Lorsqu’un bien est démembré, l’usufruitier détient le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété sans en avoir la jouissance. Reste à déterminer combien vaut chacun de ces deux droits aux yeux de l’administration fiscale. C’est le rôle du barème de l’usufruit, fixé par l’article 669 du Code général des impôts, qui répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon une grille forfaitaire. Inchangé depuis la loi de finances pour 2004, ce barème demeure pleinement applicable en 2026.
Qu’est-ce que le barème de l’usufruit et à quoi sert-il ?
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI attribue à l’usufruit et à la nue-propriété une quote-part de la valeur du bien en pleine propriété. Il entre en jeu pour le calcul des impôts, notamment lors d’une transmission de patrimoine.
Une référence obligatoire pour le calcul des impôts
Pour un usufruit viager, c’est-à-dire attaché à la vie de son titulaire, cette répartition dépend de l’âge révolu de l’usufruitier au jour de l’opération. Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit de jouissance est appelé à durer, et plus la valeur de l’usufruit est élevée.
À l’inverse, la nue-propriété transmise à des enfants pèse d’autant plus lourd que l’usufruitier avance en âge. On retrouve cette logique dans les donations avec réserve d’usufruit, les successions ou encore la vente en viager occupé, où le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage.
Au regard des impôts, le recours au barème fiscal prévu par la loi n’est pas facultatif. Il s’impose pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, autrement dit pour le calcul des droits de donation et de succession portant sur un bien démembré. C’est là son application la plus fréquente, et la raison pour laquelle il structure la plupart des stratégies de transmission anticipée.
Son champ ne s’arrête pas aux transmissions gratuites. Le barème sert également au calcul des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, y compris lors de mutations à titre onéreux. La vente d’une nue-propriété ou d’un usufruit relève ainsi du barème de l’article 669 du CGI pour la détermination des droits dus à l’administration fiscale, même si le prix convenu entre les parties peut être fixé différemment (voir plus loin).
Le cas particulier de l’IFI après une succession
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la règle diffère. L’article 968 du CGI prévoit que le bien démembré est en principe imposé dans le seul patrimoine de l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n’ayant alors rien à déclarer. Ce mécanisme s’illustre facilement dans le cadre d’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit : l’IFI reste à la charge de l’usufruitier donateur.
Par exception, dans certaines situations strictement encadrées, dont l’usufruit légal recueilli par le conjoint survivant au titre de l’article 757 du Code civil, l’assiette de l’IFI est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI, qui retrouve alors toute son utilité pour déterminer la part imposable de chacun.
Quand recourir à la valeur économique de l’usufruit plutôt qu’au barème fiscal ?
Enfin, le barème fiscal n’a pas vocation à refléter la valeur réelle de marché de l’usufruit. Il s’agit d’un forfait.
Pour une transaction, en particulier la vente d’un bien démembré, les parties peuvent retenir une évaluation économique de l’usufruit, fondée sur les revenus attendus et la durée du droit, souvent plus fidèle à sa valeur véritable.
Cette valeur économique gouverne alors le prix, tandis que le barème de l’article 669 continue de servir au calcul des droits d’enregistrement.
Le barème fiscal de l’usufruit viager (article 669 I du CGI)
Tableau complet
Pour un usufruit viager, la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété se lisent directement dans le tableau ci-dessous, en fonction de l’âge révolu de l’usufruitier au jour de l’acte ou de la mutation. Les deux droits restent toujours complémentaires, leur somme reconstituant 100 % de la valeur du bien.
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Source : article 669 I du CGI
Le barème raisonne par âge révolu, si bien qu’une personne qui vient d’atteindre 61 ans bascule dans la tranche des 61 à 70 ans et voit son usufruit valorisé à 40 %, contre 50 % la veille de son anniversaire.
Exemples de calcul
Prenons un parent de 62 ans qui donne à ses enfants la nue-propriété d’un appartement évalué à 400 000 €, tout en conservant l’usufruit. À cet âge, l’usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %. La donation porte donc sur 240 000 €, et non sur la valeur totale de l’appartement. L’usufruit conservé, valorisé à 160 000 €, n’entre pas dans l’assiette taxable et rejoindra la nue-propriété en franchise de droits au décès du parent.
Le même geste réalisé plus tard coûte davantage. Si ce parent attend d’avoir 72 ans, l’usufruit tombe à 30 % et la nue-propriété grimpe à 70 %, soit 280 000 €. La base taxable de la donation augmente ainsi de 40 000 € pour un bien de valeur identique, sous le seul effet de l’âge. Cet écart illustre l’intérêt d’anticiper les donations démembrées.
Le barème fiscal de l’usufruit temporaire (article 669 II du CGI)
Lorsque l’usufruit n’est pas viager mais consenti pour une durée déterminée, le barème obéit à une autre règle. L’usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement possible et sans considération de l’âge de l’usufruitier.
Cela signifie que toute décennie commencée compte pour une tranche entière, un usufruit de douze ans étant valorisé comme un usufruit de vingt ans. La durée maximale retenue étant de trente ans, le barème fiscal de l’usufruit temporaire comporte donc trois tranches :
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Source : article 669 II du CGI
La doctrine fiscale, s’appuyant sur la réponse ministérielle de Broissia n°13030 du 27 juin 1994, ajoute une limite à cette méthode de calcul. La valeur de l’usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle qui résulterait du barème viager appliqué au même usufruitier.
Concrètement, un usufruit consenti pour trente ans est en principe évalué à 69 %, mais si son titulaire est âgé de 68 ans, son usufruit viager ne vaudrait que 40 %. C’est ce plafond de 40 % qui s’applique alors, et non les 69 % du barème temporaire.
Découvrez les meilleurs investissements en nue-propriété avec nos conseillers
Par téléphone du lundi au vendredi
Par email à tout moment