Le calcul des droits d’une donation de nue-propriété

Transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier de son vivant peut avoir du sens pour optimiser la gestion d’un patrimoine. Zoom sur le calcul des droits d’une donation de nue-propriété.

Le calcul des droits de donation

Avant d’aborder le cas précis du calcul des droits de donation de nue-propriété, voici quelques rappels utiles sur la fiscalité d’une donation.

L’abattement fiscal sur la donation

Pour calculer les droits de donation, on commence par appliquer un abattement fiscal, s’il est disponible. Dans le cas d’une donation de parent à enfant, il s’élève à 100 000 € maximum. Une fois pleinement utilisé, il est reconstitué après 15 ans.

Selon le lien de parenté entre donateur et donataire, le montant de l’abattement varie. Le tableau suivant récapitule les abattements accessibles pour une donation à un proche :

Barème des droits de donation

Une fois l’abattement fiscal déduit, la valeur de la donation est soumise au barème des droits de donation.

Ici, on distingue quatre situations possibles :

• En ligne directe, à un enfant ou petit-enfant ;
• Donation entre conjoints ou partenaires de Pacs ;
• À un frère ou une soeur ;
• Les liens de parenté du 3ème degré (neveux/nièces) et du 4ème degré (cousins germains, petits neveux/nièces).

Droits de donation en ligne directe

Droits de donation entre conjoints

Droits de donation entre frères et soeurs

Droits de donation 3ème et 4ème degré

Ici, on applique simplement un taux d’imposition uniforme de 55 %. Notez qu’en cas de donation à un tiers, sans lien de parenté, le taux s’élève à 60 %.

Comment calculer les droits de donation en nue-propriété

Dans le cas précis du calcul des droits d’une donation en nue-propriété, il faut considérer la valeur de celle-ci dans un premier temps. Celle-ci est déterminée différemment selon s’il s’agit d’un démembrement viager ou d’un démembrement temporaire.

Nue-propriété en démembrement viager

Dans le cadre habituel d’un démembrement viager, les parents détenteurs d’un bien immobilier procèdent à la donation de la nue-propriété de celui-ci à leurs enfants. Ils conservent pour leur part l’usufruit du bien et peuvent continuer à y vivre.

Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété. Ils n’ont pas de droits de succession à payer à ce titre, car la fiscalité s’applique à la donation de la nue-propriété.

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété transmise aux enfants, on se réfère au barème fiscal de l’usufruit viager :

Exemple

Un père âgé de 75 ans transmet la nue-propriété de sa résidence principale d’une valeur de 300 000 € à ses deux enfants. La valeur de la nue-propriété est donc évaluée à 210 000 € (70 % de 300 000 €).

Chaque enfant reçoit une part égale, soit 105 000 €. Les droits de donation sont calculés sur 5 000 € après déduction de l’abattement de 100 000 €. Chaque enfant devra payer 250 € de fiscalité (5 % de 5 000 €) sur la transmission de la résidence principale paternelle.

Nue-propriété en démembrement temporaire

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, vous pouvez investir dans l’immobilier en nue-propriété. En optant pour un programme immobilier en démembrement, vous achetez la nue-propriété d’un appartement en bénéficiant d’une décote sur le prix d’acquisition (35 % le plus souvent).

À la fin du démembrement temporaire, le bien vous appartient pleinement et vous en disposez comme bon vous semble. Avant cela, sa jouissance revient à l’usufruitier, qui met le logement en location.

Durant la période de démembrement, vous pouvez toutefois mettre la nue-propriété en vente. De même, vous pouvez la transmettre à un enfant avec une donation. Il obtiendra alors la pleine propriété à votre place à l’issue du démembrement temporaire.

Dans ce cas précis, le calcul des droits sur la donation de nue-propriété se base sur :

• La valeur de la pleine propriété ;
• La durée restante jusqu’à la fin du démembrement temporaire ;
• Le barème fiscal de l’usufruit temporaire, présenté dans le tableau ci-dessous.

Exemple

Une mère investit dans un programme immobilier en démembrement. Pour 130 000 €, elle acquiert la nue-propriété d’un appartement valorisé à 200 000 € en pleine propriété.

Le démembrement temporaire court sur 15 ans. 3 années après l’acquisition, la mère transmet la nue-propriété à sa fille. En appliquant le barème fiscal de l’usufruit viager à la valeur de la pleine propriété, on retient un abattement de 46 % sur la transmission pour obtenir un montant de 108 000 € (200 000 – 46 % de 200 000).

Après déduction de l’abattement de 100 000 € pour une donation de parent à enfant, la fille devra payer 400 € de droits de donation (5 % de 8 000 €). Dans 12 ans, elle deviendra pleinement propriétaire de l’appartement.