Lors de la vente d’un bien immobilier détenu en plein propriété, résidence principale mise à part, la plus-value est imposée selon un barème bien défini.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bien démembré, les règles sont plus complexes. De même, la question de la répartition de cette imposition entre nu-propriétaire et usufruitier se pose…
Règles générales de l’imposition sur la plus-value immobilière
Classiquement, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. En cas de résultat positif, il y a donc un gain qui est imposé au taux de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Ces taux de fiscalité s’appliquent sur la plus-value après un abattement en fonction de la durée de détention du bien. En effet, après 5 années de détention, la plus-value imposable est calculée selon le barème suivant :
Source : Le site officiel de l’administration française
Exemple Si vous revendez un bien détenu depuis 10 ans en réalisant une plus-value de 20.000€, vous serez fiscalisés de la façon suivante : Ce calcul à 2 vitesses aboutit à une exonération totale d’imposition sur la plus-value au bout de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les différentes possibilités de cession d‘un bien démembré
Si ce barème s’applique pour tous les biens immobiliers vendus par un plein propriétaire, qu’en est-il d’un bien démembré ?
Il convient alors de distinguer plusieurs cas de figure :
1- Cession de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien détenu par un plein propriétaire
Dans le cas de la cession du droit d’usufruit ou de la seule nue-propriété par un vendeur ayant acquis au préalable le bien en plein propriété, le prix d’achat du droit concerné est déterminé en fonction du prix de cession théorique en pleine propriété auquel s’applique le barème de l’article 669 du CGI. Cela aboutit ainsi à une clé de répartition entre valeur d’usufruit et de nue-propriété.
Ce partage des valeurs est déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier :
| Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90 % |
2- Cession d’un bien en pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété
Le cas de la vente d’un bien après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété est une situation relativement fréquente suite à une succession. En effet, il peut s’agir d’un bien dont le vendeur a été nu-propriétaire et ce dernier décide de le céder après le décès de l’usufruitier. L’immeuble est alors vendu en pleine propriété.
Le prix de cession est fixé librement par le vendeur. Le sujet ici est de déterminer la valeur de la plus-value immobilière. Dans le cas où la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux, c’est-à-dire achetés tous deux, il s’agira simplement de la différence entre prix de cession et prix d’achats initiaux.
Mais lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction (héritage), on considère son prix d’acquisition comme nul. Pour déterminer la valeur de la plus-value imposable, on prend néanmoins comme référence la valeur de la pleine propriété au moment de la donation de la nue-propriété au cédant.
3- Cession conjointe de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien démembré
Dans le cas d’une vente conjointe des 2 composantes de la pleine propriété par l’usufruitier et le nu-propriétaire, le prix est alors ventilé pour faire apparaître séparément la valeur de cession de chacun.
4- Cession de la nue-propriété ou de l’usufruit détenu isolément par le vendeur
Enfin, si le droit cédé, nue-propriété ou usufruit, a été acquis isolément avant d’être vendu, le prix est fixé librement entre acheteur et vendeur avec possibilité d’utiliser un calcul basé sur la valorisation économique de l’usufruit ou la valorisation fiscale du barème de l’article 669 du CGI tenant compté de l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.
Comment déterminer l’abattement sur la plus-value immobilière d’un bien démembré ?
Une fois la vente effectuée et la plus-value identifiable, il reste donc à calculer l’abattement sur la plus-value immobilière. Pour cela, il convient de bien identifier la durée de détention.
Le principal général est le suivant : Le délai de détention court à compter de la date d’acquisition des droits démembrés dans le cadre d’une vente isolée ou à partir de la date d’acquisition de l’immeuble en pleine propriété le cas échéant.
Enfin, dans le cas d’une vente d’un bien après réunification de la pleine propriété, comme c’est souvent le cas, la durée de détention doit être comptabilisée à partir de l’acquisition la plus ancienne entre nue-propriété et usufruit. Il s’agit alors souvent de la nue-propriété si cela fait suite à une donation succession, et cela s’entend indifféremment qu’elle ait été acquise initialement à titre onéreux, à titre gratuit ou par extinction.
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