Le patrimoine immobilier détenu par un contribuable entre dans le champ de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Le recours au démembrement immobilier (nue-propriété) peut aider à limiter cette fiscalité.
Construire son patrimoine immobilier sans payer plus d’IFI avec l’investissement en nue-propriété
Investir dans l’immobilier en nue-propriété vous permet d’échapper à l’IFI ou d’éviter de l’alourdir selon votre situation.
L’IFI, un impôt sur le patrimoine immobilier
Pour rappel, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018. Comme son nom l’indique, il vise spécifiquement le patrimoine immobilier détenu par un contribuable :
- Résidence principale (après application d’un abattement forfaitaire de 30 %) ;
- Résidence(s) secondaire(s) ;
- Investissements locatifs (nus ou meublés) ;
- Propriétés foncières non bâties ;
- Actifs de pierre papier, comme les parts de SCPI à hauteur de la valeur des biens et droits immobiliers.
Dès lors que votre patrimoine immobilier net taxable (après déduction des dettes immobilières) dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours, vous entrez dans le champ de l’IFI.
Le patrimoine taxable est alors soumis au barème de l’IFI. Notez que l’imposition se calcule dès le seuil de 800 000 € :
| Barème de l'IFI 2025 | |
|---|---|
| Tranche | Taux d'imposition |
| Entre 800 000 et 1,3 million d'€ | 0,50% |
| Entre 1,3 et 2,57 millions d'€ | 0,70% |
| Entre 2,57 et 5 millions d'€ | 1,00% |
| Entre 5 et 10 millions d'€ | 1,25% |
| Au-delà de 10 millions d'€ | 1,50% |
Source : article 977 du Code général des impôts
L’investissement immobilier en nue-propriété avec exonération temporaire d’IFI
Investir dans l’immobilier en nue-propriété permet de bénéficier d’un montage particulier, sur le plan patrimonial mais également fiscal.
En résumé, vous achetez la nue-propriété d’un bien dans le cadre d’un programme immobilier dédié. Vous détenez la nue-propriété pendant toute la durée du démembrement temporaire. Durant cette période (environ 15 ans), le droit de jouissance du bien revient à un usufruitier, généralement un bailleur institutionnel.
Pour compenser l’absence d’usufruit immédiat, vous profitez d’une décote de prix sur l’achat de la nue-propriété, de l’ordre de 30 à 40 %. Puis, vous récupérez l’usufruit à l’issue du démembrement et devenez ainsi plein propriétaire.
Investir en nue-propriété vous aide donc à construire un patrimoine immobilier dans la durée à un prix moins élevé au moment de l’acquisition. Ce montage peut notamment avoir du sens pour la préparation de la retraite, en mettant le bien en location à l’issue du démembrement par exemple.
Sur le plan fiscal, l’investisseur en nue-propriété ne supporte aucune charge supplémentaire pendant le démembrement. Il est exonéré de taxe foncière, ne paie pas d’impôt sur des revenus fonciers (puisqu’il n’en perçoit pas) et son patrimoine n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
De ce fait, acheter la nue-propriété d’un bien permet de concilier construction d’un patrimoine immobilier sur le long terme et optimisation fiscale immédiate, en évitant d’entrer dans le champ de l’IFI ou d’alourdir cet impôt.
Attention toutefois : ce type d’investissement ne doit pas s’envisager uniquement sous un angle fiscal. Il doit s’apprécier au regard de sa pertinence patrimoniale, en appréhendant les risques d’un achat en nue-propriété.
De même, nous vous recommandons de demander l’accompagnement d’un professionnel spécialisé, pour étudier votre projet et sélectionner les meilleurs programmes d’investissement.
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Démembrer son patrimoine immobilier existant pour réduire l’IFI ou en sortir
Le démembrement immobilier peut également vous servir si vous détenez déjà un patrimoine immobilier taxable à l’IFI. Dans ce cas, votre stratégie consiste à transmettre l’usufruit d’un bien à vos enfants.
Donation temporaire d’usufruit et optimisation fiscale de l’IFI
Un bien immobilier dans votre patrimoine peut faire l’objet d’une donation temporaire d’usufruit. Avec une telle opération, vous transmettez l’usufruit du bien à un proche pendant une période donnée.
En conséquence :
- Vous conservez la nue-propriété du bien mais perdez temporairement votre droit de jouissance ;
- Vous effectuez une donation de l’usufruit, celui-ci pouvant faire l’objet de droits de donation ;
- Le bien sort de votre assiette taxable à l’IFI et entre dans celle du donataire ;
- Vous retrouvez la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire et le donataire perd alors tous ses droits sur le bien, sans compensation.
La donation temporaire d’usufruit vous permet ainsi d’optimiser votre fiscalité patrimoniale, mais avec des conséquences pour le donataire. Il devient par exemple redevable de la taxe foncière sur le bien.
De même, la transmission conduit à augmenter la valeur de son patrimoine immobilier au regard de l’IFI. Cela entre en ligne de compte à partir du moment où son patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil de 1,3 million d’euros.
Il peut aussi être amené notamment à payer des droits de donation sur la valeur de l’usufruit temporaire. Notons cependant que l’impôt peut également être acquitté par le donateur.
Cette valeur est déterminée à l’aide du barème fiscal de l’usufruit temporaire :
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Source : article 669 du Code général des impôts
Lorsque la valeur de l’usufruit temporaire dépasse les abattements fiscaux applicables à la donation, l’excédent est soumis au barème des droits de donation. Pour rappel, pour une donation en ligne directe à un enfant, l’abattement s’élève à 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans.
Une opération à bien évaluer au préalable
Au-delà de l’intérêt immédiat d’un allègement d’IFI pour le donateur, la donation temporaire d’usufruit doit être bien étudiée au préalable.
Du point de vue du donateur, l’opération revient à se priver temporairement de la jouissance du bien immobilier. Il ne peut donc plus en tirer de revenus locatifs : ceux-ci reviennent exclusivement à l’usufruitier.
De plus, s’il souhaite vendre le bien, l’accord de l’usufruitier est indispensable. Autrement, il ne peut céder que son droit de nue-propriété, sous réserve de trouver un acquéreur intéressé.
Pour le donataire, l’intérêt de la donation repose sur l’utilité qu’il peut tirer de cet usufruit temporaire. Concrètement, il peut s’installer dans les lieux pour en faire sa résidence principale ou mettre le bien en location pour percevoir les loyers.
Mais il devra également en supporter les conséquences fiscales (taxe foncière, imposition des revenus et IFI, le cas échéant). De même, il a la charge de l’entretien du bien et des travaux (hors grosses réparations éventuelles).