Comment optimiser un déficit foncier avec le démembrement SCPI ?

Comment optimiser un déficit foncier avec le démembrement SCPI

Rappel sur les règles de calcul du déficit foncier

Tout investissement locatif génère des revenus, théoriquement réguliers, par le biais des loyers perçus. Dans le cadre d’une location nue, c’est-à-dire que la maison ou l’appartement est loué tel quel, sans avoir été équipé préalablement de mobilier, les loyers générés sont qualifiés de revenus fonciers.
D’autre part, tout bien immobilier entraîne des dépenses liées aux charges usuelles, à l’entretien, aux travaux rendus nécessaires au fil du temps. Ces dépenses ainsi que les impôts locaux (taxes foncières) sont déductibles fiscalement des loyers.
Lorsqu’on fait la différence entre les revenus et les charges, on obtient un résultat qualifié de bénéficie foncier s’il est positif, ou de déficit foncier s’il est négatif.

Le détenteur d’un bien immobilier mis en location se retrouve en déficit foncier lorsque ses charges excèdent ses revenus. Il s’agit bien entendu d’une situation temporaire généralement engendrée par des dépenses exceptionnelles dues à d’importants travaux.

De même que le bénéfice foncier vient s’ajouter aux revenus imposables sur la déclaration de revenus, le déficit foncier est lui aussi reportable mais dans la limite de 10.700€. Mais seul le déficit foncier engendré par les charges déductibles est concerné. Les principales charges non-déductibles sont les intérêts d’emprunt. Tout le déficit excédant les 10.700€ et provenant des charges déductibles s’ajoute ainsi aux charges non-déductibles pour former une réserve de déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple :Un investisseur possède des biens immobiliers qu’il loue nus, voici le détail de ses revenus fonciers :

  • Revenus bruts = 5.000€
  • Frais et charges déductibles = 50.000€
  • Intérêts d’emprunt = 8.000€
  • Déficit foncier global = 53.000€ 

Sachant que les intérêts d’emprunt viennent en premier compenser les revenus bruts, le déficit foncier va donc provenir à hauteur de 3.000€ des intérêts d’emprunt et la fraction relative aux charges de 50.000€ reste intacte et non-utilisée.
On va donc prendre 10.7000€ des 50.000€ et les déduire du revenu global du propriétaire. Les 39.300€ restants vont s’ajouter aux 3.000€ d’intérêts emprunt restants pour former un stock de 42.300€ qui sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ce déficit foncier peut donc être reportable d’année en année. Mais il peut aussi être optimiser en mettant en place des investissements immobilier, notamment en démembrement.

Les 2 types de démembrement immobilier

Le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en 2 parties : la nue-propriété et l’usufruit.
La personne détenant la nue-propriété reste propriétaire des murs alors que l’usufruitier va pouvoir percevoir les revenus générés par le bien ou carrément l’occuper pour y vivre.

Le démembrement peut se concevoir de façon permanente, on parle alors de démembrement viager. On est généralement dans le cadre d’une transmission de patrimoine : typiquement, des parents à la retraite qui n’ont plus l’intention de déménager de leur résidence principale cèdent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants. En restant usufruitiers, les parents conservent l’usage complet de leur maison mais anticipent leur succession en cédant une partie de leur bien, la nue-propriété en l’occurrence, à leurs enfants. En agissant ainsi, ils minimisent le montant des droits de succession à payer à terme par leurs héritiers puisqu’ils cèdent une partie de la valeur du bien tout de suite. Le reste de la valeur matérialisée par l’usufruit sera automatiquement transmis aux enfants nus propriétaires à leur décès, sans être soumis à aucun impôt.

Le démembrement peut aussi être réalisé de façon temporaire. On est généralement dans le cadre d’un démembrement ab initio.

Typiquement dans le cas de parts de SCPI :

  • Une SCPI émet de nouvelles parts. Dès la création de ces parts, deux entités distinctes vont se porter acquéreur de la nue-propriété et de l’usufruit. Dans ce cas, la valeur des 2 parties est déterminée par une clé de répartition qui va dépendre principalement de la durée du démembrement.
  • La clé de répartition moyenne pour un démembrement de 10 années est généralement la suivante : 65% pour la nue-propriété et 35% pour l’usufruit. 

Donc pendant la durée du démembrement, l’usufruitier va payer 35% pour de la valeur des parts au départ, puis toucher l’intégralité des loyers versés par la SCPI tandis que le nu-propriétaire va patienter les 10 années que dure le démembrement pour récupérer à terme, et cela automatiquement, l’usufruit et donc réunir la pleine propriété entre ses mains.

Usufruit SCPI et déficit foncier, la formule gagnante

L’usufruit temporaire offre donc la possibilité à l’investisseur de percevoir d’importantes quantités de revenus au regard de la somme investie initialement, sur une période limitée. L’inconvénient de cette approche réside principalement dans la fiscalité générée par les loyers. En effet, ces revenus fonciers sont théoriquement fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’usufruitier (11% à 45% selon les profils) et assujettis de surcroît aux prélèvements sociaux à 17,2%.
En revanche, dès lors que l’investisseur possède par ailleurs des réserves de déficit foncier accumulées sur d’autres biens immobiliers, l’investissement en usufruit de parts de SCPI prend tout son sens. En effet, avec la SCPI, l’investisseur peut à la fois choisir la durée de démembrement et définir le budget quasiment à l’euro prêt pour son achat de parts en usufruit. Il pourra ainsi générer des revenus via l’usufruit SCPI équivalents à son stock de déficit foncier par ailleurs.
En procédant ainsi, il pourra générer d’importantes rentrées d’argent défiscalisées. Dans ce cas de figure, l’investissement en usufruit temporaire de SCPI a tout de la formule gagnante.