Comprendre la donation temporaire d’usufruit

Comprendre la donation temporaire d’usufruit

Le démembrement de propriété qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien immobilier est un mécanisme qui présente de nombreux atouts. Le démembrement peut s’appliquer de différentes façons : démembrement ab initio, démembrement viager d’un bien existant… les applications sont multiples et permettent de répondre à différents objectifs.

La DTU ou donation temporaire d’usufruit est une mise en pratique peu répandue du principe de démembrement mais qui peut s’avérer très adaptée pour des profils spécifiques. Voici un récapitulatif de son fonctionnement, de ses avantages et des conséquences fiscales d’une telle pratique.

Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit est une opération de démembrement.Elle consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien et en céder cette dernière partie pour une durée limitée, à une tierce personne.

Cette opération se fait à l’initiative du plein propriétaire d’un bien qu’il a en patrimoine. Il devient ainsi donateur de l’usufruit du bien visé. Par le biais d’une convention, généralement un acte authentique signé chez notaire, il cède l’usufruit de son bien à un bénéficiaire expressément désigné pour une durée déterminée. Se faisant, il conserve alors la seule nue-propriété. Il s’agit néanmoins d’un droit important puisqu’il s’assure de garder le contrôle de l’actif immobilier dans le sens où le donataire de l’usufruit ne peut pas céder ou modifier le bien sans accord expresse du nu-propriétaire.

Le donataire de l’usufruit, de son côté,a le droit d’utiliser le bien durant toute la durée de la convention de démembrement. Il peut l’occuper en tant que résidence principale ou en tirer des revenus dans le cas d’une mise en location.

A l’issue de la durée du démembrement, le donateur récupère l’usufruit et redevient plein propriétaire de l’immeuble, sans avoir à s’acquitter d’aucune formalité.

Pourquoi procéder à une donation temporaire d’usufruit?

Bien que ne s’adressant pas à tout le monde, la DTU ou donation temporaire d’usufruit est une formule gagnante dans certains cas de figure très définis.
En effet, grâce à la donation temporaire d’usufruit, le donataire peut disposer de revenus complémentaires ou se loger à moindre coût. Concrètement, la DTU s’utilise généralement dans un cadre familial entre parents et enfants. De fait, le parent peut faire une donation temporaire d’usufruit temporaire à son enfant pour lui permettre de se lancer plus facilement dans la vie active.

Précisons que l’enfant ne doit plus être rattaché au foyer fiscal du parent et donc effectuer ses propres déclarations de revenus. En pratique, cette DTU peut donc se substituer au versement d’une pension alimentaire dont la déduction fiscale est plafonnée pour le donateur.

Par ailleurs, en ne conservant que la nue-propriété du bien, le donateur peut sortir celui-ci de son assiette de patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière et ainsi diminuer sa propre fiscalité. A partir du moment où l’enfant donataire n’est pas lui-même soumis à l’IFI, le bien objet de la DTU échappe alors totalement à une taxation à ce titre.

L’avantage fiscal pour le donateur est donc double : diminution de son IFI mais aussi diminution de son IR (impôt sur le revenu) dès lors que le bien produit des revenus.

Bien entendu, la donation temporaire d’usufruit ne permet pas, contrairement à une opération de démembrement viager, de préparer sa succession en anticipant la transmission de son patrimoine, puisqu’à l’issue de la période prévue, la pleine propriété du bien réintègre le patrimoine du donateur. Dans ce cas de figure, ses héritiers devront donc payer les droits de succession à son décès.

Quelle est la fiscalité de la donation temporaire d’usufruit ?

Quelle est la fiscalité de la donation temporaire d’usufruit ?

Comme toute donation, la DTU est soumise à des droits d’enregistrement. Ces droits de mutation vont être à titre gratuit ou onéreux selon la valeur du bien objet de la donation temporaire. Le montant de la donation d’usufruit dépend bien entendu de la valeur de la pleine propriété du bien objet de la convention de démembrement et de sa durée.
Le barème fiscal en vigueur pour l’usufruit temporaire est le suivant :

  • Démembrement 10 ans  23% de la pleine propriété
  • De 11 à 20 ans  46% de la pleine propriété
  • De 21 à 30 ans  69% de la pleine propriété

Rappelons qu’un parent peut donner 100.000€ par enfant tous les 15 ans en franchise de droits d’enregistrement. Donc pour éviter le paiement de tout droit lié à cette opération, la valeur du bien objet de la DTU ne doit pas être estimé à plus de 435.000€ s’il s’agit d’un démembrement sur 10 ans (435.000 x 23% = 100.050€).
Si la donation temporaire d’usufruit peut se faire au profit d’un tiers quelle que soit la nature de la relation entre donateur et donataire, cette opération est donc surtout intéressante dans le cas d’héritiers en ligne directe (parents-enfants).

Finalement, la DTU on donation temporaire d’usufruit présente de nombreux attraits et peut être une formule gagnant-gagnant pour toutes les parties. Elle doit néanmoins être réellement utile à l’usufruitier et pas seulement au nu-propriétaire.

De fait, en cas de contrôle, si l’administration fiscale considère que le donataire usufruitier n’a pas tiré un avantage réel de la DTU parce qu’il dispose notamment déjà de revenus confortables, alors c’est toute la donation temporaire d’usufruit qui peut être remise en cause.

Pour bien évaluer l’intérêt d’une DTU, il est donc important de consulter son notaire ou son conseiller en gestion de patrimoine au préalable. Par ailleurs, en l’absence d’identification d’un donataire « éligible », le donateur peut aussi étudier l’opportunité d’investir directement en démembrement en immobilier ou en démembrement en SCPI. Dans ce cas de figure, il se porte simplement acquéreur de la nue-propriété temporaire et n’a pas à se soucier de la contrepartie usufruitière.