Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

Les modalités de calcul de la valeur de la nue-propriété varient selon les circonstances : démembrement viager, succession, investissement immobilier. Voici le récapitulatif des règles de calcul de la nue-propriété à connaître.

Différents modes de calcul de la nue-propriété

Calculer la valeur de la nue-propriété répond à des règles précises, qui dépendent de la situation considérée. On peut distinguer à ce titre :

• La transmission de la nue-propriété de son vivant, par démembrement viager ou plus rarement par démembrement temporaire ;
• L’héritage de la nue-propriété à la succession ;
• L’investissement dans la nue-propriété via un programme immobilier ;
• L’investissement dans des parts de SCPI en nue-propriété.

Pour rappel, calculer la valeur de la nue-propriété s’avère indispensable dès lors que l’on procède au démembrement d’un bien, immobilier ou autre. Le démembrement consiste à séparer :

• La nue-propriété, soit le droit de détenir le bien, mais pas d’en tirer les fruits ;
• Et l’usufruit, qui permet de profiter du bien sans en avoir la pleine propriété.

Chaque droit correspond à une partie de la valeur de la pleine propriété. À la fin du démembrement, cette dernière exclusivement revient au nu-propriétaire.

Démembrement viager et calcul de la valeur de la nue-propriété

Le démembrement viager permet de séparer la propriété d’un bien pour en transmettre la nue-propriété de son vivant. Cela permet notamment d’optimiser la succession, en limitant le poids de l’impôt pour les héritiers.

Typiquement, ce montage sert à des parents qui souhaitent donner la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants de leur vivant, tout en conservant l’usufruit pour garder l’usage du logement. Au décès des parents, les enfants nus-propriétaires récupèrent le bien sans payer de droits de succession supplémentaires, en sachant que des droits de donation peuvent être dus sur la donation de la nue-propriété.

Le calcul de la valeur de la nue-propriété se fait selon l’âge de l’usufruitier, sur la base du barème fiscal de l’usufruit. Il figure à l’article 669 du code général des impôts :

Notez que pour la donation d’un droit d’usufruit temporaire, on applique une autre règle de calcul, avec le barème fiscal de l’usufruit temporaire, issu également de l’article 669 du code général des impôts :

À la succession, calcul de la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal de l’usufruit viager

Le démembrement de propriété peut intervenir à l’occasion de la succession. Dans le schéma le plus classique, le conjoint survivant reçoit tout ou partie des biens du défunt en usufruit. La nue-propriété revient alors aux héritiers réservataires du défunt, ses enfants.

La nue-propriété héritée par les enfants est soumise à la fiscalité des successions. Pour calculer la valeur de la nue-propriété, on s’appuie sur le barème fiscal de l’usufruit viager, détaillé plus haut, en prenant compte de l’âge du conjoint survivant à la date du démembrement.

Pour illustrer ce fonctionnement, prenons un exemple :

• Suite au décès du premier parent, sa succession (300 000 €) se répartit entre son conjoint survivant (âgé de 85 ans) et ses enfants.
• Le conjoint survivant opte pour recevoir 100 % des biens du défunt en usufruit. Les enfants obtiennent donc 100 % en nue-propriété.
• La valeur de la nue-propriété correspond à 80 % de la pleine propriété, en vertu du barème de l’article 669 du code général des impôts.
• Avec ce calcul, on obtient une nue-propriété valorisée à 240 000 €. Partagée entre deux enfants, cela représente 120 000 € par enfant, et 20 000 € taxables aux droits de succession si l’abattement de 100 000 € est pleinement disponible.
• Au décès du deuxième parent, les enfants récupèrent la pleine propriété des biens, sans payer de droits de succession supplémentaires.

À titre de comparaison, une succession de 300 000 € en pleine propriété répartie entre les 2 enfants aboutirait, après déduction de l’abattement de 100 000 €, à la taxation de 50 000 €, au lieu de 20 000 €, dans la même situation.

Quel mode de calcul pour un investissement immobilier en nue-propriété ?

Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier constitue un montage patrimonial intéressant lorsqu’il est adapté à la situation de l’investisseur. L’acquisition se fait avec une décote de prix, en contrepartie d’une période de démembrement durant laquelle un bailleur professionnel usufruitier met le bien en location.

Dans ce cadre, le calcul de la valeur de la nue-propriété varie selon chaque programme immobilier. Il n’y a pas de règle de calcul fixée dans la loi, contrairement au démembrement viager ou à la succession.

D’une manière générale, la valeur de la décote a vocation à compenser les revenus locatifs non perçus par le nu-propriétaire durant le démembrement. Il existe des variations d’un programme à un autre, mais elles restent assez faibles.

En moyenne, on peut retenir que pour un investissement en démembrement immobilier sur 15 ans, la décote accordée à l’acquéreur de la nue-propriété s’élève à 35 %. Cela signifie donc que la valeur de la nue-propriété est estimée à 65 %.

Pour les SCPI en nue-propriété, un calcul selon une clé de répartition précise

Pour investir dans l’immobilier en nue-propriété, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution alternative à l’acquisition d’un bien.

Plus flexibles, elles affichent un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros seulement. Surtout, l’investisseur peut choisir lui-même la durée de démembrement qui lui convient, de 3 à 20 ans dans la plupart des cas. Durant cette période, les revenus locatifs sont versés à l’usufruitier. Puis, le nu-propriétaire commencera à percevoir les dividendes à la fin du démembrement.

Le calcul de la valeur de la nue-propriété des parts de SCPI se base sur la clé de répartition de chacune d’entre elles. La clé de répartition d’une SCPI est fixée indépendamment par sa société de gestion, dans le but de rendre l’acquisition de la nue-propriété et celle de l’usufruit attractives pour les deux parties.

Si chaque clé de répartition peut être différente, elles suivent toutes le même principe : plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de la nue-propriété est réduite. À l’inverse, sur les démembrements de plus courte durée, la valeur de la nue-propriété est plus élevée.