Le démembrement d’un bien immobilier est avantageux puisqu’il permet le partage d’une propriété entre deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans une propriété démembrée, le premier en jouira tandis que le second en conservera la possession.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

En premier lieu, l’usufruitier possède le droit de l’occuper sans devoir en rendre compte au nu-propriétaire. Il peut également le louer et en percevoir l’intégralité des loyers.

En général, pour répartir les droits en cas de démembrement, il suffit de se référer au contrat fixant les pouvoirs et devoirs de chaque partie (usufruitier et nu-propriétaire). S’il s’agit d’un bien démembré temporairement, les règles de dénouement devront être claires dès le départ. Autrement dit, il est nécessaire de spécifier noir sur blanc les engagements précis que l’usufruitier compte réaliser avant de redonner l’immeuble au nu-propriétaire : contrôle des chaudières, ravalement…

Quels sont les devoirs de l’usufruitier ?

Plusieurs obligations incombent à l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement immobilier, telles que :

  • Faire un inventaire des possessions
  • Faire un état des lieux avant utilisation
  • Veiller à la bonne conservation du bien et à son entretien
  • Utiliser le bien de la manière indiquée sur le contrat signé avec le nu-propriétaire
  • Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation (le cas échéant pour cette dernière)
  • Faire les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire si elles ne résultent pas d’un manque d’entretien de l’usufruitier.

Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ?

Pendant la période de démembrement, ce bénéficiaire n’aura pas le droit de faire usage de l’immeuble ni de le louer, mais devra cependant réaliser les réparations de gros œuvre. Lorsque le démembrement temporaire s’achèvera, il retrouvera de manière automatique la pleine propriété du bien et donc récupérera l’usufruit gratuitement.

Sur le plan juridique, les deux droits sont concurrentiels. En ce qui concerne les grandes décisions, comme la vente ou la modification, elles ne peuvent pas être actées en l’absence de l’autre partie.

Le nu-propriétaire peut toutefois, lorsque l’immeuble est démembré ainsi qu’en location, déduire les charges de ses revenus fonciers qui proviennent d’autres propriétés. Cela concerne les dépenses qu’il a payées sur l’immeuble démembré. Seules les dépenses des grosses réparations sont concernées. Il peut également déduire les intérêts de l’emprunt qu’il a contracté afin d’acheter la nue-propriété de l’immeuble loué.

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Pourquoi réaliser un contrat de démembrement immobilier ?

Outil de gestion patrimoniale

Un particulier peut réaliser un investissement en nue-propriété immobilière. Cela lui permet notamment de profiter d’un abattement sur le prix de l’acquisition, de sortir ce patrimoine immobilier de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) et de ne pas avoir de souci de gestion locative.

En contrepartie, un particulier ou une entreprise peut effectuer l’acquisition de l’usufruit afin de générer immédiatement des revenus complémentaires élevés. Dans le cas d’une personne morale, il s’agit d’un placement pertinent pour faire travailler une trésorerie non rémunérée jusqu’alors.

Avant de découvrir les détails des produits, il est nécessaire de cerner les notions du démembrement et ce qu’il implique en tant que contrat.

Transmission patrimoniale

La plupart du temps, démembrer une propriété est utile en famille pour initier la transmission d’un patrimoine à ses enfants de son vivant, via la donation de nue-propriété, tout en continuant de profiter de celui-ci ou de ses rentes. En effet, il est courant de voir les parents transmettre la nue-propriété d’un bien à leurs descendants et garder l’usufruit, autrement dit la possibilité de jouir de ce patrimoine immobilier. Il est possible de réaliser ce type de démembrement de manière directe ou à travers une SCI ou une SARL familiale.