Comment financer un investissement immobilier en nue-propriété à crédit ?

Financer un investissement immobilier en nue-propriété à crédit peut s’envisager, qu’il s’agisse de l’achat d’un bien immobilier ou de parts de SCPI.

Peut-on financer un investissement immobilier en nue-propriété à crédit ?

Financer un investissement immobilier en nue-propriété peut se faire à l’aide d’un crédit immobilier. Cela signifie que l’acquisition peut se concrétiser à l’aide d’un emprunt bancaire, à condition d’avoir une excellente capacité de remboursement, et sous réserve d’acceptation du dossier.

Pas de loyers pour compenser les mensualités

La différence principale avec le financement d’un investissement immobilier classique repose sur l’absence de revenus locatifs. En effet, détenir la nue-propriété du bien ne permet pas d’encaisser les loyers générés par sa mise en location : ces revenus reviennent uniquement à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement.

Ainsi, l’investissement en nue-propriété ne permet pas de générer des revenus à même d’absorber une partie des mensualités de remboursement. Il faut donc pouvoir apporter des garanties suffisantes à la banque pour obtenir le crédit immobilier en l’absence de revenus locatifs liés à l’investissement.

Rappelons qu’à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et commence donc à percevoir des loyers. Il peut également choisir de revendre le bien pour encaisser une plus-value. Dernière possibilité : faire de ce bien sa nouvelle résidence principale ou secondaire.

Crédit amortissable ou crédit in fine

Pour financer un investissement immobilier en nue-propriété à l’aide d’un emprunt, deux solutions peuvent être étudiées :

• Le crédit immobilier amortissable classique, avec remboursement du capital et des intérêts d’emprunt chaque mois ;
• Le crédit in fine, qui prévoit le remboursement des seuls intérêts jusqu’à l’échéance du prêt, avant de procéder au remboursement du capital en une seule fois.

Un emprunt in fine peut avoir du sens pour financer un achat en nue-propriété. Par exemple, pour un achat dans un programme immobilier de nue-propriété avec démembrement de 15 ans, il est possible d’aligner la durée du prêt et celle du démembrement.

De cette façon, pour un investisseur qui projette de revendre la pleine propriété du bien à l’issue du démembrement, l’argent de la vente lui permettrait de rembourser l’intégralité du capital.

Rappelons néanmoins que la valorisation du bien peut fluctuer dans le temps, y compris négativement. Ce risque est néanmoins plus limité par rapport à un achat immobilier traditionnel. L’acquisition de la nue-propriété se fait avec une décote importante, de l’ordre de 35 % pour un démembrement de 15 ans, en moyenne. Il faudrait donc subir une baisse de valorisation dramatique pour revendre le bien à perte.

De même, la revente du bien peut prendre plus de temps que prévu, ce qui peut compliquer le remboursement d’un prêt in fine ou celui d’un crédit amortissable par anticipation.

Déduction des intérêts d’emprunt sous conditions

Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Cette déduction fiscale permet de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux à payer sur les loyers encaissés.

Avec un financement à crédit d’un investissement en nue-propriété, la donne s’avère différente. D’une part, la nue-propriété ne produit pas de revenus fonciers. D’autre part, si l’investisseur perçoit des revenus fonciers provenant d’autres investissements immobiliers, la déduction fiscale des intérêts d’emprunt n’est pas garantie.

Il faut en effet distinguer 3 cas selon la nature de l’usufruit retenue dans le programme d’investissement :

• Usufruit locatif social (ULS) : déduction des intérêts d’emprunt autorisée systématiquement pour l’investisseur nu-propriétaire ;
• Usufruit locatif intermédiaire (ULI) : déduction fiscale des intérêts possible, si l’usufruitier est un bailleur social ;
• Usufruit locatif libre (ULL) : pas de déduction fiscale pour le nu-propriétaire.

Nue-propriété de parts de SCPI, un placement immobilier finançable à crédit

Une autre façon d’investir dans l’immobilier en nue-propriété consiste à se tourner vers les parts de SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier proposent habituellement le démembrement des parts, ce qui permet d’en acquérir la nue-propriété.

Comme dans le cadre d’un investissement immobilier physique, le prix d’achat bénéficie d’une décote et les loyers sont versés uniquement à l’usufruitier. Ce dernier point complique davantage l’obtention d’un financement à crédit auprès d’une banque, en particulier une banque traditionnelle.

D’une manière générale, financer un investissement SCPI en nue-propriété à crédit requiert :

• Un profil d’emprunteur très solide, avec un patrimoine déjà développé et des revenus importants ;
• Un apport personnel conséquent ;
• Des garanties supplémentaires (nantissement des parts ou hypothèque) le cas échéant.

En ce qui concerne le type de crédit envisageable pour financer un investissement SCPI en nue-propriété, il faut retenir :

• Le crédit à la consommation, dans la limite de 75 000 € maximum et pour des durées de démembrement courtes (7 ou 10 ans maximum) ;
• L’emprunt bancaire amortissable classique ;
• Le crédit in fine.

À l’issue du démembrement, l’investisseur peut demander la revente des parts, s’il souhaite notamment se servir du produit de cette vente pour rembourser le crédit. D’une manière générale, ce type de placement reste néanmoins plus utilisé afin de commencer à percevoir les revenus versés par les SCPI, en particulier une fois à la retraite.

Peut-on financer un investissement immobilier en nue-propriété sans crédit ?

Financer un investissement en nue-propriété sans recourir à l’emprunt s’avère possible.

En ce qui concerne l’achat d’un bien, cela limite quelque peu les possibilités. Il faut en effet pouvoir financer l’intégralité de l’opération sur ses fonds propres. Les programmes les plus accessibles affichent des tickets d’entrée inférieurs à 100 000 €, mais il faut tout de même débourser plusieurs dizaines de milliers d’euros pour signer l’acquisition.

Pour investir dans la nue-propriété sans crédit, il est plus simple de se tourner vers les SCPI. Les tickets d’entrée s’avèrent plus abordables et la pierre papier offre plus de flexibilité, pour choisir la durée de démembrement entre 3 et 20 ans par exemple. L’investisseur peut également répartir son investissement sur différents véhicules, plutôt qu’un seul bien : il peut ainsi cibler plusieurs des meilleures SCPI pour investir en nue-propriété.

De même, il est possible d’investir petit à petit, avec des versements programmés en SCPI. Notons que de nouvelles SCPI proposent désormais la possibilité d’investir avec une échéance de fin de démembrement fixe, et une décote dégressive dans le temps. De cette façon, la fin du démembrement intervient à la même date, quand bien même les parts ont été achetées de façon décalée dans le temps.