeur peut certes évoluer à la baisse et donner lieu, le cas échéant, à une dépréciation, mais non à un amortissement systématique. La distinction est essentielle. L’amortissement traduit une usure programmée, la dépréciation constate une perte de valeur ponctuelle et non certaine.
Une immobilisation réservée aux sociétés soumises à l’IS
L’amortissement suppose l’inscription du droit à l’actif d’une entreprise soumise à un régime réel d’imposition. En pratique, il concerne les sociétés à l’impôt sur les sociétés, ainsi que les structures relevant des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles au réel.
Le particulier qui détient un usufruit temporaire de parts en direct est exclu de ce mécanisme. Ses revenus relèvent alors de la catégorie des revenus fonciers, laquelle ne permet aucun amortissement du droit acquis.
C’est donc la détention par une société à l’IS qui donne à la stratégie tout son sens. Le choix de la structure d’accueil et l’identité du nu-propriétaire, souvent le dirigeant à titre personnel, appellent une réflexion propre.
Le fondement juridique et doctrinal
L’amortissement de l’usufruit temporaire s’appuie sur la doctrine comptable comme sur la jurisprudence administrative. L’usufruit est par nature un droit amortissable, quel que soit l’actif sur lequel il porte, dès lors qu’il est temporaire et qu’il figure à l’actif d’une entreprise.
La jurisprudence a toutefois posé une réserve constante, l’amortissement n’est admis que si l’usufruit a été constitué dans l’intérêt économique réel de l’entreprise, ce qui suppose une perception effective de flux et un prix d’acquisition justifié.
Le calcul de l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire de SCPI
Découvrez plus en détail la méthode de calcul de l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire de SCPI.
La base amortissable et la valeur de l’usufruit
La base d’amortissement correspond au prix d’acquisition de l’usufruit, frais inclus. Ce prix résulte de la clé de répartition économique retenue, en pratique fixée par la société de gestion pour chaque SCPI proposant le démembrement. Cette clé repose sur une valorisation économique, fondée sur l’actualisation des distributions attendues sur la durée du démembrement, corrigée d’un taux d’actualisation. Elle intègre le rendement projeté, la durée, la qualité du patrimoine et les conditions de marché.
Cette valeur économique se distingue du barème forfaitaire de l’article 669 II du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement. Ce barème forfaitaire s’applique aux droits d’enregistrement et à la valorisation à l’IFI, mais ne détermine pas le prix d’acquisition, qui suit la clé de répartition commerciale. Ces deux valorisations diffèrent fréquemment, la clé économique se situant souvent au-delà du forfait fiscal pour une durée équivalente. Retenez donc que la base amortissable est bien le prix effectivement acquitté.
La durée d’amortissement
La durée d’amortissement s’aligne sur la durée de l’usufruit. Un usufruit acquis pour dix ans s’amortit sur dix ans, un usufruit de cinq ans sur cinq ans. Le point de départ est la date d’acquisition du droit, ce qui conduit à proratiser la dotation de la première année lorsque l’acquisition intervient en cours d’exercice.
Notez que l’usufruit constitué au profit d’une société ne peut excéder trente ans. Dans la pratique, un démembrement temporaire de parts de SCPI peut s’envisager sur trois à vingt ans, selon les possibilités ouvertes par la société de gestion.
La dotation annuelle
L’amortissement est linéaire. La dotation annuelle s’obtient en divisant la base amortissable par la durée du droit. Une durée courte concentre l’amortissement sur peu d’exercices et génère une dotation annuelle élevée, propre à effacer rapidement une part importante des revenus imposables. Une durée longue étale la charge et produit une dotation annuelle plus modérée, mais sur une période étendue. L’arbitrage de durée est donc au cœur de la stratégie, et se règle en fonction des besoins de trésorerie de la société et de son horizon.
L’effet fiscal pendant la durée de l’usufruit
Voici comment fonctionne l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour neutraliser la fiscalité sur vos revenus fonciers.
La déductibilité de la dotation
La dotation aux amortissements constitue une charge qui vient en déduction du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés. Elle réduit l’assiette de l’impôt sans correspondre à un décaissement de l’exercice, puisqu’elle traduit la consommation d’un actif acquis antérieurement.
La neutralisation des revenus de SCPI
L’usufruitier perçoit l’intégralité des distributions attachées aux parts pendant la durée du démembrement. Ces revenus sont imposables à l’IS. La dotation aux amortissements vient précisément les compenser.
Lorsque la dotation approche le montant des revenus perçus, le résultat fiscal tiré de l’opération devient faible, voire nul, tout en laissant à la société une trésorerie disponible. C’est cette mécanique qui distingue l’usufruit temporaire à l’IS d’une simple détention de parts.
Résultat comptable et trésorerie, une distinction à conserver
La dotation réduit le résultat, non la trésorerie. La société encaisse les distributions et supporte, en regard, une charge purement comptable. Il en résulte un décalage entre le résultat fiscal affiché, minoré par l’amortissement, et la trésorerie réellement dégagée. Cette lecture est indispensable pour apprécier l’opération, qui combine un allègement de l’impôt et une génération de flux.
Exemple chiffré
Les valeurs ci-dessous sont fournies à titre d’illustration et ne constituent pas des données réelles de fonds. Les clés de répartition retenues doivent être vérifiées auprès de la société de gestion concernée. Le taux d’IS dépend de la situation propre à chaque société.
L’hypothèse retenue est celle d’une société soumise à l’IS au taux de 25 %, acquérant l’usufruit temporaire de parts de SCPI dont la valeur en pleine propriété s’élève à 300 000 €, pour un rendement annuel supposé de 5 %, soit 15 000 € bruts de distributions perçues chaque année par l’usufruitier. Deux durées sont comparées.
| Paramètre | Usufruit 5 ans | Usufruit 10 ans |
|---|---|---|
| Clé de répartition retenue | 20 % | 33 % |
| Prix de l'usufruit (base amortissable) | 60 000 € | 100 000 € |
| Amortissement annuel | 12 000 € | 10 000 € |
| Revenus SCPI perçus par an | 15 000 € | 15 000 € |
| Résultat imposable annuel | 3 000 € | 5 000 € |
| IS annuel au taux de 25 % | 750€ | 1 250 € |
| IS annuel sans amortissement | 3 750 € | 3 750 € |
| Économie d'IS annuelle | 3 000 € | 2 500 € |
La durée courte génère une dotation annuelle plus forte, donc une neutralisation plus marquée des revenus et une économie d’IS annuelle supérieure, en contrepartie d’un investissement initial plus faible mais récupéré plus vite. La durée longue mobilise un capital plus important et étale l’avantage sur davantage d’exercices. Le choix dépend de l’horizon de la société et de sa capacité à immobiliser de la trésorerie.
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L’extinction de l’usufruit
Au terme convenu, l’usufruit s’éteint. Le droit a été intégralement amorti, sa valeur nette comptable est nulle. L’extinction ne donne lieu ni à une cession ni à une reprise imposable, puisqu’il n’existe plus aucune valeur à constater à l’actif. La société usufruitière ne dégage donc aucune plus-value à ce titre.
Simultanément, le nu-propriétaire recouvre automatiquement et sans versement complémentaire la pleine propriété des parts, par le seul effet de l’extinction de l’usufruit.
Lorsque le nu-propriétaire est le dirigeant à titre personnel, il se retrouve pleinement propriétaire de parts dont il n’aura acquis que la nue-propriété, l’usufruitier ayant supporté le coût du droit temporaire.