Les prix élevés et la lourde fiscalité des revenus fonciers peuvent freiner les envies des potentiels investisseurs immobiliers. Il existe toutefois une technique permettant d’éviter ces deux problèmes, sous réserve qu’elle corresponde bien aux attentes de l’acheteur.
Investir en nue-propriété : un prix moins élevé, une fiscalité plus favorable
L’investissement immobilier reste un moyen privilégié par de nombreux Français pour constituer un patrimoine durable. Néanmoins, les prix élevés peuvent en contrarier plus d’un. Sans compter le poids de la fiscalité, qui peut s’avérer considérable entre l’imposition des revenus fonciers, la taxe foncière ou encore l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Il existe cependant une technique relativement peu connue pour contourner, autant que faire se peut, ces problèmes : l’investissement immobilier en nue-propriété. Ce mode d’acquisition revient à séparer la nue-propriété du bien, c’est-à-dire la détention des murs, de son usufruit, soit le droit de l’utiliser. Vous achetez la nue-propriété tandis que l’usufruit temporaire revient à un tiers (bailleur institutionnel), qui mettra le logement en location jusqu’à la fin programmée du démembrement.
En ayant recours à un achat via un programme immobilier en démembrement, vous pouvez :
- Acquérir la nue-propriété d’un bien neuf, en ne payant qu’une partie du prix de la pleine propriété (65 % par exemple), en sachant que vous récupérez cette pleine propriété à l’échéance du démembrement ;
- Éviter la fiscalité sur les revenus fonciers et la propriété immobilière pendant toute la période de démembrement.
Avec un investissement en nue-propriété, vous bénéficiez donc à la fois d’un prix réduit sur l’acquisition, compensant l’absence temporaire d’usufruit, et d’une fiscalité beaucoup plus favorable, celle-ci restant à la charge de l’usufruitier. En contrepartie, vous devez patienter pour récupérer la pleine propriété et donc la possibilité de disposer du bien comme bon vous semble.
A noter également que l’investissement via des programmes de démembrement immobilier peut vous aider à cibler des logements de grande qualité dans des emplacements privilégiés. Pour en savoir plus, prenez contact avec l’un de nos conseillers.
Ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier en nue-propriété
Si l’investissement en nue-propriété permet d’acheter de l’immobilier moins cher et sans fiscalité pendant la période de démembrement, il faut souligner que ce type de montage patrimonial répond à des besoins spécifiques. En premier lieu, votre acquisition ne vous permet pas de jouir immédiatement du bien : vous ne pouvez pas y vivre ou le mettre en location avant la fin du démembrement. Pendant cette période, c’est à l’usufruitier que reviennent ces droits.
Ce dernier prend alors tout en charge, hors cas particuliers. De plus, il est légalement tenu de restituer le bien en bon état au nu-propriétaire à l’issue du démembrement. Théoriquement, ce point pourrait constituer une source d’inquiétude pour l’investisseur nu-propriétaire. Cependant, en passant par un programme immobilier, vous confiez l’usufruit à un bailleur professionnel, généralement expérimenté à ce type d’usage, qui a tout intérêt à remplir sa part du contrat.
Autre point important, la période de démembrement est assez longue. En moyenne, les programmes d’investissement en nue-propriété prévoient une durée de 15 ans, qui correspond en général à une décote de 35 % sur le prix d’acquisition de la nue-propriété. Autrement dit, pour le nu-propriétaire, l’opération doit nécessairement s’envisager sur le long terme. Notons toutefois qu’un tel horizon d’investissement n’est pas spécialement inhabituel pour un placement immobilier.
Pour conclure, rappelons qu’à l’échéance du démembrement immobilier, vous récupérez la pleine propriété du bien. Vous pouvez alors, selon votre choix :
- Vous installer dans le logement ;
- Le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires ;
- Le revendre afin d’encaisser une plus-value dans des conditions favorables.
Pour vérifier si ce type d’investissement correspond à vos besoins et bénéficier d’un accompagnement professionnel dans vos démarches, vous pouvez contacter nos conseillers.
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